房产律师 ：员工私下签订房产转卖合同公司是否需要承担违约责任

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
原告诉称
原告张三向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告双倍返还原告购房款（购房款为425000元）；3、判令被告承担本案诉讼费。
事实和理由：原告欲购买商铺，经联系后，被告的售楼员李四告知称被告在某镇有二手商铺出售，但公司暂不收钱，先负责变更买受人的名称，更名后再收钱、与新的买受人签订《商品房买卖合同》。经核实，被告与他人曾办理类似的二手房交易，被告的售楼员李四让原告选了一号店铺，原告将100000元定金汇入售楼员的账户。之后，售楼员告知公司已将一号店铺的买受人的名称变更为原告的名字，让原告付房款并到公司签订合同。原告汇了房款575000元后，于2018年3月1日到被告的售楼处与工作人员签订了一号店铺的《商品房买卖合同》一式四份，合同约定签订本合同后三十日内交付房屋，但签订后的第十天，被告称李四不辞而别，该商铺有问题无法交付。原告认为合同是双方的真实意思表示，被告应依法履行合同义务。现被告表示无法交付房屋，应按法律规定向原告双倍返还购房款。为此诉至法院，望判如所请。
 
被告辩称
被告M公司辩称：1、涉案合同是李四实施诈骗行为的手段，涉案合同并非被告的真实意思表示，原、被告未形成商品房买卖合意，故涉案合同未成立，不存在解除合同的问题；2、本案涉案合同项下的房屋，被告M公司只与案外人王五、王六签订买卖合同，且该房屋已交付案外人王五、王六。被告M公司从未再有销售涉案合同项下房屋的意思表示，亦未授权李四对外销售该房屋。3、原告在签订涉案合同过程中，明知购买的是业主欲转让的二手房屋，存在未审查业主是否有出售房屋的真实意思表示及业主是否同意李四收款等必备情况，故原告在签订合同过程中存在过错；4、据中介赵六称，签订涉案合同时，李四是办证科的工作人员，具体负责办理产权证书，不负责房屋销售，所以本案销售房屋的行为并非李四的职务行为。同时原告从未见过李四，仅是相信中介赵六的卖房行为，原告的合理信赖是针对中介赵六，而非李四，故李四的行为亦不构成表见代理；5、原告主张双倍返还购房款的问题，原告在签订涉案合同时明确知晓其购买的是二手房，并非新房，故本案不适用“一房二卖”双倍返还购房款的法律规定。即便被告须返还购房款，亦应按照涉案合同约定的房款数额进行返还，原告明知差价存在仍愿意支付多余购房款的后果，应由原告自行承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
 
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
经审理查明：原告张三在中介赵六介绍、推荐下，欲购买被告M公司位于A市一号房屋，并委托赵六代为办理相关事宜。2017年12月16日，赵六通过自己账户向被告员工李四支付购房定金100000元。此外，赵六前后共计付款575000元。2018年3月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定原告以425000元的价格购买A市一号房屋，被告M公司须于2018年3月31日前使合同项下房屋达到交房条件，并于达到交房条件之日起60天内交付房屋。而后，因被告未能按时交付房屋，双方协商不成，遂引发本诉。
另查，2013年1月28日，被告M公司与案外人王五、王六签订《商品房买卖合同》，合同约定被告M公司将A市一号房屋，以425000元的价格出售给案外人王五、王六,且被告M公司亦已将该房屋交付给案外人王五、王六。
根据被告作出的《关于辞退李四同志的通知》,内容为“因李四同志私自收业主房款且未上缴上报给集团，在工作中犯下重大的经济损失，……”。
 
裁判结果
一、解除原告张三与被告M公司于2018年3月1日所签订的《商品房买卖合同》。
二、被告M公司应自本判决生效之日起30日内向原告张三支付人民币575000元。
三、驳回原告张三的其他诉讼请求。
 
