北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
刘志、刘晖诉称：刘志、刘晖与刘洋、刘佳为兄弟姐妹四人，四人的母亲于2007年5月去世，父亲于2014年5月24日去世。父母生前没有遗嘱，去世后留有遗产：位于朝阳区的房屋(以下简称14号房)，位于通州区的房屋(以下简称2108号房)。刘志、刘晖诉至法院，要求判令：1、将14号房按360万元的价格进行分割;2、刘志、刘晖分别继承2108号房四分之一的份额。
2、被告辩称
刘洋辩称：14号房刘洋要求归其所有，刘洋在三个月内按照360万元的价格向其他三人支付折价款。就2108号房，不认可是刘佳购买，要求作为遗产分割。
刘佳辩称：刘佳同意14号房依法继承。就2108号房，购买时间应为2005年11月，2006年1月份房屋就已经交付了。购房款以及其他费用全部是刘佳出资，刘建国于2007年12月28日亲笔写下证明书，故2108号房的实际产权人是刘佳，并对所有子女亲口说过产权人就是刘佳，因此该房屋不属于遗产，不同意分割。
二、法院查明
方萍(2007年4月27日去世)与刘建国(2014年5月24日去世)原系夫妻，共育有子女四人，即刘志、刘晖和刘洋、刘佳。刘洋曾用名为刘斌。
1994年12月14日，刘建国(买方、乙方)与中国青年报社(卖方、甲方)签订《房屋买卖合同》，约定中国青年报社将14号房出售给刘建国。1996年6月21日，刘建国和中国青年报社共同向朝阳区房屋土地管理局递交《购房前夫妇工龄和超过65年改办成本价变更产权申请》，载明：“职工刘建国于92年按标准价优惠办法购买14号房，并已进行产权登记。……现职工本人提出申请，我单位审核同意变更为成本价产权。双方同意共同遵守有关成本价产权的政策规定。”1998年4月1日，14号房转移登记至刘建国名下，产权来源为“优惠出售”。
2005年11月28日，刘建国(买受人)与中国青年报社(出卖人)签订的《中国青年报社经济适用住房买卖合同》，约定中国青年报社将2108号房出售给刘建国。之后，2108号房转移登记至刘建国名下，产权来源为“经济适用住房”。
庭审中，刘佳提交2007年12月28日的《证明书》一份，内容如下：“2108房，是中国青年报社为报社施工集资建造经济适用住房，本人购得该住房。本人已有住房，此房实为三女儿刘佳所买，是产权所有人，希望准予过户。本人年老多病，恐有不测，口说无凭，立此存照。此证明及报社购房买卖合同均由刘佳保存。父亲刘建国亲笔”。
刘志、刘晖不认可证据的真实性，但未申请笔迹鉴定，称不能证明是刘建国所写，且2108号房是经济适用房，只有刘建国有购买资格，该资格不可转让，刘佳不具备购买该房的主体资格。2108号房购买是用的刘建国夫妻共同工龄，购房时方萍也在世，因此该房是刘建国的夫妻共同财产，即使该证明书是刘建国所写，也不能证明该房的性质。刘洋称真实性无法确认，也不申请笔迹鉴定，不认可2108号房是刘佳购买。
2015年1月27日，刘佳曾以所有权确认纠纷为由，将刘志、刘晖和刘洋诉至法院，要求确认2108号房归其所有。2015年5月18日，法院做出判决，认为：“刘佳负有举证证明其与刘建国存在借名买房的约定，且该约定不违反相关国家法律法规及政策。刘佳提交的刘建国书写之证明书鉴于刘志、刘晖、刘洋未否认其真实性，故该书证之真实性法院予以采信。结合刘佳提交的转账凭证及本案刘洋、刘晖的陈述，在没有相反证据的情况下可以认为房屋房款系刘佳出资支付。
房屋的购买系刘建国单位集资建房，对于这一重要财产取得行为，刘建国应与其妻平等协商并取得一致意见。但本案中，刘佳未能证明其母对‘借名买房’的认可，而仅提供事后刘建国追认的证明书。因此，刘佳与刘建国之间是否存在有效的借名买房约定，刘佳未能证明。此外，本案各方均认可房屋系‘央产房’，且房屋产权证书中确实登记的房屋性质为‘按经济适用住房管理’。因此，刘佳主张确认房屋归其所有，须证明房屋可依法办理产权转移登记，但刘佳对此并无证据提交。因此，刘佳要求确认房屋归其所有之诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。”故判决驳回刘佳的诉讼请求。
就14号房的分割方案，刘洋主张房屋归其所有，其按照总价360万元的标准，在三个月内向其他三方支付房屋折价款。刘志、刘晖、刘佳对此均表示同意。
三、法院判决
1、位于朝阳区的房屋归刘洋所有，刘洋向刘志、刘晖、刘佳各支付房屋折价款九十万元。
2、位于通州的房屋由刘志、刘晖、刘洋和刘佳共同继承，各占四分之一的份额。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的，按照协议办理。本案中，刘志、刘晖和刘洋、刘佳系被继承人刘建国的子女，且双方均未提交刘本如生前留有遗嘱或遗赠扶养协议的证据，故刘志、刘晖要求按照法定继承原则确认遗产份额，进行分割，法院予以支持。
继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。现刘洋主张14号房归其所有，其在三个月内按照总价360万元的标准向其他三方支付折价款，且刘志、刘晖和刘佳均无异议，法院予以确认。
至于2108号房，法院认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，其一，现2108号房登记在被继承人刘建国名下，生效判决已经认定2108号房系央产房，属政策性保障住房，且至今不能上市交易。其二，根据相关法律规定，借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。换言之，即使刘佳所主张的借名买房关系存在，也可能将面临履行不能的风险。故2108号房应认定为刘建国去世时的遗产，现刘志、刘晖在房屋尚不能上市交易的情况下，仅要求确认继承份额，法院予以支持。
