(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2014年12月，薛朝东诉称：2013年12月6日，我与韩枚签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》。约定韩枚将106房屋出售给我。签约当日，我支付韩枚购买该房定金10万元，2014年3月14日我支付房款80万元，之后，韩枚以各种借口拒绝履行买卖合同，导致我无法继续支付剩余房款。我通过电话、短信、微信、邮寄快递等方式多次联系韩枚，也通过中介联系韩枚，试图请求韩枚继续配合履行该房屋买卖合同，但一直未能如愿。由于韩枚一再拖延，导致我继续履行房屋买卖合同的后续付款以及办理资金监管账户、协助办理房屋过户登记手续等均无法顺利进行，给我的生活造成重大的影响。现我诉至法院，请求：1、判令韩枚继续履行合同，协助我办理房屋所有权转移登记手续;2、判令韩枚赔偿我因本次诉讼造成的经济损失3万元;3、判令韩枚承担房屋交易的个人所得税;4、本案诉讼费由韩枚承担。
2、被告辩称
韩枚辩称：对方所述与事实不符，不同意对方全部诉讼请求。薛朝东逾期付款达1年之久，导致合同无法继续履行。我于2015年2月13日书面通知薛朝东和链家公司解除房屋买卖合同，因为薛朝东逾期付款行为给我造成巨大经济损失。依据双方《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》相关约定，合同关系应已解除。薛朝东应负违约责任，赔偿我各项损失71万元。
二、法院查明
2013年12月6日，韩枚(出卖人)与薛朝东(买受人)经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定：韩枚将其所有的106号房屋出售给薛朝东，房屋成交总价款为355万元，在签订合同的同时支付定金10万元。薛朝东逾期付款超过15日后，韩枚有权解除合同。韩枚解除合同，薛朝东应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期付款的20%向韩枚支付违约金，并由韩枚退还薛朝东全部已付款。当事人双方同意，自合同签订之日起210日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，双方签订《补充协议》，约定：薛朝东于2014年3月15日前支付购房款120万元(包含定金)，于房本满五年后三日内即2014年7月2日前支付剩余购房款233万元，于双方办理物业交割当日支付尾款2万元。双方同意，在2014年7月5日前且房本满五年后办理房屋产权转移登记手续，交易涉及的税费全部由薛朝东承担。薛朝东逾期履行付款义务超过15日，构成根本违约，韩枚有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，薛朝东应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向韩枚支付违约金，薛朝东向韩枚已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。韩枚承诺过户前将房屋变更为家庭唯一住房，如因非唯一导致多余费用产生由韩枚自行承担。如补充协议与《买卖合同》约定不一致，以补充协议为准。
合同签订当日，薛朝东支付韩枚定金10万元。2014年3月14日薛朝东支付韩枚购房款80万元，之后薛朝东未再支付韩枚购房款。2014年7月，薛朝东以韩枚、链家公司为被告诉至原审法院，薛朝东在该案中主张其为单身且名下已有一套住房，其打算将自己名下的房屋出售以换取购房资格购买韩枚的房屋，链家公司承诺其三个月内可以将其住房出售以获得购房资格，但链家公司并未将其房屋出售导致其无法购买韩枚的房屋，链家公司的虚假承诺构成欺诈，薛朝东据此要求撤销三方签订的存量房屋买卖合同及补充协议。法院判决驳回了薛朝东的诉讼请求，该判决已生效。
2014年11月3日，薛朝东通过EMS快递向韩枚的户籍地：北京市48、49号邮寄《催告函》，要求韩枚继续履行房屋买卖合同。该快递回执显示：客户拒收，发件人要求退回。2015年2月14日，韩枚向薛朝东送达了《解除房屋买卖合同通知书》，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
