一、原告诉称
原告孙×诉称：我与钱萱于2008年12月13日达成房屋抵押借款意向，钱萱为保障其利益，担心我日后无力偿还，故以继承的名义将我的房产301号(以下简称301号房屋)抵押给钱萱并借款50万元给我。我在今年2月提出收回所属房屋并归还借款50万，钱萱以当初是房屋买卖而非房屋抵押借款为由拒不履行协议，拒不归还房屋，并在2013年5月13日和2013年10月15日就此房产抵押借款一事两次起诉至法院，混淆是非，试图非法占有该房产。按照军产房屋交易的法律规定，此房产也不许买卖交易。现起诉请求：1、撤销我对钱萱就301号房屋的遗赠;2、诉讼费由钱萱承担。
二、被告辩称
被告钱萱辩称：双方不存在遗赠关系，而是房屋买卖关系，孙×已经将该房屋出卖给我，故我不同意孙×的诉讼请求。2008年12月13日，孙×以50万元价格将房屋出卖给我，同时孙×将房屋手续全部交给我。2008年12月底，我搬入上述房屋，现我提出反诉，请求：1、依法确认我与孙×的房屋买卖合同合法有效;2、诉讼费由孙×承担。
三、审理查明
经审理查明：李×1系北京军区政治部第×离职干部休养所离休干部，孙×与李×1系同居关系，钱萱系退休职工。
1997年11月15日，北京某军区某休养所(甲方)与李×1(乙方)签订《军产住房出售协议书》，以房改成本价19013元将301号房屋出售给李×1，其中该协议书第六条约定：“六、购后出租、出售：1、乙方购房住用5年后，可依法进入房地产市场，……” 1998年11月29日，李×1取得301号房屋所有权证。
2004年12月28日，孙×与李×1的子女就李×1去世后遗产分割问题达成《家庭遗产分割协议书》，房屋归孙×所有，孙×给予李×1的子女补偿费。
2008年12月13日，孙×向钱萱出具一张字条，该字条载明：“我自愿将301室104.94平方米住宅一套由钱萱继承，房产全部归钱萱所有。孙×，2008年十二月十三日。”
2008年12月13日，孙×向钱萱出具收条，该收条载明：“收到钱萱房款(301室104.94平米住宅一套)人民币伍拾万元整。”同时孙×将该房屋相关手续全部移交给钱萱。2008年12月底，钱萱搬入301号房屋并对该房屋进行了装修。2013年3月孙×进入301号房屋后拒不搬离，占据该房屋至今。
2013年7月30日，北京某军区某休养所出具《证明》表示：“近日，我所已移交地方的退休职工钱萱与离休干部李×1之遗孀孙×，因301室住房买卖问题发生纠纷。经走访、调查、了解得知：301室房屋所有权人系李×1。2004年该房屋原房主李×1去世后，该房屋所有权归孙×一人，孙×对该房产有享有完全物权。”
经向军队房产管理部门咨询，此类军产房屋的上市准入制度尚未建立，目前无法上市。我单位在双方发生纠纷前对此事并不知情，双方也未交纳土地使用权出让金或税金等。”
四、法院判决
1、驳回孙×的本诉请求。2、驳回钱萱的反诉请求。
五、资深房产律师靳双权点评
本律师认为, 本案的争议焦点有以下两个：一是孙×与钱萱之间就处理301号房屋的法律关系性质是遗赠关系或抵押借款关系还是买卖合同关系;二是双方建立的法律关系是否合法有效，该301号房屋应当如何处理。
就第一个争议焦点而言，根据物权法相关规定，为担保债务的履行，债务人在自己的财产上设立抵押权，应当采取书面形式订立抵押合同，不转移财产的占有，而将该财产抵押给债权人，这说明设定抵押的法律行为必须是要式法律行为而且无需移转该财产的占有。本案中，孙×主张其与钱萱之间实质上是抵押借款关系，但采用其立遗赠的方式掩盖双方的抵押借款关系。根据本案查明的事实，孙×并未在其所谓以301号房产做抵押设立抵押权进行借款时与钱萱签订书面的房屋抵押合同和借款合同且实际上将301号房屋移转给钱萱占有，在孙×出具给钱萱的字条上亦表明其收到的系“房款”而非“借款”，故孙×主张双方就301号房屋的法律关系是房屋抵押借款关系依据不足，不应采信。钱萱主张双方之间系以孙×立遗嘱的方式掩盖实质上对301号房屋进行买卖的法律关系。根据本案查明的事实，孙×通过所谓的遗嘱将301号房屋遗赠给钱萱且在其出具的收条上表示收到了“房款”50万元，并将证明其享有该房屋合法权利的相关手续交付钱萱，表明其系自愿将该房屋有偿转让给钱萱，其后钱萱亦实际占有使用301号房屋，双方之间符合有偿转让房屋的买卖交易行为的特征，故对钱萱的前述主张予以采信。虽然双方对实质的法律关系各执一词，但双方均认可孙×所立表达遗赠301号房屋的遗嘱系双方的虚假意思且目的系掩盖双方真实的意思，故该虚假意思表示应属无效，孙×要求法院确认撤销被认定为无效的遗嘱缺乏合法性的前提，对其该项诉讼请求不应支持。
关于第二个争议焦点，按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有军产住房，购房者拥有全部产权;需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先购买权;所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费和收益分成后;其余收入归个人所有。购房后，需要上市交易的，实行准入制度。鉴于本案中诉争的301号房屋系军产房，目前此类房屋的上市准入制度尚未建立，目前暂无法完成全部交易手续，钱萱与孙×之间的房屋买卖交易属于效力待定状态，故钱萱请求法院确认其与孙×之间的买卖合同关系有效的诉讼请求缺乏相应的依据，暂时不予支持。虽然双方之间房屋买卖合同关系未被法院确定为有效，但是301号房屋系孙×自愿有偿转让给钱萱的，钱萱已支付了双方约定的50万元对价且已经实际使用多年，该军产房系尚未建立上市准入制度，处于暂时不能交易的状态，故在301号房屋未办理完上市准入手续之前，钱萱对该房屋享有占有使用的合法权利。
