北京以房抵债律师咨询：法院强制执行是否可以房屋不经拍卖直接抵债 ?

一.原告诉称
王一、刘二上诉请求：1、依法撤销民事判决书;2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。未办理过户登记手续不发生物权变动的效力，被上诉人依法不能善意取得房屋及土地所有权，不能排除强制执行。
二.被告辩称
刘三辩称，一、被上诉人与原审第三人签订的《意向书》其性质为商品房买卖合同,涉案商品房是被上诉人为居住使用目的而进行的购买。
1、从《意向书》约定内容看,买卖双方对意向房屋的具体位置、具体单元楼号面积单价、总价等房屋基本状况、契税、维修基金及违约责任等都进行了明确的约定,结合《房屋顶账协议》关于房屋交付等内容,完全具备商品房买卖合同的必备条款,具有商品房买卖合同的性质,应当认定为双方之间系对涉案房屋达成的买卖合同。
2、《房屋顶账协议》是原审第三人与施工队以签订,《意向书》是原审第三人与刘三签订。按照上诉人惯用常理来分析,若以房抵债,不是购房居住,只签订房屋抵债协议抵债即可,无需签订意向书。若非其目的是购房居住,顶账房一般都不会留下自己居住，再转手卖给他人或抵给他人实现债权,这才是真正意义上的以房抵债。
3、本案中,被上诉人与原第三人签订的《意向书》,签订目的是购房居住。意向书第三条和第四条约定“甲方为方保留所认购房屋,并保证该意向房屋价格不变动”、“甲方有权收回方所认购房源另行销售,甲方严格要求答辩人对涉案房屋的购买意向,否则甲方有权另行销售售房屋”。
4、被上诉人与原审第三人签订的《意向书》实质是商品房买卖合同,被上诉人用刘三施工队部分工程款支付全部房款不违反法律的强制性规定,不能因购房款的来源而否定双方之间房屋买卖的意识表示,更不能简单的认为用工程款支付房款就一定是以房抵债。
三、本院查明
住宅楼系第三人a公司开发建设的商品房项目，所属地块土地使用权由第三人a公司以出让方式取得。第三人a公司于2013年1月10日向被告刘二、王一借款600万元，并约定以a公司开发的多套商品房通过网签备案形式提供抵押担保，其中包含谭四于2013年1月10日与第三人a公司签订的《商品房买卖合同》中约定的(房，该套商品房约定总价款为580210元，同时在登记机构办理了商品房买卖合同网上备案登记。原告刘三在a公司景观绿化工程中承接了绿化景观项目，第三人a公司(甲方)与刘三绿化施工队(乙方)于2014年9月1日签订《房屋顶账协议》，约定按双方签订合同约定甲方应支付乙方工程进度款。
四，裁判结果
刘三与第三人a公司之间对案涉房屋形成了《商品房预约合同》关系并依据该预约合同完成了事实上的买卖行为即交付房屋、以拖欠绿化工程款抵顶房款并占有使用;且占有使用是在人民法院查封案涉房屋之前。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，刘三对案涉房屋享有的权利可以排除对案涉房屋的执行。
综上所述，上诉人王一、刘二的上诉请求及理由不成立，依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
五、律师点评
本案的主要争议焦点问题是原告刘三对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告刘三与第三人a公司于2014年9月1日签订的《房屋顶账协议》和《意向书》，系其双方当事人真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案《意向书》约定的内容已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告已经用第三人a公司拖欠原告的绿化工程款抵顶了全部购房款，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该意向书的性质为商品房买卖合同。
涉案房屋网签备案登记的购房人谭四与a公司并不存在真实的商品房买卖合同关系，谭四与a公司网签商品房买卖合同系为a公司向刘二、王一借款提供担保而签订，虽然被告与第三人约定就包括涉案房屋在内的商品房通过网签备案形式提供抵押担保，但其双方并未就涉案房屋向登记机构申请预告登记，且第三人与购房人尚未进行产权变更登记，涉案房屋的初始产权人仍为a公司，故上述网签备案并不具有抵押登记或预告登记的排他效力。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已经支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”，原告提出的执行异议符合该规定的情形，被告刘二、王一申请本案执行的依据为一般金钱债权，其二人以谭四名义网签备案的商品房买卖合同不产生物权预告登记的效力，原告所享有的民事权利足以排除对涉案房屋的强制执行。
因此，原告要求停止对涉案房屋的执行，理由充分，应予以支持。但对于原告要求解除对该套房屋的查封，由于涉案房屋尚未进行最终确权登记，目前该房屋的初始产权人仍为a公司，第三人作为另案被执行人，法院对第三人名下的房产依法予以查封，并无不当，故对原告的该部分诉讼请求不予支持。