(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、魏迟诉称
魏迟诉称：2016年7月30日，在中介公司居间介绍下，魏迟与黄骅签订《北京市存量房屋买卖合同》。上述合同签订后，中介公司代原、被告核验了魏迟的购房资格以及黄骅出售房屋并审核通过。后被告拒绝履行合同，截止2016年11月8日，合同约定的房屋所有权转移登记期限届满，但被告既未将户口迁出，也未配合魏迟办理面签及房屋过户手续。诉讼请求：1、要求黄骅继续履行双方之间于2016年7月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、要求黄骅、何蕊协助魏迟将位于北京市东城区房屋过户登记至魏迟名下，并协助魏迟办理房屋贷款手续;3、要求判令黄骅、何蕊向魏迟支付违约金33万元;4、诉讼费由黄骅、何蕊承担。
二、被告辩称
黄骅辩称：不同意魏迟的全部诉讼请求。1、我对于出售房屋一事完全不知情，也从未与魏迟达成房屋买卖合同。房屋买卖合同中的签字并非本人签署。2、2016年7月30日左右，我在医院照看病重的父亲，我不可能有心情出售房屋。且此时我与何蕊的夫妻关系也不好，也排除了我、何蕊之间恶意串通的可能。3、签订房屋买卖合同时，魏迟不具备购房资格，导致合同履行出现障碍，魏迟存在违约行为。4、魏迟明知房屋产权登记在我名下，魏迟方在没有看到我授权的情况下与何蕊签订房屋买卖合同，存在重大过失，因此魏迟并非是善意购房人。
何蕊辩称：签订买卖合同当天，在中介公司的要求下，何蕊使用了两个笔体在买卖合同上签字。后来由于魏迟拖延给付购房款，何蕊多次告知魏迟不再出售房屋。收到法院开庭传票后，我才将出售房屋事宜告知黄骅。魏迟也没有告知我其不具备购房资格，魏迟存在恶意欺骗的行为，因此不同意魏迟的全部诉讼请求。
第三人中介公司述称：同意魏迟的第一项、第二项诉讼请求。对于魏迟的第三项、第四项诉讼请求与第三人没有关系，服从法院判决。
三、审理查明
黄骅与何蕊系夫妻关系，二人于1984年4月2日登记结婚。2012年5月8日，黄骅取得位于本市东城区房屋的所有权证。
2016年7月30日，黄骅(出卖人、甲方)与魏迟(买受人、乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。该合同甲方落款处有“黄骅”的签字，甲方委托代理人处有何蕊的签字;乙方落款处有魏迟的签字。2016年8月3日，黄骅作为甲方(出卖方)与魏迟作为乙方(买受方)及中介公司作为丙方(见证方)签订《补充协议》。该协议第一条约定，甲方同意将位于东城区的住房出售给乙方。该协议第七条约定，由于甲方个人原因导致无法亲自到场签署合同，因此委托何蕊代为签署出售位于东城区房产的《买卖合同》及其它一切相关文件。代理人保证已经获得本人的上述授权，并代理人保证业主本人会按丙方要求亲自到场配合办理上述标的房屋出售过程中的一切手续。合同签订后，魏迟通过案外人林芳的账户向何蕊的账户支付定金10万元，余款未支付。该合同尚未办理网签手续。
黄骅称其不知出售房屋一事，且没有授权何蕊出售房屋。黄骅提供房地产经纪服务告知和提示，拟证明中介公司对于买卖房屋需要核实的信息向魏迟进行了告知，但魏迟并未按照告知的内容进行核实，魏迟并非是善意购买人。
魏迟出示2016年8月5日的委托书一份，委托人处有“黄骅”的签字，受托人处有何蕊的签字。对此，黄骅不认可其真实性，并申请对委托人签章处“黄骅”的签字的真实性申请进行鉴定。鉴定所出具鉴定意见书，其结果为：检材上“黄骅”签名与样本上黄骅签名不是同一人书写。对此，黄骅、何蕊及第三人均认可真实性，魏迟不认可真实性。魏迟认为何蕊代黄骅签订房屋买卖合同，构成表见代理，黄骅应履行合同义务。
四、法院判决
北京市东城区人民法院经审理后判决：驳回魏迟的全部诉讼请求
五、北京房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为对被代理人发生效力的制度。该制度的适用应当以合同相对人主观上的善意、无过失为前提。房屋属于公民日常生活中的重大财产，交易人在进行交易行为时应当尽到必要的审慎注意义务，以保障交易的安全和稳定。
本案房屋买卖过程中，何蕊以黄骅委托代理人的身份与魏迟订立房屋买卖合同。在交易过程中，第三人在多次联系黄骅本人无果的情况下，其作为专业中介机构，应意识到向黄骅本人核查是否有出卖房屋及授权何蕊代理卖房的意思表示尤为重要。魏迟及第三人在与何蕊签订房屋买卖合同时明知房屋产权证上载明的产权人为黄骅，更应当认真审查何蕊是否获得黄骅的授权，进一步征询黄骅的意见，而不是仅凭何蕊出示的身份证原件、房屋所有权证书、以及“委托书”等材料即认定黄骅同意出售房屋。而魏迟及第三人均承认在诉讼前未见到过黄骅，亦无证据证明黄骅有出售房屋之意，故魏迟的上述行为主观上存在过失，未尽到合理审慎的注意义务。因此，魏迟应承担相应的责任。关于魏迟主张何蕊的签约行为构成表见代理之主张，何蕊虽出示交易中相关材料的原件，因何蕊与黄骅是夫妻，故其具备掌握该原件的条件。但何蕊提供的委托书是伪造的，且处分房屋属家庭的重大事项，合同相对方应意识到交易风险而采取积极措施，但魏迟及第三人均未采取，故法院对此意见不予采纳。根据本案查明的事实，魏迟支付的10万元定金被何蕊用于购买理财产品，并未支付给黄骅，故关于魏迟主张黄骅对于卖房知情的主张，缺乏证据，法院不予采纳。
经鉴定，“委托书”中“黄骅”的签字并非其本人签署，现黄骅对“委托书”亦不予追认，可认定魏迟提供的《房屋买卖合同》及《补充协议》对黄骅不发生法律效力。故魏迟依据《房屋买卖合同》及《补充协议》主张的全部诉讼请求，法院不予支持。对魏迟在此次交易中造成的损失，其可另案向何蕊主张。
