一、原告诉称
原告吴女士起诉称:我和曹先生原是夫妻关系,在夫妻关系存续期间,我们购得房产一处,并且房产证上所有人的名字是我。2002年8月16日,我和曹先生离婚,离婚时未对该房产作处分,2002年10月,我才知道曹先生未经我同意,将登记在我名下的该处房产以12万元的价格卖给了被告马女士,我得知该情况后,找到马女士,告知房产登记在我名下,要求腾退房屋,但是马女士拒不腾退,后经多次协商,都没有结果,所以请求法院判令被告马女士腾退房屋,并赔偿我经济损失1万元。
二、被告辩称
被告马女士答辩称:2002年3月8日,我出资12万元,向曹先生购买一处房产,曹先生收到我的购房款后,当天出具收条一张,内容为:“今收到马女士一次性支付的购房款人民币壹拾贰万元整”。2002年10月,原告吴女士找到我,说该房屋是在她名下,她不同意卖房,要求我搬出诉争房屋。针对该房屋我已经支付了全部对价,并且现在我已经入住该房屋,我不同意原告吴女士的诉讼请求,请求法院驳回原告的诉讼请求。
三、法院查明
法院经审理后查明:2002年8月16日,原告吴女士和曹先生在法院调解下离婚,夫妻二人在婚姻关系期间购得房产一处并登记在原告吴女士名下,法院调解离婚时,没有对该房产进行处理。经查,在2002年3月8日,被告马女士从曹先生处购得该套房屋,房屋总价款为12万元,曹先生收到全部房款后,出具了一张12万元的收条,该收条出具时间为2002年3月8日,付款人是马女士,收款人是曹先生。在2002年10月,原告吴女士才得知诉争房屋已经被曹先生卖掉,并且此时曹先生下落不明。吴女士觉得曹先生未经自己同意,将登记在自己名下的房产擅自出售给了马女士,侵犯了自己的合法权益,便找到被告马女士,告诉马女士自己才是房屋所有权人,现在仍然是,要求其腾退房屋。但马女士却称自己买房时并不知道该房屋登记在吴女士名下,并且自己已经支付了全部购房款,也已经入住,所以拒绝腾退。后经多次协商,都没有结果,无奈之下,吴女士诉至法院。
四、法院判决
一审法院经审理后作出判决:驳回原告吴女士的诉讼请求。
一审判决后,原告吴女士不服,提起上诉。
二审法院判决:于本判决生效后3个月内,被告马女士腾退房屋给原告吴女士,驳回原告吴女士的其他诉讼请求。
五、律师点评
北京房产律师靳双权分析认为:处理本案,应先明确诉争房屋是否是夫妻共同财产?曹先生的卖房行为能否适用家事代理?被告马女士可否被认定善意第三人。解决了这三个问题,本案就迎刃而解了。
首先,本案中,诉争房屋是在原告吴女士和曹先生婚姻关系存续期间取得的,由夫妻二人共同使用,属于夫妻共同财产。后法院调解离婚时,并没有对该房产做分割,现在房屋仍登记在吴女士名下,吴女士依旧是诉争房产权属证明记载的权利人,所以吴女士是该房屋的所有权人,因此对于婚姻关系外的任何第三人,该权属登记都是合法有效的。婚烟法司法解释(一)第17条第1项对此作出了规定:“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。”本案是不动产纠纷,一般认为不动产的处分因价值重大,一方擅自处分会严重损害他方权益等原因不属于日常家事的情形。
根据《民法通则意见》第89条的规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定为无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法利益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。” 依据民法理论,不动产登记具有权利正确性推定的效力,第三人信赖该物权登记即为善意,真实权利人对信赖物权登记的第三人存在恶意负有举证责任。本案中,诉争房屋的合法所有权人是原告吴女士,被告马女士在购买该房屋时,没有认真审查诉争房屋所有权人的真实情况,事后该房屋买卖行为也没有得到所有权人吴女士的追认,所以马女士并非善意第三人,因而不能构成善意取得。对于原告吴女士要求被给赔偿其经济损失1万元,因为没有提供证据证明,所以得不到法院的支持。综上所述,二审法院判决是正确的。