一、原告诉称
原告刘翔诉称诉：2016年3月9日，我与被告齐天玉、谷雨签订了房屋买卖合同，约定被告将北京市西城区的78号房屋出售给我，总价款360万元。因该房屋为央产房，我们签订了《补充协议》，约定房屋的央产房档案最迟在2016年4月22日前建立完毕并获得出售许可。签订合同后，我向被告支付定金及中介费。诉讼过程中，被告告诉我因为外交部政策的原因，诉争房屋超标，不能办理上市手续。我认为房产超标是被告自身原因，不是国家政策原因导致。因此我要求解除合同并要求被告赔偿我的损失。诉讼请求：1.解除双方的房屋买卖合同。2.被告返还物业费2500元。3.被告赔偿我房屋差价损失220万元。
二、被告辩称
被告谷雨、齐天玉辩称：我同意解除房屋买卖合同并返还物业费。不同意赔偿原告损失。其实，原告对购买央产房的相关政策风险有明确预知。合同签订后，是外交部政策的原因导致合同不能履行，不是我的原因。补偿协议中明确约定了我有权解约。所以，我没有构成违约。
三、审理查明
查明：被告谷雨、齐天玉为夫妻 。北京市西城区的78号房屋为登记在谷雨名下的央产房。2016年3月9日，谷雨、齐天玉与刘翔签订房屋买卖合同及协议，将性质为央产房的北京市西城区的78号房屋卖与刘翔。补充协议约定，如由于国家政策或房产原产权单位原因导致该央产房不能上市交易并获得出售许可的，双方均有权解除买卖合同，不承担违约责任。
合同签订后，原告给付被告定金10万元，为被告垫付物业费及供暖费2500元。2016年4月22日，被告告知原告涉案房屋因政策原因无法办理住房档案并获得出售许可，现正式解除双方的房屋买卖合同。原告刘翔不同意解除合同。
诉讼过程中，法院向有关国家住房机关询问后得到答复为：诉争房屋无法办理上市交易事宜，是因为被告购买的诉争房屋属于央产超标住房，故不能为其办理上市出售手续，不是由于国家相关政策的原因。
四、北京市西城区人民法院判决
1.确认刘翔与谷雨、齐天玉签订的量房屋买卖合同及补充协议解除。
2.谷雨、齐天玉返还刘翔物业费及供暖费二千五百元。
3.谷雨、齐天玉赔偿刘翔房屋差价损失二百二十万元。
五、房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为涉案房屋不能上市交易的原因是否是由于国家政策或上述房产原产权单位原因。
原告刘翔与被告谷雨、齐天玉签订的房屋买卖合同为双方当事人的真实意思表示，合法有效。原、被告双方签订房屋买卖合同时还签订了补充协议，约定“由于国家政策或上述房产原产权单位原因”造成合同无法履行的，双方均可私自解除合同，且不承担违约责任。
经查询，涉案房屋不能上市的原因为被告所取得的房屋面积超标准，未及时清退所致，不属于国家政策的原因。如果被告所属单位处理超标住房后，涉案房屋办理完相关手续后即可完成上市交易手续。因此，案件中被告私自解除合同是不合理的。所以，对于原告主张的220万元损失，被告理应支付。同时，被告应当返还原告为履行合同而垫付的物业费和供暖费。
提醒：签订买房协议要慎重，建议咨询专业律师，或请律师作见证，为您的房屋买卖一路保驾护航!
