房产律师 ：不同主体签订的房产认购书与买卖合同保护顺位如何确定

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
原告诉称
原告张三向本院提出诉讼请求：1.确认M公司与S公司于1998年5月28日分别签订的位于A市的两份《商品房购销合同》无效；2.确认张四、李四、王五以S公司清算组名义与赵六于2011年10月10日分别签订的位于A市的两份《房地产买卖合同》无效；3.判令M公司、S公司、赵六协助将位于A市过户登记至原告名下；⒋六被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：位于a市一号房屋、二号房屋系由M公司投资开发，1998年5月26日，原告与M公司分别签订1998认购宅字第12号、14号两份《认购书》，约定由原告购买M公司开发的两套案涉房产，原告按照双方约定支付购房款，原告自1999年初一直使用案涉房产至今，因开发商的原因案涉房产没有办理产权登记。
后原告得知案涉房产已登记在赵六名下，经查询，M公司将涉案房产销售给原告后，1998年5月28日M公司为骗取银行的商业贷款，与S公司恶意串通，将案涉房产办理预购登记至S公司名下，将案涉房产抵押给世界银行贷款60万元当时案涉房产市场价值才30万元左右，S公司因未年检于2004年2月27日被依法公告吊销至今仍未注销，后张四、李四、王五非法成立S公司清算组，并以被告三张四作为清算组的负责人，2011年10月10日，张四、李四、王五以清算组的名义代理S公司与赵六签订《房地产买卖合同》，将案涉房产以及案外几套房产一并转让并登记至赵六名下。
综上所述，案涉房产应该为原告所有，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。
 
被告辩称
被告赵六辩称，一、案涉房屋前后经过了两次物权变动登记，而原告从未进行物权登记，根据我国物权法对不动产施行登记主义制度，进行了物权登记的一方有对抗第三人的排他权利。二、根据最高院司法解释对一房二卖的处理原则，取得登记的一方享有房产权利，而未登记的一方仅享有债权请求权，无物权请求权。三、具体到本案中：1、S公司与M公司签订了正式的《商品房买卖合同》，而原告仅与M公司签订了《认购书》，该认购书并非正式的《商品房买卖合同》。2、S公司签订合同后立即支付了所购房屋全款，而原告迟至1999年至2001年才陆续支付房款，不但未按合同约定时间按时支付，而且未全额支付房款，根据其收据，尚欠部分房款未付。3、S公司签订合同后办理了预购登记，对案涉房产进行了登记。不仅如此，此后还将案涉房屋进行了抵押，设定了抵押权，办理了他项权证书，这是合法的物权变动。据此S公司对案涉房屋已取得了合法物权。而原告从未进行过任何登记手续，从登记及设定抵押物权的角度讲，该房屋归属S公司，作为M公司一房二卖的另一买方的原告仅有权对M公司请求债权，无权请求物权。4、原告无任何证据证明S公司与M公司恶意串通签订合同。
四、本案中原告主张物权的唯一理由是其对案涉房产占有、使用。但是：1、其现有证据不能证明其对案涉房产一直占有、使用。2、退一步讲，即便其对涉案房屋占有、使用，根据物权登记原则，即使原告已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于其他买受人，故原告对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成无权占有，其属无权占有人，其行为属非法占有，是对物权人的侵权行为，应负返还房屋的义务。3、S公司转让案涉房产不必因非法占有人占有使用的原因而受权利阻碍。综上，因M公司一房二卖，原告虽签订了《认购书》并支付了部分房款，但其未经登记依法并不享有物权，物权归属已办理预购登记和抵押登记这一物权变动一方的S公司。原告依法仅享有债权请求权，其无权提出所有权确认这一物权请求权。其请求依法应予驳回。
五、原告首先要处理的是其在一房二卖中与另一买方S公司对案涉房屋争议中的物权归属问题，在已确定原告不享有物权的情况下，权属人S公司将案涉房产转让给赵六，这已是与原告无关的另一法律关系。其无权对赵六提出请求。六、赵六与S公司之间的房产转让行为完全是合法的，双方签订了正式的《商品房买卖合同》，原告支付了议定的价款。赵六也通过管理处要求看房，因房屋被他人非法占有而无法看房，并不影响赵六与S公司之间的交易。S公司清算组转让并办理登记手续的行为经不动产登记中心认可，也证明其是有权转让一方。赵六经过物权变动取得了房地产权证，有权对抗任何第三人。
 
