原告：王先生
被告：李女士
被告：刘女士
一、基本案情
原告翟先生诉称：
2005年在我外出经商期间，妻子赵女士与谢先生在自己不知情的情况下，将我名下的位于A村的一处老房以2.5万元价格出售给没有本村户口的程女士。2010年我得知情况后不同意出售并多次找到有关部门协调处理，2011年答复撤销已经过户到程女士名下的土地证，但房产纠纷问题让我找法院解决。故诉至法院，要求确认两被告之间订立的房屋买卖合同无效，责令被告返还房屋、宅基地。
被告程女士辩称：
1、翟先生诉称均非事实，房屋买卖合同的订立是翟先生与我真实自愿的民事法律行为。2005年10月28日，经中间人汪女士说和，代笔人章先生代书，A村村委会监证，我与翟先生签订了买房契约，翟先生将其所有的老平房三间卖与我，价格25000元。同时依据2004年12月19日翟先生签订的协议书，代翟先生给付其邻居鞠先生补助拆迁费1200元。房屋买卖合同成立后，我与翟先生共同前往国土局办理了过户手续，因买房我缴纳契税400元，向村委会缴纳了基础建设费4000元。上述民事法律行为均是真实自愿的行为，房屋买卖价款符合当时市场价格，是公平的，翟先生诉称其不知情均非事实，我依法取得的房产应受法律保护。2、目前我国法律法规及司法解释尚没有禁止农村私有房屋买卖以及农村私有房屋买卖应认定无效的明确规定。3、我对房屋长期、稳定的占有、使用状态是应当受到保护的重要价值利益。我购买诉争房屋并非为了投资盈利，而是为了居有定所，且已经实际占有使用诉争房屋近八年，一旦买卖合同无效，将对我一家的生活带来巨大的影响，因此在本案审理中，应从保护我生活稳定的角度考虑，认定买卖合同有效。4、“当事人不得因自己的错误行为而获刑”，对出卖人事后主张合同无效必须予以必要的限制。当前土地升值、房价上涨、拆迁补偿的背景之下，尤其是本案诉争房产正在拆迁规划中，原告不是为了居住，而是在可能获得巨大利益下，提起的诉讼，那么出卖人在负有主要过错责任的同时却可以享受到巨大利益，这无疑是自相矛盾的。综上所述，在近八年的时间中，我在诉争房屋实际使用已对该房屋形成了稳定的占有关系，翟先生对我提起的诉讼完全是唯利是图的行为，应当承担地约过失责任，翟先生应当按照该房产如今的市场价格50万元向我承担缔约过失的责任。请法院查明事实，驳回原告诉请。
被告赵女士辩称，我认为买卖是无效的。买房的时候我叔伯兄弟(本村村治保)谢先生说把我老院房子卖了，给我弄个房本，当时翟先生没有在家，在外地，我也没有和翟先生商量，琢磨弄个房本就中了。翟先生回来后听说此事表示不同意，和我翻脸了，翟先生找土地局这么多年了也没有给我们答复。
二、法院审理
经审理查明：
原告翟先生与被告赵女士系夫妻。被告程女士系非农业户口。2005年10月28日，被告程女士购买原告翟先生与被告赵女士夫妻位于A村的平正房三间及宅院一所，价款25000元。对于买卖房屋的过程双方陈述不一。原告翟先生及被告赵女士称翟先生不在家，赵女士通过时任治保主任的堂兄谢先生将房屋卖与被告程女士;被告程女士称卖房及过户翟先生均在场。在被告提交的房屋买卖协议上有“卖主翟先生”签名及手印，庭审时原告翟先生否认是其本人书写签名及手印，被告程女士称极记不好是否翟先生签名及手印，但翟先生在场。2006年1月1日，原被告办理了该房屋的过户手续，市国土资源局乙区分局为被告程女士(程女士)颁发了集体土地使用证。后原告翟先生多次向市国土资源局乙区分局信访，国土资源局乙区分局于2012年8月10日注销了为被告程女士颁发的集体土地使用证。原告于2013年3月7日诉至法院。以上有当事人陈述、房屋买卖协议书、集体土地使用证、市国土资源局乙区分局信访事项办理答复意见书、市国土资源局乙区分局关于注销XX办事处XX小区居委会程女士土地使用证的通知等证据予以证实。
法院认为：原告对房屋买卖协议中“卖主翟先生”签名及手印予以否认是其本人所为，被告程女士亦不能确定系原告本人的签名及手印。结合双方当事人的陈述，应认定2005年内10月28日所签房屋买卖协议为被告赵女士以原告翟先生名义与被告程女士签订。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，具有一定的福利性质，享有者必须具有本集体经济组织成员这一特定身份，非本集体经济组织成员无权取得。因此，作为非乙区A村村民的被告程女士无权购买A村的房屋，故根据我国现行土地管理法律法规的相关规定，2005年10月28日被告赵女士以原告翟先生名义与被告程女士签订房屋买卖协议无效。原告翟先生及被告赵女士夫妻应将房款25000元返还给被告程女士，被告程女士应将诉争房屋返还给原告翟先生。原告翟先生及被告赵女士夫妻明知其所出卖房屋及宅基地属禁止流转范围，在其出卖房屋后又以买卖合同无效，原告作为出卖人应对合同无效承担一定责任。对于买受人程女士利益损失的赔偿，因被告程女士未提出反诉主张，就赔偿问题本案不予涉及。被告程女士可就赔偿问题另行主张权利。
三、法院判决：
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、一百五十三条之规定，判决如下：
一、被告赵女士以原告翟先生名义与被告程女士签订房屋买卖协议无效。
二、被告程女士将购买原告翟先生与被告赵女士夫妻的位于A村的平房三间及宅院一所返还原告翟先生及被告赵女士，原告翟先生及被告赵女士将购房款25000元返还给被告程女士，双方均于判决生效后10日内履行。
四、资深律师靳双权建议
随着市场经济的发展以及小城镇建设的加快，农民流动越来越频繁，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋，而外来人员需租赁、购买相对便宜的农村房屋居住，城镇居民出于城市住房的供不应求和房价居高不下等各种原因也打算在农村买房，导致涉及农村房屋的买卖、出租、转让等情况在不断增加，农村房屋买卖纠纷日益增多，所以在农村房屋买卖时一定要谨慎，多了解一些相关法律知识。
