北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2013年6月，杨阳、杜海涛诉称：我们于2012年9月11日经链家公司居间，与王宏签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，购买王宏名下002号房屋;房屋总价为237.5万元;自合同签订之日起90日内，双方共同办理房屋权属登记手续，因出卖人的责任，买受人有权退房，守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金及中介应收取的服务费用。签约后，我们给付王宏20万元定金。现因出卖人原因，无法办理央产房上市证明手续，致使我们无法在合同签订之日起90日内取得房屋所有权证书，房屋购买无法继续进行。现我们请求法院判令解除北京市存量房屋买卖合同及补充协议，撤销网签合同;判令王宏返还我们定金20万元、支付违约金475000元及损失(中介费)52250元;诉讼费用由王宏承担。
2、被告辩称
王宏辩称：该房屋属于央产房，取得产权手续已满五年，我委托链家公司办理上市手续，链家公司的店长同意由他们办理上市手续，杨阳、杜海涛一直与链家公司联系。补充协议约定双方协助链家公司办理上市手续，链家公司要求我提供的房屋证明我已经提供，但上市手续至今没有办理下来，现我愿意继续履行合同。如杨阳、杜海涛要求解除合同，我同意解除，20万元定金同意退还，违约金不同意支付，我可以让杨阳、杜海涛无偿使用户口。
链家公司述称：杨阳、杜海涛所述签订合同情况属实。王宏称我公司承诺其办理上市手续的情况不属实，我公司没有办理上市手续的义务。王宏的房屋原为其前妻的房屋，二人离婚后过户至王宏名下，但其离婚时与领导发生不愉快导致单位不给其开具上市证明，签订合同时没有就上市手续由谁办理进行约定，上市的相关手续都是由王宏负责，现合同无法履行的原因就是王宏没有办理该房屋的上市手续。现我公司同意解除合同及补充协议，王宏应当退还定金，违约金应依合同约定处理。
二、法院查明
2012年9月11日，杨阳、杜海涛(买受人)与王宏(出卖人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：……自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;买受人未能在房屋交付之日起90日内(约定时间或约定条件)内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房;买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息。双方在该合同第六条房屋的交付一项中未填写房屋交付的具体时间。
2012年9月11日，王宏(出售方、甲方)与杨阳、杜海涛(买受方、乙方)、链家公司(居间方、丙方)签订《补充协议》，约定：乙方以公积金贷款的形式购买上述房屋;乙方在签署协议后于2012年11月5日之前向甲方支付首付款并在当日双方办理银行面签手续;… … 若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金及丙方应收取的服务费用;此协议为《居间服务合同》和《北京市房屋买卖合同》不可分割的一部分，如产生冲突以本协议为准。
同时三方还签订了《居间服务合同》，约定：乙方向丙方支付居间代理费52250元;甲、乙方应积极配合丙方居间活动，按照丙方要求提交房屋买卖所需一切证件资料，并依照本合同约定，及时足额向丙方支付居间代理费，甲、乙方应保证提供的资料及签名真实、合法、有效;丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况;丙方违反该约定应承担相应的违约责任，甲方或乙方违反上述约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用。合同签订后，杨阳、杜海涛向链家公司支付居间代理费52250元。
2012年9月13日，杨阳、杜海涛向王宏支付定金20万元。
2012年12月5日，杨阳、杜海涛与王宏办理了网签手续。
庭审中，杨阳、杜海涛提供录音及短信证据，证明王宏在履行合同过程中要求上涨房屋价格。王宏对录音的真实性认可，但认为涨价不是其不卖房的理由，之后其同意办理过户手续。同时，王宏提出其委托链家公司办理房屋上市证明，并出具了链家公司店长毕君的收条，收条显示收到王宏交付办理房产相关费用押金5万元，如办理未果，全部退还。链家公司对收条的真实性予以认可，但认为办理上市手续系王宏的义务，王宏因家庭原因无法办理上市手续，才拜托毕君为其想办法，毕君本着促成交易的原则，帮王宏奔走，但最终也是办理未果。
另查：王宏名下002号房屋属于央产房，至今未取得产权单位出具的允许上市交易的证明，故无法办理房屋过户手续。
三、法院判决
1、解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;撤销网签合同;
2、王宏返还杨阳、杜海涛定金二十万元;
3、王宏给付杨阳、杜海涛违约金四十七万五千元及中介费五万二千二百五十元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
王宏名下002号房屋属于央产房，根据相关规定，此类房屋在交易前应取得产权单位出具的允许上市交易的证明，王宏在未取得该证明前经第三人居间，与杨阳、杜海涛、链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。双方在合同中虽未约定上市证明由谁负责办理，但王宏作为房屋所有权人，办理该上市证明系其法定义务。王宏称委托链家公司办理上市证明，链家公司予以否认，王宏提供的收条中亦未明确约定上市证明由链家公司办理，因此王宏的该答辩意见，法院不予采信。现因王宏出售的房屋至今不具备上市交易条件，导致双方之间的房屋买卖合同不能继续履行，现杨阳、杜海涛请求法院判令解除与王宏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及与王宏、链家公司签订的《补充协议》、撤销网签合同之请求，法院予以支持。
因王宏的行为已构成违约，根据《补充协议》中的约定，若双方有一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金及第三人应收取的服务费用，现杨阳、杜海涛要求王宏退还定金20万元，并支付违约金475000元及损失(中介费)52250元，符合合同约定，法院亦予以支持。