本院查明
经审理查明，1998年5月26日，原告张三作为乙方与被告M公司作为甲方分别就认购a市一号=房屋，二号房屋签署两份《认购书》。付款方式均为分期付款，两份认购书并约定，甲方应于1998年10月30日前竣工验收合格并交付乙方使用，如遇人力不可抗拒的自然因素影响甲方可据实予以延期，但最迟不超过1998年12月21日交付使用；两份认购书还对逾期交房的违约责任等内容作了相应约定。
原告并提交了一份由原告和M公司法定代表人刘某签名确认的《协议书》，《协议书》落款时间为1999年10月28日，原告据此主张系原告未支付剩余购房尾款的原因，被告赵六以协议书未经M公司盖章、刘某签名真实性不能确认、手写部分内容形成时间不明为由对该《协议书》的真实性不予认可，但经法庭询问表示不申请对刘某签名的真实性和手写内容的形成时间进行鉴定。
原告主张案涉两套房屋已于2000年交付原告使用用于出租至今，并提交了部分水电费发票、管理费收据以及防盗系统安装通知和相应交费收据予以佐证，赵六认为水电费、管理费的单据时间均在2011年案涉房屋办理相关过户登记之后，对防盗系统费用收据真实性认可，但认为收据上只有房号没有交费人姓名，对防盗系统安装通知则以没有管理处盖章或管理处人员签字为由不认可其真实性。防盗系统安装通知和相应交费收据的落款时间均为2002年12月。
1998年5月28日，M公司作为卖方（甲方）又与被告S公司作为买方（乙方）分别就乙方向甲方购买一号，二号案涉两套房产签订了两份《商品房购销合同》。付款方式约定均为于1998年5月28日前支付全部房价款的100%，交付期限约定则均为1998年12月31日；两份购销合同还对逾期交房的违约责任等内容作了相应约定。上述合同签订当日，M公司向S公司出具了金额分别为119250元和161650元的案涉两套房产购房款收款收据。1998年6月17日，案涉两套房屋办理了预购登记至S公司名下。
2011年1月3日，“S公司股东会决议”决议注销S公司并成立清算小组，被告张四为清算小组负责人，被告李四、王五为清算小组成员。2011年9月23日，“S公司清算组”决议将一号，二号房屋转让给赵六。
2011年10月10日，赵六作为乙方（受让方）与S公司作为甲方（转让方）分别就甲方将一号，二号房屋转让给乙方签订了两份《房地产买卖合同》，两份合同均约定于合同签订之日起三十日内办理过户手续，于2011年10月1日前由甲方将房屋交付乙方使用，但对付款方式未做约定，两份合同甲方落款处均加盖“S公司清算组”印章并由张四、李四、王五签名捺指印。随后案涉两套房屋办理了完税手续并于2011年10月27日办理产权登记至赵六名下。
又查明，案涉一号，二号房屋现均登记在赵六名下，无抵押，无查封。
 
裁判结果
一、确认被告赵六与被告张四、李四、王五三人以“S公司清算组”名义就位于香洲区拱北华平路2号3单元403、二号房屋于2011年10月10日分别签订的两份《房地产买卖合同》无效；
二、被告赵六、S公司、珠海经济特区拱北房产公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告张三办理过户登记手续至原告张三名下（产权过户所产生的税费由过户双方依照相关规定各自承担）；
三、驳回原告张三的其他诉讼请求。
 