庭审中，薛朝东主张2014年的民事判决书生效后，其为了履行与韩枚之间的合同，将名下的房屋以低价出售，其现在已经具备购房资格，双方的合同可以继续履行，但由于其一直无法联系上韩枚，故合同一直未能履行的责任在于韩枚。韩枚对此不予认可，韩枚主张薛朝东逾期付款构成违约，其要求解除合同并要求薛朝东承担违约责任。
审理中，对于韩枚是否同意薛朝东延期付款，双方存在争议。薛朝东主张双方就延期支付购房款问题达成了口头协议，韩枚同意其延期支付购房款，薛朝东针对其主张，向本院提交了其与赵石磊的电话录音予以证明，韩枚对录音的真实性不予认可。韩枚主张其从未同意薛朝东延期支付购房款。就此问题，法院询问双方交易的具体经办人链家公司工作人员郑萍，郑萍表示双方就延期付款问题确实存在过交涉，但存在争议，未能达成一致意见。
薛朝东另主张双方在房屋买卖合同中约定韩枚应将房屋变更为家庭唯一住房，但韩枚一直未能变更，亦是导致合同无法继续履行的原因。韩枚主张房屋是否变更为家庭唯一住房不影响合同的继续履行，即使其不履行该义务，也只是由其承担增加的税费。
审理中，韩枚主张其存在以下损失：1、由于其孩子出国学习，需120万元的存款证明，但薛朝东只支付了90万元，其只能向别人借款50万元，存在利息和违约金损失。针对该损失，韩枚向本院提交了借条、银行账户明细、存款证明书、录取通知书予以证明，薛朝东认为上述证据与本案无关;2、由于其孩子出国学习，其要在国外买房，但薛朝东一直未支付购房款，其只能租房居住，存在房租损失。针对该损失，韩枚提交了租房合同予以证明，薛朝东对上述证据的真实性不予认可;3、房屋降价损失。针对该损失，韩枚提交了案外人的房屋买卖合同予以证明，薛朝东对上述证据的真实性不予认可。经询韩枚是否就房屋差价损失申请鉴定，韩枚明确表示不申请鉴定。
三、法院判决
1、解除韩枚与薛朝东签订的房屋买卖合同及补充协议。
2、薛朝东支付韩枚违约金十五万元。
3、驳回韩枚的其他诉讼请求。
4、驳回薛朝东的所有诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，韩枚与薛朝东签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。
根据北京市限购政策，购房人具备购房资质系房屋买卖合同履行过程中网签及其他程序进行的前提条件。本案中，薛朝东系单身且名下已有一套住房，其并不具备北京市购房资格，但是薛朝东计划出售自己名下的房屋以获得购房资质后购买韩枚房屋，“一买一卖”同时进行，亦不违反法律规定，且双方在房屋买卖合同中约定的履行期限较长，双方对于此种交易方式的风险应当有着预期，薛朝东作为完全民事行为能力人应当预见此种交易方式存在的风险。后薛朝东因未能按时出售自己名下的房屋，导致未能按时履行与韩枚之间的房屋买卖合同约定的付款义务。薛朝东未按合同约定支付购房款的行为，已经构成了双方合同中约定的韩枚单方解除合同的条件，现韩枚要求解除与薛朝东签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
对薛朝东要求韩枚继续履行房屋买卖合同、协助办理房屋过户手续并承担房屋交易的个人所得税、赔偿经济损失的诉讼请求，法院均不予支持。薛朝东虽主张韩枚同意其延期付款，但根据双方陈述及在案证据，可以反映双方虽然就付款一事有过协商，但并不足以证明双方达成了一致意见，薛朝东的此项主张，证据不足，法院不予采纳。
薛朝东主张韩枚未按合同约定将房屋变更为唯一住房一节，因薛朝东违约在先，且双方亦未约定此种情况下系韩枚违约，并不影响合同的履行，故对薛朝东的此项抗辩意见，法院亦不予采纳。薛朝东迟延支付购房款，已构成根本违约，应承担违约责任，韩枚主张其存在借款利息、违约金及租房损失，但其提供的证据不足以证明该损失与本案具有关联性，韩枚提交的证据亦不足以证明房屋存在降价损失，现双方合同中约定的违约金数额过高，薛朝东提出异议，法院予以适当调整，具体数额，根据薛朝东迟延支付购房款的数额、期限、薛朝东的过错程度等相关因素予以酌定。
