房屋买卖合同效力待定意思就是如某人未获授权，其与他人签订的房屋买卖合同属于效力待定的合同。
非产权人出售他人房屋未经追认无效
《合同法》第9条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力;当事人可以委托代理人订立合同。”第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”如某人未获授权，其与他人签订的房屋买卖合同属于效力待定的合同，产权人未对合同进行追认，此时合同属于无效合同，其还应赔偿给他人造成的损失。
16种房屋买卖合同的效力分析
1、无产权证房屋买卖合同有效
首先，因没有产权，买房人无法办理过户，也就无法享有对房屋的处分权。而更大的风险在于，如果之后房屋可以办理产权，房屋价格上涨后卖房人反悔，单方面提价，可能不配合过户。更有甚者卖房人可能以不正当手段，将房屋以更高价格转卖给第三人，造成两个买家之间房屋权属的争议。
购无产权证房应慎重，建议买卖双方都应当完善合同条款，明确违约责任，交易之前对于房屋的权属进行调查，以免因权利瑕疵而产生纠纷。
【关联法条链接】
《城市房地产管理法》第38条
《物权法》第15条
2、未办过户房屋买卖合同是否有效
《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿并立有契约，买方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续。”此后，最高人民法院法发(1993)37号《全国民事审判工作座谈会议纪要》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益，公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”
买卖双方自愿并立有协议，买方交付了房款，卖方交付了房屋，又没有其他违法行为，只是没有办理过户，应认为买卖关系有效。
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《民法通则》第55条
《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条
3、网上签订房屋买卖合同具有法律效力
根据上海市的《网上签约及办理转移登记流程》，买卖双方填写信息表时，需要对标的物进行确认，并明确价款、支付时限等内容，随后进行网签。因此，网签的内容属于房屋买卖合同的主体内容，对双方具有法律约束力。同时，根据政府公布的流程，买卖房屋在网签时双方需要签订整个房屋买卖合同的第一部分，涵盖了标的、价款等主要内容，随后双方还需要签署印刷版的房屋买卖合同第二部分，内容主要为产权承诺、房屋交付、违约责任等条款。由于按照交易流程，双方当事人在完成网签后，需要持相关文件前往税务机关纳税，根据案情，既然当事人在并未签署纸质合同的情况下办理了完税手续，证明网签的合同效力得到了政府的认可。
在签订二手房买卖合同时一定要有契约意识，买卖双方一定要在签约时将双方协商的内容写进合同中去，以避免不必要的纠纷。
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《合同法》第12条、第19条
4、房屋买卖合同被确认无效财产返还
如丈夫在夫妻另一方不知情的情况下单方出卖共有房屋这种重要的夫妻共同财产，就构成了无权处分。我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”合同如确认无效双方财产返还。
房地产知识
对于夫妻共有的房产，在进行交易时，为避免以后出现不必要的麻烦，最好让夫妻双方均签字确认《同意出售书》。
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《合同法》第5l条、第58条
5、非产权人出售他人房屋未经追认无效
《合同法》第9条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力;当事人可以委托代理人订立合同。”第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”如某人未获授权，其与他人签订的房屋买卖合同属于效力待定的合同，产权人未对合同进行追认，此时合同属于无效合同，其还应赔偿给他人造成的损失。
房产律师提示
在此提醒广大购房者，在购房签约时一定要同业主本人进行签约，如果是同代理人签约最好要求其提供公证委托书或者承诺书，只有这样才可以更好地降低交易风险。
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《合同法》第9条、第48条
6、签订房屋买卖合同后被查封如何处理
事实部分其实也是非常简单的。但是法律关系却不是非常简单。选择撤销合同、解除合同、无效合同中的哪一个主张权利需要仔细推敲。如果选择撤销合同，则需要对方存在欺诈。如果选择解除合同，则存在发送函件通知解除的问题。如果选择无效，则由于合同无效，则无法要求双倍返还定金。
房地产知识
在进行房产交易时，须对房产权属状态进行核实。
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《合同法》第94条、第96条
7、无法办下产证房屋买卖合同有效
目前法院对于没有产权证即签订买卖合同并约定产权证办理下来后办理过户手续的二手房买卖案件倾向于认定合同有效，现在也有越来越多的案例按此处理，但是对于签订合同时没有房产证，卖方最终也不可能取得房产证的情况下，导致买方无法取得房产证，买方的合法权益无法得到法律保护，一般认定买卖合同无效，判决卖方或中介公司将已收的房款返还给买方。
无房屋产权证的房屋最好不要购买。
【关联法条链接】
《城市房地产管理法》第37条
《物权法》第15条
8、买卖双方明知是违章建筑进行买卖合同无效
如张三明知出卖的两间简易房屋是违章建筑，未取得合法的房屋产权，继而将违章建筑卖给李四，从而使李四遭受较大损失。尽管二人签订了房屋买卖合同，但这一买卖合同的标的本身是不合法的，因此这一合同为无效合同。按照处理无效合同的法律规定，李四要求张三返还购房款，应予准许。而李四在购买房屋时，不查清房屋性质、产权情况，草率与张三签订合同，取得并使用了违章建筑，也应承担相应的民事责任。
房地产知识
违章建筑的买卖，法律是不会保护的，而且涉及拆迁也得不到补偿款。
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《合同法》第52条
9、一房二卖两份合同的效力认定
刘先生与李先生签订的房屋买卖合同，是当时双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反有关法律规定，是有效合同。虽然当时由于房屋建设方的原因，房屋产权证无法办理，但双方已在合同中约定待房产证办理后立即过户。原告李先生与被告刘先生签订的房屋买卖合同依法成立并生效后，双方均应依法全面履行各自的合同义务。刘先生在能够办理房屋过户手续后拒不办理过户。反而将房屋出卖给被告王先生，违反了合同义务，也违反了诚实信用原则，而其卖房行为发生在诉讼期间，导致了此后法院生效判决书无法履行，也是一种妨害司法的行为。