律师点评：
本案系房屋买卖合同纠纷。被告张四、M公司、S公司、李四、王五经法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃自己抗辩及举证、质证的权利，由此造成的不利后果，由上述被告自行承担。结合本案证据和当事人的诉辩意见进行分析，本案的争议焦点可归纳为以下几个方面，具体分析如下：
一、关于赵六与“S公司清算组”就案涉一号，二号房屋所签订两份《房地产买卖合同》的效力。首先，与赵六签订合同的“S公司清算组”已由生效裁定确认不能证明其系合法成立，以加盖“S公司清算组”印章所为的行为应视为张四、李四、王五三人的个人行为，亦无证据显示张四、李四、王五三人有取得S公司授权进行案涉房屋的交易；其次，从原告提交的相应证据来看，原告至少于2002年12月已经开始占有、使用案涉房屋，根据赵六所提交的“管理处”所出具的证明，赵六完全有条件知晓该次交易时案涉房屋的占有、使用状况，但从“S公司清算组”和赵六在办理案涉房屋交易时共同填写的房地产登记询问表情况来看，交易双方均隐瞒了案涉房屋当时的真实状况；赵六与“S公司清算组”签订的两份案涉《房地产买卖合同》显然属于恶意串通，损害第三人利益，应当认定为无效合同。原告请求确认张四、李四、王五三人以“S公司清算组”名义与赵六于2011年10月10日分别签订的位于A市的两份《房地产买卖合同》无效，理据充分，法院予以支持。
二、关于M公司与S公司就案涉一号，二号房屋所签订两份《商品房购销合同》的效力。原告主张M公司与S公司恶意串通，为取得银行贷款签订虚假合同进行虚假交易，但从本案已有证据来看，并不能看出M公司与S公司当时签订《商品房购销合同》系双方虚假意思表示，亦不能看出该行为存在恶意串通损害国家、集体或第三人利益的情形，故原告应对其上述主张承担举证不利的后果，原告请求确认M公司与S公司于1998年5月28日分别签订的位于A市的两份《商品房购销合同》无效，理据不足，法院不予支持。
三、关于原告与M公司就案涉一号，二号房屋所签订两份《认购书》的效力。案涉房产交易双方签订的《认购书》虽属预约，但认购书对合同当事人、标的、价款、定金以及违约责任均已作了明确约定，原告作为买受人并已向出卖人M公司实际支付购房款项，应当认定原告与M公司之间已经成立房屋买卖合同关系，该合同符合交易双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效。
四、在M公司就案涉一号，二号房屋与原告、S公司分别成立的房屋买卖合同关系均为有效的情况下，能否支持原告要求继续履行合同的请求。首先，从案涉房屋的登记情况来看，原告在与M公司签订合同后未曾办理任何登记手续，S公司则在与M公司签订合同后随即办理了预购登记，并在几个月后又因S公司为他人债务提供担保办理了抵押登记手续，之后又因“S公司清算组”和赵六之间的交易行为办理了转移登记至赵六名下，对此法院认为，赵六所取得的案涉房产登记，因“S公司清算组”和赵六之间的《房屋买卖合同》无效，案涉房产权属登记应当恢复到转移之前的状态，即S公司已办理预购登记的状态，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，由此可知预购登记的效力主要是限制物权人对物权的处分，并不具备物权登记的效力，在此基础上设置的抵押登记当然也不能产生物权登记的效力，并无证据显示S公司有在预告登记有效期内就案涉房产申请进行不动产登记，故由案涉房屋的登记情况并不能确定原告与S公司的权利保护顺位；其次，从案涉房产的交付情况来看，根据原告提交的相关证据，原告至少于2002年12月已经开始占有、使用案涉房产，S公司则未有证据显示其有曾经接受过案涉两套房产交付的情形，被告赵六虽辩称原告并非合法占有案涉两套房产，但并就此提交有效证据证明，对赵六的上述抗辩，法院不予采信；再次，从案涉房产的购房款支付情况来看，S公司的支付仅有M公司出具的收据证明，而原告的支付过程有收据和相应转款凭证作为佐证，亦能与其他证据相印证，原告的购房价款支付过程更具有可信度，至于原告当时在不能取得案涉房产权证的情况下未有付清约占购房总价款5.89%的剩余购房款19534元，亦可理解；第四，从原告、S公司分别与M公司签订的《认购书》和《商品房购销合同》来看，原告与M公司的房屋买卖合同成立时间在先。综合上述情况，原告请求继续履行合同理据较为充分，法院予以支持。本案审理过程中，原告已将购房剩余价款19534元交至法院指定账户，原告请求M公司、S公司、赵六协助办理案涉两套房产过户手续至原告名下，有事实和法律依据，法院予以支持。
综上所述，法院的判决是正确的。