北京以房抵债律师咨询：以房抵债协议仅部分履行， 债权人能否要求继续履行原借款合同

一．原告诉称
吕三上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判潘二、a分公司、b公司对吕四的债务承担连带清偿责任。事实和理由：潘二、a分公司、b公司对吕四的借款债务构成债务加入，退而言之也构成以物抵债，应当承担连带清偿责任。
二．被告辩称
潘二辩称，《三方协议》仅是当时的意向，未经b公司确认，以房抵债协议不成立。b公司曾提醒吕三进行财产保全，并未影响债权追偿。
a分公司辩称，a分公司不构成债务加入，并无债务加入的意思表示，亦无债务加入的具体行为。潘二与吕三签订《三方协议》是其个人行为而非职务行为，不能代表a分公司，更不能代表b公司，a分公司、b公司对《三方协议》及其他文件并不知晓，事后也未认可其效力。请求驳回上诉，维持原判。
b公司辩称，b公司不构成债务加入，b公司及a分公司对吕三与吕四之间的协议并不知情，其行为对二公司并无约束力。b公司与买受人签订商品房买卖合同并开具发票，因买受人没有按约定支付购房款，b公司已经解除合同。
三．本院查明
2007年5月28日，b公司(甲方)与潘二(乙方)签订《项目投资合作协议书》一份，约定甲方将其名下的以出让方式取得的位于b的土地使用权承包给乙方开发商住用房，乙方支付甲方承包费900万元。同时约定甲方为乙方办理该项目的分公司(即a分公司)。另约定在项目全部竣工后，乙方对该项目的在建、已建商品用房享有占用、使用、收益及处置等全部权益，甲方不再进行干涉;项目工程的发包、商品房的销售方案，由乙方自主全权负责，甲方负责为乙方开发的楼盘办理相关更名手续。
2009年5月17日，吕四(甲方)、潘二(乙方)及a分公司(丙方)共同签订《还款协议书》一份，明确乙方分别于2007年9月20日、2008年7月18日及2009年4月18日向甲方借款150万元、500万元及400万元，合计1050万元，并约定上述借款全部以丙方开发的商品房折价抵偿(并附清单)。同时约定“由于商品房销售地方政策上的原因，丙方不能将上述清单内的全部商品房签订以甲方为购房人的商品房预售合同和办理相关登记，故三方同意上述清单所附商品房自本协议签订时起，相应的合同权利、物权权利等预期权利全部归甲方享有。在符合商品房销售政策时，丙方必须给予甲方办理商品房销售合同。”
2009年3月28日，吕四、潘二及吕三签订《三方协议》一份，约定“由潘二在江苏宿迁b的多层房子……，总折价伍佰万元整，抵完为止给吕三，此款从吕四借款中扣除。”2008年6月10日，吕四向吕三借款500万元，并约定于同年8月9日前归还。因无力清偿上述借款，吕四(乙方)于2009年5月18日与吕三(甲方)签订《还款协议书》一份，约定上述500万元借款“全部以乙方与潘二、b房产开发有限公司尧夫分公司所签订的还款协议中的部分房产抵偿给甲方”，并约定“合同签订后债权债务随房产抵偿而了结”。2009年9月4日，潘二向吕四、吕三及案外人杨鹏飞、徐有法出具《承诺书》一份，承诺于2009年9月10日前就四十七套商品房按合同达成的价格开具发票。同时约定，自甲方与乙方在本协议签署之日起，丙方再无向甲方“以房抵债”的义务;甲方与任何第三方之间的约定，若涉及《还款协议书》中的房产，责任由甲方自行承担。就上述《还款协议的解除合同》中约定的750万元，吕四在庭审中认可已收到500万元，并否认收到另250万元。
四．裁判结果
依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决：一、吕四归还吕三借款5000000元，并支付该款自2008年8月10日起至实际清偿之日止，按照年利率6%计算的利息，限于该判决生效之日起五日内履行;二、驳回吕三的其他诉讼请求。
五．律师点评
潘二、a分公司与吕四之间，以及吕四与吕三之间分别签订还款协议，承诺将案涉部分商品房用以抵偿各自借款债务，分别达成了“以房抵债”协议。从后份还款协议(2009年5月18日签订)“全部以乙方(吕四)与潘二、b房产开发有限公司尧夫分公司所签订的还款协议中的部分房产抵偿给甲方(本案吕三)”的表述看，上述两份“以房抵债”协议存在依存关系，吕四正是基于与潘二之间的“以房抵债”协议，方可与吕三签订“以房抵债”协议(后份抵债协议所涉房地产为前份抵债协议所涉房地产中的一部分)。基于上述分析，吕三与吕四之间“以房抵债”协议能否实际履行，取决于其前份“以房抵债”协议(即潘二、a分公司与吕四之间签订的还款协议)是否实际履行。
现前份协议因协议各方另行签订《还款协议的解除合同》而未实际履行，故吕三与吕四之间签订的“以房抵债”协议亦无法履行。因后份“以房抵债”协议明确约定原债权债务“随房产抵偿而了结”，而案涉房产实际并未抵偿(过户)，故上述“以房抵债”协议实质上属于新债清偿而非债的更改。在“以房抵债”的目的无法实现的情况下，吕三行使选择权，继而要求吕四履行原债权债务合同(借款合同这一旧债)，归还借款500万元，符合法律规定，且吕四亦表示认可，予以支持。
至于违约金，吕三明确其主张虽名为“违约金”，实为根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条所计算的资金占用期间的利息损失。考虑到诉讼效率问题以及吕三本意(其实质为主张借款人赔偿因违约给吕三造成的损失)，对吕三主张的所谓违约金按照逾期利息损失计算方法予以评判。因借贷双方对借期利率及逾期利率均未作明确约定，根据上述司法解释规定，逾期利息损失的利率标准当以年利率6%为限。而经核算，吕三所主张的中国人民银行同期贷款利率的1.3倍超出了上述限制(以五年以上实际档次为准)，对吕三该部分诉请中的合理部分予以支持，对超出部分不予支持。本案争议焦点为潘二、a分公司及b公司是否需要对吕四上述借款债务承担连带清偿责任。
吕三主张潘二、a分公司、b公司承担连带清偿责任的基础为潘二、a分公司、b公司对吕四结欠吕三的借款债务构成债务加入。债务加入通常是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的一种债务承担方式。简言之，第三人构成债务加入的前提是具备第三人以自有资产履行债务的合意或者单方承诺。