(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告宋佳诉称：大麦村二区22号院内五间正房系原告宋佳的房产，原告宋佳系该村的村民。原告宋佳与被告徐海二人在1995年时，曾就涉案房屋签订一份卖房协议，由原告宋佳将涉案房屋出售给外地来京人员徐海，协议中约定房屋价款共计4千元。原被告双方依约履行协议，原告交付了房屋，被告支付了全部房款。现请求法院判决1.确认原告宋佳与被告徐海二人就涉案房屋签订的卖房协议无效;2.被告徐海向原告宋佳返还涉案房屋;3.诉讼费由被告宋佳承担。
2、被告辩称
被告徐海辩称，不同意原告宋佳的诉讼请求。首先，原告宋佳与被告徐海在1995年就涉案房屋签订的购房协议系原被告双方的真实意思表示，该协议合法生效，且在20多年前就已经履行完毕，早已过了诉讼时效，被告请求行使时效抗辩，原告无权再行主张确认协议无效。被告徐海在原告宋佳交付涉案房屋后，便一直居住在涉案房屋内长达20多年，期间被告徐海对房屋几次修缮。目前涉案房屋是被告徐海的唯一住房，不具备搬家腾房的条件。此外，被告徐海虽非涉案房屋所在村村民，但是被告确实是农村户口，社员性质，符合购房条件，并未违反国家禁止性规定。
二、法院查明
经审理查明：涉案房屋位于大麦村二区22号院，是原告宋佳在1990年取得该房屋的宅基地使用权。据法院人员现场勘测调查，涉案宅院内房屋四至为：东至道，西至宋士财，南北均至道。原告宋佳向法院提供了涉案宅院1993年时的《集体土地建设用地使用证》，该证书中明确记载了原告宋佳为土地使用者。
1994年，原告宋佳与被告徐海二人就出售涉案宅院及院内房屋5间达成一致意见，并签订购房协议，房屋价款4千元。据查，当时签订完协议后，原被告即履行完毕各自的义务。经查，被告徐海系农村户口，但并未落户在大麦村，并非大麦村村民。被告徐海名下无其他房产，涉案房屋系其唯一住处。
三、法院判决
法院经审理后判决：
1)、原被告之间的房屋买卖协议无效;
2)、驳回宋佳的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据《中华人民共和国民法通则》第五条，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，涉案宅院及院内5间房屋坐落于大麦村，性质特殊，属于农村房屋，故该宅院及院内房屋均应当遵循房地一体原则，故原告出售涉案宅院及院内房屋必然会连带相应的宅基地使用权问题。根据我国政策，为了保护农村宅基地，针对农村房屋的买卖有所限制，购买农村房屋需要本集体经济组织成员的身份。而被告徐海并非大麦村的村民，并不具备涉案宅院本集体经济组织成员的身份条件，故原被告之间的购房协议当然无效，法院应当支持原告的该主张。
但是，据了解，被告徐海自搬入涉案房屋后，在该房屋内居住20多年，且其有且仅有这一处可供居住的处所，暂不具备搬家腾房的条件，所以，对于原告主张要求被告腾退返还涉案宅院的请求，无法得到法院的支持。
