北京房产律师：房产被顶账再次出售他人，可以主张违约责任

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款413280元及利息137828，合计551108元。2018年9月5日之后的利息计付至购房款全部付清止；3.判令被告支付原告已付购房款一倍的惩罚性赔偿金413280元；4.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2013年6月20日原告与被告负责人达成意向，由原告购买被告开发的位于A市一号房屋，房屋总价款为413280元，双方协商好后，原告便向被告支付购房款413280元，被告向原告出具发票一张。2013年6月23日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同对涉案房屋价格，付款方式等内容作出了明确约定。后来原告准备对涉案房屋装修时，才得知被告在将房屋出卖给原告之前就已经将涉案房屋以认购协议书的方式出售给了张三，张三已经将房屋装修入住，并经民事判决书判决确认涉案房屋为张三所有。后原告多次找被告进行协商，要求被告重新调换房屋或者退还原告购房款，赔偿损失，但被告一直推脱，问题至今没有得到解决。
原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，在原告依约全额支付购房款的前提下，被告应当按照合同约定交付房屋，但由于被告在2010年就将房屋出售给了案外人张三，致使张三诉讼取得了涉案房屋，被告作为房地产开发企业，违背民事法律行为应当遵循的诚信原则，一房二卖，其行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，原告有权提出解除合同并有权要求被告返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以要求被告承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿金。现为维护原告合法权益，向人民法院起诉。
 
被告辩称
被告辩称：原告的部分诉讼请求不符合法律规定，应予以驳回。
1.涉案小区由被告开发，由李四挂靠S建筑公司承建。由于缺乏资金，被告将未建成的楼房部分抵顶给李四作为应付的工程款，由李四先行垫资承建，同时被告将已经盖好单位印章的多份房屋认购书交给李四，由李四与购房人直接签订房屋认购书，之后李四持已经签订的房屋认购书与被告下账折抵工程款。
2.张三是供应钢材的个体户，张三为李四供应了钢材，李四用约15套楼房给张三抵顶钢材款。本案所涉房屋如被告卖给张三又售于原告，应属一房二卖，如是李四售予张三则不存在一房二卖，应追究李四的违约责任。李四与被告约定房屋签订认购书后，应及时到被告单位办理顶账手续。因为被告没有见到李四办理的涉案房屋的顶账手续，被告在不知情的情况下可以将涉案房屋售予他人。
3.原告主张被告一房二卖的事实不能成立。
张三是供应钢材的经销商，李四用了张三的钢材后将涉案房屋顶给了张三，民事判决书并没有认定被告将房屋卖给了张三，原告也没有提交任何证据证明被告将房屋一房二卖。因为李四将房屋顶给张三后没有及时到被告单位办理顶账手续，被告在不知情的情况下可以将房屋卖给原告，所以原告凭判决书认定被告一房二卖不能成立，其要求予其一倍房款的赔偿应当依法予以驳回。
 
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当人进行了质证，现对原告提交的证据认证如下：
经审理查明：2013年6月23日原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将A市一号房屋出售给原告，总价款为413280元。原告按合同约定向被告支付购房款413280元，被告给原告开具了购房发票。原告接收房屋时发现涉案房屋已经被张三居住，便找被告协商解决未果。
另查明：被告将其开发建设的涉案小区承包给S建筑公司施工，并约定以房抵付工程款。S建筑公司以包工包料的方式将上述工程承包给李四实际施工。李四施工过程中与张三签订顶账协议书，协议约定李四用楼房顶张三钢材款，所顶房屋为涉案小区的两套商品住宅楼。张三与李四签订顶账协议的同日，被告与张三签订商品房认购协议一份，协议约定张三认购涉案小区商品房，建筑面积218.92平米，单价3538元，合计价款774540元，付款方式约定为：张三于2010年5月4日以钢材款抵顶该房款。截止2010年10月2日张三向李四供应了价值1354977元的钢材。2013年6月23日被告将一号房屋出售给了原告王五。因被告没有向张三交付房屋，张三将李四、M公司诉至中卫市沙坡头区人民法院要求李四、M公司交付涉案小区一号房屋并办理房产证。经人民法院审理认为张三与M公司在2010年5月4日签订的认购协议在时间上早于被告M公司在2013年6月23日将涉案小区房屋出售给原告王五，遂作出民事判决书判决M公司、李四向张三交付涉案小区房屋并办理相关产权手续。
 
裁判结果
一、被告M公司于本判决生效之日起十日内向原告王五退还购房款413280元，按年利率4.9%支付购房款413280元自2013年6月23日至2019年5月5日期间的利息118841.21元，并按年利率4.9%计付利息至购房款全部退还止；
二、被告M公司于本判决生效之日起十日内向原告王五赔偿20万元；
三、驳回原告王五的其他诉讼请求。
 
律师点评：
被告与张三在2010年5月4日签订的商品房认购协议已经明确张三认购涉案小区商品房（实际包含一号房屋），却还于2013年6月23日将涉案小区小区一号房屋出售给原告，被告与张三的认购行为最终导致涉案房屋的所有权归于张三，原告依据与被告签订的《商品房买卖合同》已经无法取得涉案房屋，其购房目的无法实现，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，法院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”之规定，被告应退还原告购房款413280元，承担购房款利息，赔偿原告不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
被告向原告承担的利息按人民银行贷款年利率4.9%计算，利息期间自2013年6月23日至2019年5月5日（本案开庭日），共应计付原告利息118841.21元（413280元×4.9%÷365天/年×2142天），并将利息计付至购房款全部退还止。对于被告赔偿原告“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的数额，法院根据该案的实际情况，判决被告赔偿原告20万元为宜。被告辩称其向原告出售房屋不购成一房二卖，不应向原告承担已付购房款一倍赔偿责任的意见，经审查，被告与张三签订商品房认购协议明确涉案房屋由张三认购，之后还要将房屋出售给原告，导致原告无法实现合同的购买目的，其行为特点符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，应当依据该条规定承担责任，所以被告的辩解意见法院不予采纳。
综上所述，法院的判决是正确的。