北京房产律师：签订房产买卖合同后被一房二卖可以起诉要求解除合同

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
原告诉称
原告张三诉称，被告在A市商品住宅小区。原告分别于2012年8月30日、2013年7月1日，分两次向被告预付100,000元房款，预购一号房屋和二号房屋两套及车库、车位和地下室各一处。双方签订了购房意向书(会员卡申领单),确定了房屋的房号、单价及建筑面积等。随后，原告应被告的要求于2013年6月27日按被告业务经理李四承诺的“搞活动”的内部价格交纳了全部房款，共计978,000元（包括预付款）。
原告分别于2014年8月1日以自己的名义和2014年8月5日以第三人王五名义与被告补签了正式的商品房买卖合同。合同第八条明确约定，被告应当在2015年12月31日前将房屋交付给原告。合同签订后，被告公司的业务经理李四因涉嫌职务侵占等罪名被追究刑事责任。原购房合同是否内部备案及其员工是否职务侵占房款等情况，是其公司内部事务，对外不应对抗善意的原告。被告履行期届满后拒绝交付房屋，且将房屋转卖他人，已构成根本性违约，应当承担继续履行和赔偿损失的违约责任。如被告不能继续履行合同，将房屋一房二卖，要求被告双倍返还房款。
 
被告辩称
被告M公司辩称，被告本质上未构成一房二卖，不应当适用一房二卖的法律规定审理本案，理由如下：1、我公司业务经理李四收取本案二套房屋款，并私自偷取公章签订合同，被告对李四私自售房行为不知情，该两套房屋被告实在2014年10月分别卖于赵六、孙七，早于李四案件事发，其备案是累计备案，并不是登记的2015年1月，说明我公司将本案涉及的二套房屋卖出，主观上不存在故意；2、按照法律相关规定，一房二卖应指的是开发商为营利目的，高价一房二卖，谋取利益。而本案被告也是李四一案的受害人，一不知情李四私自售房，二无高价转卖的故意，三李四未将购房款交于被告，所以说不应按一房二卖的规定处理本案；3、本案原告及第三人也存在一定过错，他们未按规定将房款交于被告公司，而是将房款交于李四本人，因此本案原告及第三人也应承担相应责任。被告同意继续履行二份购房合同，并积极处理后期手续。
第三人王五辩称，当时VIP会员卡，2014年全款付清，2014年8月份签订合同，李四出事后并对合同进行了鉴定，被告明知有合同，还把房卖出去。公司不知情是不对的，李四是销售经理，李四出事后要公司给交代，但公司一直不给交代，迫不得已才走诉讼。
 
本院查明
经审理查明，2014年8月1日原告张三与被告M公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定购买被告所建的A市一号房屋，总价款493,652元；2014年8月5日第三人王五与被告M公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定购买被告所建的A市二号房屋，总价款486,900元。一号房屋实际支付房款455,466元，二号房屋实际支付428,472元，两套房屋的车库款、车位款、地下室款94,062元，共计978,000元，所有款项均由张三交纳，其中928,000元直接交给被告公司的销售经理李四，5万元交到公司。李四利用其职务便利，将原告张三、第三人王五交给其的928,000元占为己有，未向公司交纳，刑事判决书判决其犯职务侵占罪，责令其向公司退赔该笔款项。
另查明，本案所涉两套房屋总价款978,000元，其中张三558,000元,王五420,000元；一号房屋已于2015年5月13日出售给赵六，二号房屋已于2015年1月6日出售给孙七，并都在A市房产管理中心办理了备案手续。
 
裁判结果
解除原告张三、第三人王五与被告M公司签订的房屋买卖合同，被告M公司在本判决生效后十日内返还原告张三购房款558,000元、第三人王五购房款420,000元，并赔偿原告张三损失558,000元、第三人王五损失420,000元。
 
律师点评
被告M公司与原告张三、第三人王五签订的合同，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同依法成立。原告张三、第三人王五作为合同相对方，有理由相信李四就是代表公司与其签订合同，其所交购房款，有加盖收款收据为凭，其已尽到一般善意人通常的注意义务。至于李四有无将合同文本交与公司保存、有无将购房款如数交给公司财务，属于公司内部管理问题，并不影响对张三、王五已按约履行付款义务这一事实的认定。
被告M公司虽称其在不知情的情况下将本案涉及的二套房屋出售他人，不是故意行为，不属于一房二卖，但该二套房屋已售于另外二人，实际上已构成一房二卖。鉴于房屋已另售他人，并在A市房产管理中心办理了备案手续，合同目的不能实现，双方签订的房屋买卖合同应予以解除，被告应如数返还原告及第三人的购房款共计978,000元，并赔偿原告及第三人损失共计978,000元。
综上所述，法院的判决是正确的。