一、基本案情
2009年5月，安女士欲将位于北京市房山区某小区的房屋对外出售，随与A中介公司签订《房地产居间合同》(出售)，委托中介对外出售，期限至2009年10月31日，价格120万元。双方还约定自委托期限内或届满后6个月内，若与中介公司介绍的买方成交，或利用中介公司提供的信息、条件和机会与第三方成交，委托方以委托总价1%的金额支付中介费。
同年6日，章女士与中介公司签订《买受方看房确认书》，实地看了安女士欲出售的上述房屋，还约定章女士不得私下与安女士进行交易，若违约私下成交，则按购房总价款1%作为违约金。两天后，章女士与安女士，瞒着中介签署了买卖合同，房屋总价为117万元，并办理了房屋产权过户。得知安女士和章女士私下进行房屋买卖后，中介公司将章女士、安女士告上法院，要求由章女士、安女士分别按照购房款的1%支付违约金。
二、法院审理
法院认为：中介公司的服务主要体现在接受委托人的委托向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，从而收取相应的报酬。《合同法》第426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”买卖房屋跳开“中介”实质上属于违反中介服务合同的约定，应当对中介共同承担违约的连带责任。
从中介公司提供的章女士提供给法院的《房地产居间合同》(出售)和《买受方看房确认书》以及房屋已经过户到章女士名下的情况来看，安女士和章女士确实跳开了中介公司，中介公司已为双方付出了服务及提供了相关信息。章女士和安女士规避中介公司，私下达成协议并成交的行为违反了其和中介公司签订的协议，章女士和安女士应该按照成交价的1%分别支付违约金，判决支持了中介公司的诉讼要求。
三、律师点评
房地产专业律师靳双权认为：本案中介公司已经为章女士和安女士先后提供了服务，并且最终完成了交易。另外根据安女士、章女士和中介签订的协议中也约定有关中介费和违约金的情形。章女士和安女士跳开中介公司的行为违反了双方签订的协议，应该承担违约责任。
四、律师建议
房地产律师靳双权提醒您：随着我国房产市场交易规模的日益壮大，经房产中介商介绍所签订的二手房买卖成了市场交易的生力军。诚信原则是民事活动中的“帝王原则”，在交易前，买卖双方既然与中介房产公司订立了合同，那就要严格按合同办。中介公司要及时跟进交易进展情况，当发生有关人员不按时履行义务等情况时，及时采取法律措施维护自己权益。
