房产北京律师——农村宅基地上的房屋可以赠与给城镇户口吗？

一、原告诉求。
张三向本院提出诉讼请求：判令B市1号院中的南房6间归原告所有。
张三与李大（已于1999年2月16日去世）系夫妻关系，婚后育有长子李三，次女李一，三子李四，四女李二，五子李五。
婚后张三与李大于1978年在B市1号院中盖有北房三间、南房三间。
1997年李三将上述院落中北房三间拆除新盖，2009年由李五代替张三出资将上述院落中南房三间拆除，新建南房6间。当时李五与张三口头约定，李五出资新盖的6间房归张三所有，李五只拥有居住权，待张三去世后由李五继承。李五先后共出资10万元。现在原告张三与被告李三因上述南房6间发生纠纷，原告已经被被告轰出上述院落房屋寄居于三子李四家中。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。
二、被告辩称。
李一、李二、李五、李三、李四辩称，认可原告所述，南院北房应归李五。
李五、李六、李七辩称，除我方之外的所有当事人所述不属实。我方对李三与李五拆除北屋3间的事实是认可的。但关于南侧北房，李五与李三1978年结婚，新的南院北房是2008年左右建成。
2006年原告、李二、李一都放弃了院落中的相关权利，全部给予了李六。
李六2010年结婚。2004年上班后工资全部交给父母，建设房屋时，李六出资较多，李七2007年6月中专毕业打工，盖南院北房李七投入5000元给母亲，7000元买的门。建设房屋是李三、张三、李七、李六共同出资。其他人无权分割。
2015年9月20日，以上四人在村委会主持下达成了房产协议，明确确认了B市1号院6间南院北房归李六所有，涉案院落南院北房于2015年应归李六所有，且其一直居住在涉案房屋。综上，原告与其他被告之间的诉讼，串通损害我方权益，原告诉讼请求应予驳回。
三、本院查明。
张三与李大系夫妻关系，二人婚内共育有五名子女，分别为长子李三，次子李四，三子李五，长女李一，次女李二。
李三与李五于1978年6月1日结婚，二人婚内育有一子一女，分别为李六、李七。
李大于1999年2月16日去世。
李六于2010年12月30日结婚。
李五自认1980年户籍从八口村迁出，为居民户口。
根据1996年10月10日的《C县村镇宅基地登记审批表》记载内容， B市1号院（以下简称涉案院落）户主登记为李三；1996年10月10日涉案院落宅基地内有正房6间，厢房3间，且有村、镇、县三级审批盖章。
根据双方当事人的陈述，应为北侧北房3间，南侧北房3间及厢房3间。家庭人口为9人，权属来源及共有使用权为老宅，李三、李五财产共有。
双方均认可1978年张三与李大翻建北侧北房3间、南侧北房3间，之前有西屋牛棚一间。李三、李五夫妇于1988年拆除牛棚后建设西屋三间，于1997年将北侧北房3间翻建为3间半，于1997年盖完北侧北房后又盖了西房3间。2008年涉案院落拆除三间南侧北房还有6间西房，盖了6间南侧北房，2008年没有盖完，2009年盖完了南侧北房6间，还新建了东房和门过道共3间，翻建西房3间。翻建新建完成后，涉案院落形成独立的南、北两个院落。
关于涉案院落分家析产情况，张三、李三、李四、李五、李一、李二均认可1995年张三与李大将北侧北房3间分与李三，将南侧北房3间分与李五。虽然李五对此不予认可，但因各方均认可北侧北房3间及南侧北房3间是张三与李大所建，故所谓分家实际为张三及李大将北侧北房3间赠与李三，南侧北房3间赠与李五。
李五称是因为李六结婚，需要扩大北院宅基地，李三和自己协商“以宅基地换房”，所以才拆除南侧北房向南移重建北房，且其出资10万元建房款。虽李五不认可，但各方当事人均认可2008年、2009年建设南侧北房及东房、西房由李三操办，装修亦由李三操办，李三认可收到李五10万元。结合李三与李五之间的夫妻关系及李六结婚时间，本院认定“以宅基地换房”及李五出资10万元的事实。
四、裁判结果。
驳回张三的全部诉讼请求。
五、律师点评。
公民的合法民事权益受法律保护。当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据查明的当事人之间实际存在的法律关系性质，相应变更案件的案由。此案案由应为所有权确认纠纷。
关于李三、李五于1988年拆除牛棚后建设西屋三间的情况，庭审中，各方当事人均认可所谓的牛棚是土坯材质，算不得一个房子，就是一个棚子，翻建西屋时未用到牛棚材料。
因在涉案院落共同生活之人均知晓西屋建设之事，未提出异议，故此时建设的三间西屋权利人应为李三、李五二人。
关于张三、李大1995年的赠与行为效力问题，1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准。”由此可知当时法律并未禁止城镇非农业户口使用集体土地，只是需要县级人民政府批准。
结合1996年10月10日的《C县村镇宅基地登记审批表》，张三、李大与李三、李五的赠与合同关系系各方之间的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，且李三、李五当时已经在上述房屋居住使用，故1996年涉案院落宅基地登记审批后3间北侧北房归李三所有，3间南侧北房归李五所有。关于李三、李五夫妇于1997年将北侧北房3间翻建为5间半，同年又加盖了西房3间一节，因在涉案院落共同生活之人均知晓建设之事，未提出异议，本院认定此时的北房5间半和西房6间权利人为李三、李五二人。
关于2008年、2009年涉案院落翻建南侧北房及西房、新建东房一节，因在涉案院落共同生活之人均知晓李三、李五建设东房及翻建西房之事，未提出异议，故东房及西房应归李三、李五二人。
因南院北房6间是在拆除李五房屋后翻建的，且李五有出资，故南院北房6间的权利人仍应为李五。
关于2015年9月20日李五、李七、李六、李三达成的《房产协议》，虽然有八口村委会的盖章，但此协议只是李五、李七、李六、李三四人之间的内部法律关系，对李五并不产生任何效力，对李五、李七、李六关于法院若处理南院北房需解决《房产协议》问题的辩论意见不予采信。
综上，我认为涉案院落内房屋并无张三份额。