北京以房抵债律师咨询：借款合同中约定不如期还款以房抵债是否有效

一．原告诉称
a有限公司上诉请求：1、撤销签订的《以房抵债协议书》第三条、第四条、第五条、第七条、第十条无效。2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审没有全面审核上诉人与被上诉人之间签订的一系列《借款合同》、《协议书》等法律事实，以最后签订的补充协议《以房抵债协议书》，判决该协议无效错误。1、上诉人与被上诉人的以房抵债行为于2016年已经成立并实际履行，该行为系基于79份商品房购销合同而确定，2018年8月8日的以房抵债协议仅是对2016年商品房购销合同的再次确认，不应受《中华人民共和国企业破产法》第十六条的约束
。2、根据物权法第九条不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力;因未履行还款义务，被上诉人用79套商品房担保已经按照商品房买卖合同程序实际变更至第三人张八名下并办理了不动产权证，已经发生物权变动的效力，商品房购销合同是双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，合法有效。
二．被告辩称
b房地产公司辩称，本案基础是民间借贷签署的一系列办理抵押登记的行为，都是被上诉人应上诉人要求作出的双方借款担保行为，双方的基础法律关系是民间借贷。根据民间借贷法律关系，双方签订时间是2018年8月8日，c人民法院受理破产案件裁定时间是2018年8月7日，根据《中华人民共和国破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权的债务清偿无效”。双方签署的以房抵债行为属于个别清偿，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。
三．本院查明
2014年11月13日，原告与被告签订了一份《借款合同》，原告因资金周转，向被告借款12000000元，约定：借款期限6个月，自2014年11月14日至2015年5月14日止;利息按照国家同期贷款基准利率的四倍计算;借款人b房地产公司用其投资开发的房地产“e”小区(坐落在耿马自治县加油站旁边)中的27套商铺提供抵押，并且约定了抵押担保责任、违约责任及处理事项。后被告向原告出借了12000000元。2016年12月16日，原告与被告签订了一份《协议书》，由王五、张三、李四、纪六参加。
2016年12月份至2017年，原被告签订了《商品房购销合同》，并陆续办理了合同备案网签手续，将“e”小区中的62套住房及7套商铺网签备案至第三人张八名下，张八向原告出借了245万元，未足额向原告借款。2018年8月8日，原告与被告、相关人员张八、李四、纪六签订了一份《以房抵债协议书》，约定以上述因融资办证至张八、王五名下的商铺，以及上述网签备案至张八名下的部分房屋抵偿原告尚欠被告的债务。该《以房抵债协议书》对双方的借款本金及利息、以及为融资贷款办证的税费进行了结算，并且对于债务如何承担、以及用商铺及住房如何折抵借款和利息的问题进行了约定。
四．裁判结果
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、确认云南b房地产开发有限公司与a有限公司于2018年8月8日签订的《以房抵债协议书》第三条、第四条、第五条、第七条、第十条无效。二、驳回云南b房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
 
五．律师点评
本案系原告b房地产公司进入破产程序后，基于破产债权的认定向本院提起的诉讼，本案属于破产衍生的诉讼，案由应为与破产有关的纠纷，相关法律适用问题还要根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定进行处理。原告诉请《以房抵债协议书》第三条、第四条、第五条、第七条、第十条无效，故对于该五个条款涉及的合同内容需要进行审查。结合《以房抵债协议书》条款内容来看，该五条合同条款的内容主要涉及原、被告以房抵债的协议内容;对于《以房抵债协议书》的其他内容条款，即涉及欠款本金及利息的结算内容条款，原告予以认可。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。另，《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”。
原告认为，原、被告2018年8月8日签订的《以房抵债协议书》系在人民法院受理破产申请后，协议涉及的以房抵债条款内容属于个别清偿行为，应属无效。被告及第三人辩称，案涉房屋最早于2016年就已经过户登记至第三人张八名下，与商品房购销合同相互印证，证明以房抵债行为发生在2016年，而非发生在法院受理破产申请后，因此不受《中华人民共和国企业破产法》第十六条约束，以房抵债行为合法有效。综上，本案争议焦点为以房抵债合意是在何时达成?本院认为，原、被告自2014年11月13日签订《借款合同》，至2016年12月16日为归还借款而协商向金融机构贷款融资，并签订《协议书》一份，再至2017年3月22日签订《借款合同》。2016年至2017年期间，为了融资贷款，原、被告双方将原告投资开发的商铺及住房抵押登记给被告，对一部分房屋双方签订了《商品房购销合同》并网签备案登记，又将一部分房屋登记过户至第三人张八及案外人王五名下。
以上行为，双方在借款合同及协议中均明确约定，是为借款的抵押担保，以及为向金融机构贷款融资而办理的过户登记手续及缴纳税费约定。以上证据反映的事实足以说明，在法院受理原告破产申请前，原、被告签订的借款合同、商品房购销合同及相关协议，基础的民事法律关系均应认定为民间借贷关系，双方至2017年3月22日签订《借款合同》时，原告还在与被告借款，借款本金及利息均未固定。虽然原告盛德大业房地产公司到期未能偿还被告a有限公司的借款，双方签订了《商品房购销合同》，进行了合同登记备案以及部分房屋进行了过户登记，但双方签订合同的真实目的是为归还借款而进行的抵押担保，以及过户商铺进行融资贷款用于归还借款，双方并无建立商品房买卖合同关系，以及以房抵债的真实意思表示。
综合案件事实来看，一系列借款合同及协议书表明双方存在民间借贷关系，至于签订的多套房屋的《商品房购销合同》目的系为借款合同提供担保，以及为了向金融机构贷款用于归还原告拖欠被告的借款，双方构成通谋虚伪表示，并无商品房买卖合同的真实意思表示。双方达成以房抵债合意是在人民法院受理破产后才形成一致意见，实质上是要求原告对被告原有借款债权在破产程序之外给予全额、个别清偿，违反了《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，属于个别清偿行为，损害了其他债权人的权益。