房产律师 ：一房二卖后所造成不可预见损失无法主张赔偿

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
原告诉称
原告诉称：原告与被告签订住宅订购协议，购买被告于A市一号房屋，原告先后交付被告766117元购房款，被告收取以上款项后向原告出具购房款收据，2016年1月4日S物业公司审核原告业主身份后，与原告签订了A市一号房屋《入住合约》、《前期物业服务协议》等文件，原告正式以业主身份领钥匙入住，并将该房出租于他人进行装修。之后有人找到原告锁门阻止施工，称该房已经出售，并办理完成备案登记，这时原告才知道被告违反合同约定，将该房屋又卖给他人，并办理商品房买卖登记备案，原告合同不能实现，被告行为给原告带来了巨大损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求法院依法判令：1、判令解除原、被告之间的购房合同；2、判令被告退还原告购房款766117元，并支付占用购房款期间的利息；3、判令赔偿原告损失100000元；4、判令被告承担不超过原告已付购房款一倍的赔偿责任，即766117元；5、判令本案一切诉讼费用由被告承担。
 
被告辩称
被告M公司答辩称：原告诉讼请求没有事实和法律依据，被告的行为不属于一房两卖，请求法院依法驳回，公司向案外人张三借款，把没有出售的房屋暂时备案在张三名下，作为一种担保方式，主观意图不是卖房，本案原告在买房时，由于时间早，房管局不具备电脑备案条件，因此在向案外人张三备案过程中，由于公司工作人员的失误把已售给原告的房产备案在张三名下，公司目前正在积极处理案外人张三之间的债务纠纷，解除涉案房屋的备案，为原告消除影响，公司愿意为自己的错误赔偿原告。
 
本院查明
审理查明：2011年10月4日，原告与被告签订了商铺订购协议，购买被告于A市一号房屋，面积101.06平方米，截止2015年12月28日原告先后共交付被告766117元购房款，被告收取以上款项后向原告出具了购房款收据。2016年1月4日S物业公司审核原告业主身份后，与原告签订了A市一号房屋《入住合约》、《前期物业服务协议》等文件，原告正式以业主身份领钥匙入住，并将该房出租于案外人李四，并于2015年12月28日签订了房屋租赁合同，李四派人进行装修。装修期间涉案房屋被案外人张三派人锁门阻止施工，称该房已经出售给案外人张三，并办理完成备案登记，经查，被告已经在2015年7月24日将涉案房屋登记备案在案外人张三名下。
原告称被告的行为构成一房二卖的事实，给其造成巨大损失，故要求解除买卖合同，返还购房款及利息、赔偿损失，并按照规定赔偿原告一倍的购房款。被告对一房二卖的事实不认可，称其与案外人之间是借款关系，不是买卖，被告并未将涉案房屋卖给案外人张三，故不同意解除合同，也不同意赔偿原告所诉损失。
 
裁判结果
一、解除原告与被告M公司有限公司之间签订的房屋买卖合同；
二、被告M公司有限公司在判决生效后十日内返还原告购房款766117元及利息并支付赔偿金766117元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
 
律师点评：
被告将涉案房屋卖给原告后，又将涉案房屋登记备案在案外人张三名下，导致原告不能正常接收涉案房屋，被告的行为已经构成一房二卖。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，现在原告已经无法取得涉案房屋，合同目的已经无法实现，故被告应当返还原告已付购房款766117元及利息，利息从原告最后一次交付购房款之日即2015年12月28日起计算至被告还清上述购房款之日止，立案按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于原告诉求被告承担已付购房款766117元一倍的赔偿责任，不违反法律的规定，法院对此予以支持。
关于原告诉求损失租金20000元及律师费10000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同发生后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，原告诉求的租金损失及律师费损失，不是原被告签订合同时双方能够预见到的损失，故对原告诉求上述损失，法院不予支持。
被告辩称其与案外人张三之间不属于买卖关系而是借款关系，虽然提交了借款协议，但是，被告庭审时还提供了销售不动产统一发票，该发票显示器是将涉案房屋卖与了案外人张三，且已经进行了备案登记，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”，据此案外人张三已经取得了涉案房产的物权，故对被告辩称，法院不予采纳。
综上所述，法院的判决是正确的。