北京房产律师：房屋一房二卖可以主张赔偿相应损失

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
原告诉称
原告张三向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同并赔偿损失；2、被告赔偿原告348万元（不含已付款174万元）；3、被告承担本案的诉讼费用及律师费。
事实和理由：2017年2月27日和2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，并签订《合同补充协议》一份，由原告购买被告开发的A市一号房屋。原告按约缴纳了174万元购房款，履约中原告被告知该房屋已经先于2017年2月7日卖给了M公司，因此被告不能及时按约为原告办理贷款手续，也不让原告交付尾款。民事法律行为应当遵从诚实信用原则，被告一房二卖构成对原告的欺诈，按照相关法律应当承担违约和赔偿责任，并应继续履行合同。基于上述事实，原告特向法院起诉，请求支持如前诉请。
 
被告辩称
被告H公司辩称：1、原告目前仅支付169万元购房款，也未能按合同及补充协议的约定按时办理按揭贷款手续，本案系原告的违约行为才导致合同无法履行，被告未违约，原告无权要求被告承担责任；2、被告不存在一房二卖的行为，原告要求被告支付348万元的赔偿金没有法律依据和合同依据；3、原告主张的律师费损失，原告未提供相应的付款凭证，且即便原告已经支付相应律师费，要求被告赔偿也没有相应的约定和法律依据。
 
本院查明
2017年2月7日，案外人李四委托案外人戴某与被告H公司（预售甲方）签订预约合同一份，约定以案外人王五（预购乙方）名义购买被告H公司开发的A市一号房屋，房屋总价580万元，约定乙方应在2017年2月7日至2017年2月28日之间到售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》及补充合同，如未在约定期限内与甲方签订《商品房买卖合同》，预约合同终止，乙方已付定金甲方不予退还。当日戴某代李四向被告H公司缴纳购房定金5万元。
2017年2月28日，案外人戴某因害怕李四不去售楼处签订商品房买卖合同导致其缴纳的5万元购房定金无法退还，就介绍原告张三购买案涉房产。当日，原告张三与被告H公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告张三向被告H公司购买被告开发的A市一号房屋，上述房屋总价580万元，其中合同签订日支付首付款60万元，2017年3月25日前支付首付余款114万元，余款406万元采用银行按揭、公积金及组合贷款等方式支付。
还约定出卖人应在2017年4月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人，如逾期交付超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第24条约定：出卖人承诺不对该商品房一房多卖，若有违约，出卖人愿双倍返还买受人已付的购房价款。当日，原告张三向被告H公司转账55万元，另外戴某为了操作方便，同意将其5万元定金直接转为张三的首付款，其5万元由张三直接转账退还给戴某，被告H公司即向原告张三开具金额为60万元的收据。
原、被告签订《商品房买卖合同》后，李四在当日下午前往被告H公司的售楼处要求签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，与被告H公司发生纠纷并报警，经了解，戴某为李四所在公司的法律顾问，李四将购买合同以及5万元定金委托给戴某办理，但是戴某私自将未到期的合同撕毁，私自将此合同涉及的房屋以及5万元全部转让给张三，故双方发生纠纷。”
2017年4月19日，原告张三向被告H公司缴纳了114万元购房款，被告H公司向原告开具了114万元的收据。当日，被告H公司向原告张三发放了客户签约须知，该份签约须知中载明了按揭付款客户的须知事项。
2017年7月26日，原告起诉至法院，提出如前诉请。
 
裁判结果
一、原告张三与被告H公司于2017年2月28日签订的《商品房买卖合同》继续履行；
二、原告张三应于本判决发生法律效力之日起30日内办理案涉房屋的按揭贷款手续，被告H公司应予协助；
三、被告H公司应于收到原告张三案涉房屋购房款580万元后十日内向原告张三交付A市一号房屋。
四、被告H公司应于上述第三项房屋交付后90日内将办理权属登记需由被告H公司提供的资料报产权登记机关备案，原告张三应在上述第三项房屋交付时向被告H公司交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对案涉房屋所有款项进行结算，由被告H公司代原告张三办理产权证；
五、被告H公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张三因逾期交房产生的违约金
六、驳回原告张三的其它诉讼请求。
 
律师点评
综合各方意见，本案主要争议焦点为：1、原告主张继续履行案涉《商品房买卖合同》能否得到支持；2、原告张三目前缴纳的总房款数额；3、被告H公司有无一房二卖的行为，原告是否有权主张一房二卖的赔偿；4、原告主张被告违约赔偿的相关损失是否于法有据。
关于争议焦点一，法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2017年2月28日订立《商品房买卖合同》，原告现主张要求继续履行该《商品房买卖合同》，被告陈述由于原告未及时办理贷款，在承担相应违约责任后并承担无法办理贷款或贷款利率提高的后果后，同意继续履行合同。故法院认定原、被告只是在合同履行过程中双方是否违约、贷款等事宜上存在争议，而上述事宜并不妨碍《商品房买卖合同》的继续履行，故对原告主张继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，法院予以支持。
关于争议焦点二，法院认为，当事人协商一致，可以变更合同。法院认定2017年2月28日戴某缴纳的5万元定金已经转为原告张三的购房款，原告张三已缴纳房款的总额为174万元。
关于争议焦点三，法院认为，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。首先，本案中案外人戴某代案外人王五（实际购房人李四）与被告H公司在2017年2月7日签订了预约合同并缴纳了5万元定金，2月28日戴某前往H公司售楼处时明确表示该预约合同解除，并将5万元定金直接转为张三的购房款，H公司也表示了同意。原、被告在签订《商品房买卖合同》后，该合同就已经在不动产登记机关进行了备案，即便被告H公司存在一房二卖的情况，原告也属于可以取得房屋所有权的买受方，并不存在因一房二卖而无法取得房屋的情况。综上，法院认定被告H公司并无一房二卖的情形，原告主张要求被告H公司承担一房二卖赔偿金的请求，法院实难以支持。
关于争议焦点四，法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，原告已支付房款174万元，目前尚有406万元房款需要通过银行贷款来支付，双方约定案涉房屋交付期限为2017年4月30日。在案涉《商品房买卖合同》履行过程中，原告多次要求缴纳房款，但案涉房屋销售的工作人员多次告知原告暂缓缴纳房款，且在此过程中原告收到的案外人王五委托律师发出的律师函表明其与被告H公司就案涉房屋有争议，导致原告无法办理贷款手续、缴纳房款，最终使原告无法按照合同的约定按期拿到案涉房屋，故法院认定被告在案涉《商品房买卖合同》履行过程中存在违约行为，应当承担赔偿损失的违约责任。
综上所述，法院的判决是正确的。