买卖双方自愿并立有契约，买方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续。
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《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条
10、对地址重大误解房屋买卖合可以撤销
《合同法》第54条规定了以下几种情况：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通若干问题的意见(试行)》第71条规定：“行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”对房屋地址重大误解，会在工作和生活等各方面产生重大影响，如果继续履行合同，则将给购买人造成多方面的隐性损失，因此，应当认定为重大误解，买受人可以向法院或仲裁机构申请撤销其与卖方签订的合同。
房地产知识
行使合同的撤销权毕竟是有条件的，主张撤销合同一方要负举证责任，而且对已经合法成立的合同，在司法实践中一般比较倾向于维护交易的稳定和安全而不轻易确认合同无效或可撤销。因此，二手房买卖双方在签订合同前应当尽量了解房屋各方面的信息和状况，以免发生纠纷，给自己带来不必要的麻烦和损失。
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《合同法》第54条
《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第71条规定
11、儿子卖父亲房因未得了父亲追认合同无效
如诉争财产属王某所有，王甲在没有得到王某的授权下，擅自处理别人财产又没有得到追认，属于无权代理。根据《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，否则无效。
房地产知识
在二手房交易的过程中一定要弄清房主的身份，与房主当面谈判并与房主本人签汀合同，办理过户时要共同到场，以免日后发生对自己不利的事情。
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《合同法》第51条
12、接受赠与房屋只进行公证赠与房屋协议有效
《合同法》已经将赠与合同规定为诺成性合同，只要双方协商一致，不违反国家强制性规定即为有效。《合同法》规定赠与合同在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，但公证赠与的除外。
房地产知识
赠与合同因一方享有权利，而另一方不承担义务(附条件的除外)，所以《合同法》赋予了赠与人撤销权，但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同除外，所以建议赠与人慎重考虑是否做公证。另外，建议大家在赠与协议中可以附加一定义务或条件，一旦受赠人不履行义务或条件未实现，就可以不交付赠与财产。
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《合同法》第185条、第186条、第188条
13、善意购房人买房有效
为维护被监护人的合法利益最大化，监护人有权利代理被监护人进行相关的民事行为。《民法通砌》第16条规定：“未成年人钧父母是未成年人的监护人。”第18条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。”如签订房屋买卖合同时，某人是未成年人在其监护人，在没有损害被监护人利益的情形下，签订的买卖合同应为有效。
上海房产律师
在处理被监护人有关财产的问题上，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产，否则就是无效的。
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《民法通则》第16条、第18条
14、政策变化不能作为不卖房的理由
合同履行期限内，因国家的政策发生变化造成，双方对偿还贷款存在争议，在没有协商结果的前提下，房主单方将房屋卖掉，致使合同目的不能实现，双方之间的合同应该解除，同时张先生应按合同约定的定金罚则承担违约责任。
房地产知识
政府政策变化属于双方都无法预测的事件，属于情势变更，完全可以通过继续协商解决此事，或解除合同，或按政府的政策执行，或采取其他替代措施加以解决合同履行中的问题。
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《合同法》第60条、第94条
15、未经承租人同意共同居住人无权购买公有住房
《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》规定，房屋承租人对房屋有优先购买权。如房屋承租人是张某，因此张某具有优先购买权。根据上海公有住房租赁政策，只有公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，与承租人共同生活两年以上并在其他地方没有住房的家庭成员，可以申请变更承租人。如未经张某同意就将承租房屋购买为自己所有，应为无效。
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公有租赁房具有一定的福利性质，每个地方都有不同的政策规定，但共同点是个人仅拥有使用权，并不享有所有权，在处理有关公房租赁或买卖时需要考虑、照顾共同居住人的权利。
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《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第118条
16、代签名公有住房买卖合同无效
如在购买未公有房屋签名不是本人亲笔所写，而是其代签，且事后没有对上述行为进行追认，在无证据证明代签行为取得授权的情况下，《公有住房买卖合同》无效的。
购买公房因其中需要计算承租人的工龄，一般实际上需要支付很少的价款就可以买到公房的产权，正是这种暴利使得很多人采取各种手段，不惜亲属反目争夺公房的购买权，笔者认为政府公房管理机关要严格执法，程序上一定要让相关的权利人包括承租人、共同居住人等亲自办理有关事项，实体上要看相关人员是否符合政策、法律的规定，以更好地管理公房。
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《合同法》第48条
以上是对房屋买卖合同效力待定等问题的详细解答，希望对大家有所帮助。房屋买卖合同效力待定的现象比较少，但还是需预防，如某人未获授权，其与他人签订的房屋买卖合同属于效力待定的合同。如果您或者家人、亲友的情况比较复杂，需要法律服务，说房网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。
