(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
李芒诉称：于2016年6月1日与刘红就昌平县房屋签订了《北京市存量房买卖合同(经济成交版)》及《补充协议》，当日我支付刘红定金5万元。2016年10月1日，我以短信方式告知刘红已备齐应付购房款，催其履行合同，刘红不予回应。后刘红提出需按市场价550.55万元重新签订合同，否则不予办理过户手续。我于2016年10月23日向刘红发送了解除合同通知。诉讼请求：1.依法确认李芒与刘红就昌平县房屋的《北京市存量房买卖合同(经济成交版)》于2016年10月23日解除;2.刘红向李芒返还定金5万元元;3.刘红向李芒支付相当于房屋买卖成交总价款百分之二十计64万元的解约违约金;4.刘红向李芒赔偿解约违约金不足以弥补的房屋差价损失166.55万元;5.诉讼费由刘红负担。
二、被告辩称并反诉
刘红辩称：我方认为，房屋买卖合同中为他人冒名顶替签订，违反双方真实意思，合同签订人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，致使我方产生错误认识，故房屋买卖合同不产生法律效力。
反诉请求：1、撤销昌平区房屋的《北京市存量房屋买卖合同》;2、刘红承担相应的缔约过失责任;3、诉讼费由刘红负担。
李芒辩称：涉案合同依法成立，合法有效。签订合同时是我爱人及儿子前去签订，签字虽为代签，但有我的授权，是我真实意思。
三、审理查明
2016年6月1日，刘红(甲方、出售方)与李芒(乙方、买受方)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定甲方将位于昌平县房屋卖予乙方。房屋成交总价为320万元，乙方于合同签订当日支付定金5万元元，乙方在房屋所有权转移登记前一天一次性支付315万元，资金通过资金存管方式划转。甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应另行签订书面的补充协议。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择解除合同的，应当以书面形式进行。自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5工作日内将已收取的乙方全部付款返还给乙方，并按房屋成交总价的20%支付违约金。合同还约定了其他事项。当日李芒支付刘红定金5万元元。李芒与中介公司房地产经纪有限公司职员程周鹏另签订《补充协议》，约定李芒支付2个月违约金11000元，由中介公司在2016年7月6日腾空房屋内的租户，腾空房屋后该房屋钥匙交付李芒，进行装修。后李芒支付中介公司房地产经纪有限公司涉案房屋租户腾空违约金5500元。
刘红对合同签订人存有异议，认为李芒并未出面签订合同及办理相应手续。李芒提供《委托书》，证明因身体原因委托儿子刘辉全权代理其购房事宜，对其为购房所签一切文件均接受和认可。
刘红另提供多份电话录音，证明其依合同约定提前备齐购房款，但因刘红单方提高价格并拒不办理相应手续导致合同无法继续履行。其中2016年8月25日刘玉庆与中介公司公司人员的录音中，刘玉庆要求李芒支付此房屋购房款470万元，并打到其个人账户后，方能办理过户手续。刘红对此表示通话对象为其爱人刘玉庆，且为非书面方式，并不具有效力。
四、法院判决
北京市昌平区人民法院经审理后判决：
1、刘红返还李芒定金5万元元，于本判决生效后十日内支付。
2、刘红支付李芒经济损失15万元，于本判决生效后十日内支付。
3、驳回李芒的其他诉讼请求。
4、驳回刘红的反诉诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。
本案中，虽然《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》中李芒非本人签字，但通过其提供的《委托书》能够表明购买房屋系其本人真实意思表示，签订合同时，刘红亦未对李芒身份提出质疑，应视为其对此的认可，故李芒与刘红签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，否则即应当承担相应的违约责任。
依据该合同约定，刘红至迟应于房屋所有权转移登记前一天一次性支付315万元元，双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，若因刘红原因致使李芒未能在合同签订之日起120日取得房屋所有权证书的，李芒有权单方解除合同。通过李芒提供的电话录音，能够证明其在合同约定的时间内已备齐购房款，并愿意支付给刘红。但因刘红主观原因导致无法实际履行，亦未能在约定时间内办理产权转移登记手续，故刘红的违约行为导致合同目的无法实现，属于根本违约，其应当对此承担违约责任。依照《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》约定，刘红应退还收取的5万元元定金及支付违约金。
通过李芒提供的谈话录音及刘玉庆与刘红夫妻关系之事实，能够认定刘玉庆在处理涉案房屋买卖问题上具有代理权。李芒于2016年10月23日向刘玉庆发送解除合同短信通知的行为，系其履行合同约定的解除权，故双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》已于此日解除。
李芒主张的房屋差价损失系因无法购买此房屋而产生的损失。在刘红拒绝履行合同时，该房屋的市场价格较双方签订合同时已有大幅上涨，该上涨幅度已远超合同中约定的违约金。刘红主张违约金过高的辩称缺乏事实依据，法院不予支持。在违约金无法填补损失的情况下，法院对李芒主张的差价损失予以支持。具体数额考虑到双方合同履行情况及刘红丈夫刘玉庆对房价上涨情况的自认，酌定为15万元。
