一、原告诉称
原告李某向法院起诉请求：1、确认李某与某房产开发公司就B号房屋签订的《养生公寓认购协议书》无效;确认李某与某房产开发公司就C号房屋达成的口头认购协议无效;2、判令某房产开发公司、A公司返还我购房款共252300元,某房产开发公司、A公司互负连带责任;3、判令某房产开发公司、A公司向我支付自2012年2月19日起至实际给付之日止的利息损失，某房产开发公司、A公司承担连带责任;4、判令某房产开发公司、A公司承担诉讼费。
二、被告辩称
被告某房产开发公司、A公司辩称：1、本案所涉《认购协议书》及口头认购协议属于预约协议，并非房屋买卖合同，不受后继拟签订的房屋买卖合同效力的影响，是合法有效的，我方代理房屋认购行为也是合法有效的;2、小产权房屋买卖合同并不当然无效，即使认购协议被认定为房屋买卖合同，也仅是债权层面的协议约定，不能因不能发生物权变动的后果而认定该协议无效;3、某房产开发公司称其房屋手续完备合法，我方并不知悉房屋产权性质，也不应当知悉，我方对此不必承担责任。
三、审理查明
经审理查明，A公司是某房产开发公司的销售代理商，2011年11月6日，A公司与某房产开发公司签订《养生公寓营销策划代理合同》，某房产开发公司委托A公司独家代理位于老年养生公寓3号楼、4号楼项目并以颐养天年俱乐部会员招募方式开展销售及推广策划事宜。
2012年2月19日，某房产开发公司与李某签订《养生公寓认购协议书》，约定某房产开发公司为李某预留B房号C户型一套，房价135.63万元，签合同当日李某交付20万作为定金。同日，李某签订《养生公寓会员交款确认单》，李某认购C房号房屋一套，会员费是114.84万元，李某已经付款5万。确认单尾部盖有“颐养天年俱乐部·接待中心”印章。
2012年2月19日，李某收到两张收据，一张写明：收到李某交来养生公寓认购金(房号B)20万，另一张写明收到李某交来的养生公寓定金(房号C)5万，两张收据均盖有“颐养天年俱乐部”印章。A公司称是某房产开发公司提供给其使用的印章。李某支付25.23万元，其中2300元是刷卡手续费。A公司收到25万，但是未转交给某房产开发公司，称因双方之间有佣金纠纷，故未交付给某房产开发公司。A公司认可收到25.23万元。
另查，某房产开发公司称，委托A公司进行销售代理时，告诉其房屋是集体土地上建设的房屋。A公司称，某房产开发公司未告诉其房屋是小产权房屋，某房产开发公司提交给A公司核实的是酒店产权资料，A公司一直要求某房产开发公司提供涉案房屋有关手续，但是没有提交，卖房时没有看到相应手续。涉案房屋没有相应规划或建设审批手续。李某称购买房屋时曾询问是否有相应销售许可证等，但销售人员说当时看不了，后来就没有回复，不了了之。
上述事实，有《养生公寓营销策划代理合同》、《养生公寓认购协议书》、《养生公寓会员交款确认单》收据、银行刷卡单、收款确认函、民事判决书、公证书以及当事人当庭陈述在案佐证。
四、法院判决
1、李某与某房产开发公司公司就养生公寓3号楼22层B号房屋签订的《养生公寓认购协议书》无效;
2、李某与某房产开发公司公司就养生公寓3号楼22层C号房屋达成的口头认购协议无效;
3、某房产开发公司公司返还李某购房款和刷卡手续费共252300元，于本判决生效后十日内执行;
4、A公司对于上述第三项债务承担连带责任;
5、驳回李某的其他诉讼请求
五、房地产律师靳双权点评
本律师认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，A公司是某房产开发公司的销售代理商，A公司作为代理人与李某就养生公寓两套房屋达成买卖合意，其中就B号房屋签订了《养生公寓认购协议书》，某房产开发公司盖章。就C号房屋签订《养生公寓会员交款确认单》，李某认购该房屋，上面有“颐养天年俱乐部”印章。虽然该印章不是某房产开发公司名称，但是结合公证书上委托事项约定，公证书中明确约定A公司受委托销售养生公寓3号楼、4号楼项目并以颐养天年俱乐部会员招募方式开展销售及推广策划事宜，故法院有理由相信就该两套房屋签订的有关协议，是A公司代理某房产开发公司所为，某房产开发公司作为委托人，应当承受合同权利义务。涉案的两套房屋没有相应的规划和建设审批手续，故李某主张就两套房屋达成的买卖合同无效应当予以支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在李某购买涉案两套房屋时，其曾经要求销售人员提供相应材料，但事后不了了之，李某作为买受人，应当对于购买房屋的权属状况有所了解，故对于合同无效李某本人有一定过错。纵观全案，某房产开发公司作为出售方，对于自己房屋权属状况尤为清晰，其明知自己房屋没有相应手续仍对外出售，其对于合同无效也有一定过错。李某已经支付了两套房屋的购房款共25万元，合同无效后，某房产开发公司应当予以返还。至于2300元刷卡手续费，虽然是与购房款一并支付，但其本质上并不是购房款，而是为购买房屋产生的额外费用，对于李某而言是一种损失，考虑到购房款支付方式是销售人员指定，故对于李某主张的返还2300元请求，应当予以支持。李某要求被告按照同期存款基准利率计算支付利息，因李某对于合同无效也有过错，故对于利息请求不予支持。
代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。A公司作为专业的销售代理商，应当严格审查被代理人的相应证件手续，在涉案房屋没有相应手续情况下即进行代理销售，其作为代理人，应当承担连带责任。
