一、原告诉称
原告齐某诉称：1.判令邓某某继续履行双方于2016年7月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、附件二、补充协议，配合我办理606号房屋的所有权转移登记手续，并将上述房屋交付给我;2.判令邓某某按照总房款495万元日万分之五的标准给付我自2016年11月1日起至判决生效之日止的违约金;3.本案诉讼费由邓某某承担。
二、被告辩称
被告邓某某诉称：双方签订合同时，均明知涉案房屋不具备满五唯一的条件。补充协议2第二条无法履行。因此我方不存在违约，不同意支付违约金。
三、审理查明
经法院审理查明：2016年7月15日，邓某某(出卖人)与齐某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：出卖人606号房屋，建筑面积共104.85平方米;经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为490万元整。就606号房屋的相关交易细节，双方另签订《附件一》和《附件二》。其中，《附件一》约定：……。《附件二》约定：……第五条，税费负担：1、买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担;2、出卖人应配合提供缴纳税、费所需票据(包括但不限于购房发票原件、契税完税凭证等);第七条，违约责任(买卖双方如无特别约定，违约方应按本条向守约方承担违约责任)：买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》，任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用;第八条，其他事项：1、买卖双方的权利义务以本附件及《买卖合同》为准……
齐某(买受人)与邓某某(出卖人)于当天签订的《补充协议》1约定：1、出卖人确认以下信息：(2)该房屋《房屋所有权证》的登记日期为2009年11月25日;(3)该房屋为出卖人家庭北京市自用唯一生活用房。综合以上信息，该房屋至2014年11月25日自用满五年，符合《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》第七条的规定，可以免征个人所得税。
除上述的《补充协议》1外，邓某某(出卖人)与齐某(买受人)还于当天另行签订一份《补充协议》2，内容为：如遇国家政策变动、不可抗力原因造成业主办理结婚做夫妻更名(将606号房屋更名到杨光名下)再离婚也无法配合做到唯一的情况下，双方免责。
邓某某(出卖人)、齐某(买受人)与中介公司于2016年7月15日签订的《居间服务合同》约定：……买受人向服务方支付保障服务费人民币14700元。
在上述合同中，齐某与邓某某对于涉案房屋的交付时间均未进行明确约定。
2016年7月10日，齐某向中介公司转账1万元，该1万元为购房定金的一部分;2016年7月31日，齐某向邓某某转账54万元。庭审中，邓某某认可收到齐某给付的购房定金55万元。
齐某具有本市购房资格。
邓某某(出卖人)与齐某(买受人)签订的《房屋状况说明书》中明确约定：606号房屋是出卖人家庭名下的唯一住宅类房屋;因出卖人房屋状况承诺不实导致的责任、损失及多缴纳的营业税、个人所得税均由出卖人承担。
本案审理过程中，邓某某明确表示涉案房屋现在肯定不是满五唯一的房屋，邓某某名下不止这一套房屋，在签订本案房屋买卖合同的时候邓某某与杨光已经离婚，如果按照2016年7月15日的《补充协议》2操作，最终就是杨光将涉案房屋出售给齐某;现在不同意继续履行房屋买卖合同的理由有两个，一个是涉诉房屋并非满五唯一的房屋，另一个就是房屋涨价过快，如果按照原合同价格履行将导致显失公平。
经本院释明，齐某明确表示：认可总房价变成495万元，也即同意涨价5万元，我坚持要求继续履行本案房屋买卖合同，我现在有能力一次性支付全部剩余房款，如果法院判决继续履行合同，我会按照国家规定交纳相应税费，包括因涉案房屋未满五唯一新增加的税费，多交纳的税费作为损失我方主张索赔权利，
四、法院判决
1、邓某某与齐某于二O一六年七月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、附件一、附件二及《补充协议》(打印版)继续履行;
2、齐某于本判决生效后七日内一次性给付邓某某剩余房款440万元，邓某某于收到上述房款当日，协助齐某办理六O六号房屋的产权过户手续，将上述房屋过户至齐某名下，办理该权属转移登记手续所需的费用由齐某负担;
3、邓某某于办理本判决第二项过户手续当日，将六O六号房屋交付给齐某使用;
4、邓某某于本判决生效后七日内给付齐某违约金40万元。
五、房产买卖合同纠纷律师靳双权点评
本律师认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，齐某与邓某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、附件一、附件二及《补充协议》1，均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。上述合同签订后，齐某依约向邓某某支付购房定金55万元，其中包括应邓某某要求涨价的5万元，但邓某某拒不配合齐某办理后续的房屋交易手续，其表示不同意继续履行的理由有两个，一个是涉案房屋并非满五唯一的房屋，另一个是房屋涨价过快，如果按照原合同价格履行将导致显失公平，但邓某某的上述抗辩理由明显缺乏法律依据。首先，相关法律法规并未禁止买卖非满五唯一的房屋，只是在交易房屋为非满五唯一的情况下会增加个人所得税等相关税费，不构成继续履行的障碍;其次，根据相关法律规定，民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，本案中，606号房屋的成交总价为双方当事人充分协商后一致确定，在实际履行过程中，邓某某提出要求涨价5万元，经过考虑，齐某亦表示同意，认可房屋总价变更为495万元，故在齐某已经同意涨价5万元的情况下，邓某某再次以房价上涨过快为由不同意继续履行房屋买卖合同，明显违反诚实信用原则;最后，从2016年7月15日《补充协议》2约定的内容来看，为使606号房屋成为满五唯一的房屋，邓某某先办理结婚做夫妻更名，将606号房屋过户至杨光名下，之后再离婚，但如果按照上述约定操作，那么最后的结果就变成杨光是606号房屋的出卖人，而非邓某某，该种操作方式一方面与婚姻法关于婚姻自由的基本原则相悖，另一方面也违反了相关法律和行政法规的强制性规定，导致了市场交易的混乱和无序，故《补充协议》2的效力应当被认定为无效，邓某某现以《补充协议》2的目的无法实现为由不履行房屋买卖合同的约定，不应支持。邓某某协助其办理606号房屋的所有权转移登记手续之诉请，有事实和法律依据，应当支持。在齐某自愿签订《补充协议》2、自愿承担相应风险，且坚持要求继续履行本案房屋买卖合同的情况下，对于办理权属转移登记所需费用应当由齐某负担。
关于齐某主张的要求邓某某交付涉诉房屋之诉请，因本案相关合同对于606号房屋的交付时间均未进行明确约定，故应当结合交易习惯酌情判定房屋交付的时间。
根据附件二的约定，买卖双方应于2016年10月30日前办理申请贷款手续，现邓某某明确表示拒绝履行相关合同义务，其行为已构成违约，故齐某要求邓某某承担违约责任，有事实和法律依据，应当支持。关于违约金的数额，齐某主张按照总房价日万分之五的标准计算自2016年11月1日起计算至判决生效之日，考虑到剩余房款的给付方式已经发生了变更，且邓某某主张违约金标准过高，故可以结合邓某某的违约情节、该违约行为可能给齐某造成的损失等因素酌情判定违约金数额。