律师点评
债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定权利和义务关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。若因履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的关键问题为:一、李四以被告的名义与原告签订合同的行为是否属于职务行为或构成表见代理；二、本案的侵权责任主体；三、已生效刑事判决书判决继续追缴被告人非法所得并返还给受害人的情况下，被害人是否有权另行提起民事诉讼；四、被告是否应承担“一房二卖”的惩罚性赔偿责任。
一、对于李四以被告的名义与原告签订合同的行为是否属于职务行为或构成表见代理的问题。虽然被告辩称，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系李四未经前业主同意擅自与原告所签订的合同，被告并没有与原告达成商品买卖的合意，原、被告之间的商品房买卖合同法律关系不成立。但根据已经查明的事实来看，被告开发的涉案楼盘存在多套多次以内部更名重新签订《商品房买卖合同》达到再次转卖的现象，其中被告也收取更名费。原、被告所签订的《商品房买卖合同》，有被告公司印章，该商品房符合《商品房买卖合同》的形式要件。被告对李四以公司名义与原告所签订的《商品房买卖合同》这一事实是知情的。出现不能更名的原因，系李四未经涉案商品房实际业主同意，而谎称更名转卖，且李四将房款占为己有。此为被告与自己员工之间管理出现的问题，原告作为购房人不存在过错。因此，被告系知情的情况下，导致李四利用职务之便与原告所签订的《商品房买卖合同》，李四的行为系职务行为。根据《中华人民共和国侵权责任法》第三十四条“用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。”的规定，被告应承担责任。
退一步讲，若李四系未经被告同意，被告也不知情的情况下，李四擅自以被告的名义与原告签订《商品房买卖合同》，鉴于该合同有被告真实印章，而原告又是经过中介而购买涉案商品房，原告有合理理由相信李四代表的是被告，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，李四构成表见代理，被告亦应对李四的行为负责。
2对于本案的侵权责任主体的问题。虽然李四以被告名义与原告所签订的《商品房买卖合同》，被告应担责。但因李四是以最终签订《商品房买卖合同》的形式实施诈骗，李四实施诈骗得逞，不但有被告作为用人单位疏于管理的过错，作为房产中介的赵六，在收到原告中介费用后，在提供居间服务的过程中，即负有审查房源真实的职责。现因赵六存在疏于审查李四是否已将实际业主的《商品房买卖合同》原件收回，且将涉案商品房的款项直接向李四支付，存在明显的过错。因此，对于原、被告所签订《商品房买卖合同》不能履行，系被告主观上未尽到监管责任或合理注意义务，赵六作为房产中介也未尽审查房源真实的职责，与客观上李四实施诈骗的直接故意相结合，共同造成了被害人即原告损失的发生。在此种情形下，李四、被告、赵六均存在过错，构成“多因一果”的侵权。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十二条“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。”的规定，被告、赵六应承担相应的责任，而最终责任主体应为李四。但因本案原告系基于被告的职工李四的职务行为或表见代理行为而签订的《商品房买卖合同》，故被告应承担《商品房买卖合同》不能履行的法律责任。
 
三、对于已生效刑事判决书判决继续追缴被告人非法所得并返还给被害人的情况下，被害人是否有权另行提起民事诉讼的问题。本民案的审理不受已生效刑事案件追赃的影响，但原告不能获得双重受偿。
四、对于被告是否应承担“一房二卖”的惩罚性赔偿责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，出卖人即被告主观上“故意隐瞒”所售房屋已经出卖给他人，系原告获得一房二卖的惩罚性赔偿责任成立的条件之一，出卖人即被告客观上存在一房二卖的表现形式为收取“双重房款”亦是原告获得一房二卖”的惩罚性赔偿责任成立的条件之一。而从本案已查明的事实来看，被告主观上根本就没有对原告隐瞒涉案商品房原已经出卖他人，相反原告对此是知情的，客观上被告也完全没有收受双重房款，原告的房款系李四收取，该房款被告并未获取，且从被告内部更名的流程来看，被告办理内部更名也仅是收取一定的更名费，并不存在双重房款的获利。因此，被告不存在主观及客观上承担“一房二卖”的惩罚性赔偿责任。故对原告主张的“一房二卖”的惩罚性赔偿的请求，不予支持。
综上所述，法院的判决是正确的。