房产律师 ：一房二卖中如何判断房产买卖合同是否成立

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
原告诉称
原告张三向本院提出诉讼请求：判决两被告于2016年7月9日就a市一号房屋(以下简称系争房屋)所签订的《a市房地产买卖合同》无效。事实和理由：2011年3月16日，原告父亲张五与相关单位签订拆迁补偿安置协议，安置了包括系争房屋在内的4套房屋。2011年4月4日，原告与张五和原告母亲即被告李四签订了房屋预售协议，约定将系争房屋预售给原告，总价为85.57万元(不含在签订协议时原告已经支付的46,313元)，双方约定在可以上市交易后办理产权过户，并委托王五办理买卖、过户等事宜。协议签订后，原告即取得该房屋钥匙，并按约于2013年3月1日付清了全部房款。
张五、被告李四夫妻考虑到年龄较大，为确保房屋预售协议的履行，两人于2011年4月4日同时订立遗嘱，载明，如果立遗嘱人其中任何一方去世，以上房产的一半由原告张三继承。张五于2011年11月去世。2015年年底，当原告得知该房屋可以办理房产证后，曾多次要求王五协助办理过户，但其始终推诿、拖延。后原告多次与王五交涉，王五向原告承诺，系争房屋没有出售，只是因为借款需要，将产证押在中介处，无法给原告办理过户。事后原告得知，被告李四与被告赵六、被告赵六配偶孙七以及王五签订了一份协议书，约定因王五借款，故将该房屋作为借款抵押。2016年5月19日上门了解情况的应是孙七。但是，在孙七上门发现原告已购买系争房屋并实际入住的情况下，被告赵六于2016年7月9日与被告李四签订了关于系争房屋的a市房地产买卖合同，以290万元的价格再次将系争房屋进行交易，并约定交房日期为2017年9月1日。在签订买卖合同前未上门看房，在2016年5月19日孙七上门时发现系争房屋已有人买下并实际居住，在此情况下，被告赵六仍于2016年7月9日与被告李四签订买卖合同，明确有别于正常的房屋买受人；合同约定的交易价格290万元明显低于当时的市场价格；合同约定的交房时间长达一年多，明显违背正常的房屋交易习惯。上述情况反映被告赵六并非正常的房屋买受人，其购买行为绝非善意。综上，原告认为，各被告的前述行为违反相关法律规定，已严重损害原告的合法权益，故原告特向法院起诉，请求判如所请。
 
被告辩称
被告李四辩称，原告所述属实，请求法院依法裁判。系争房屋是被告李四夫妻卖给原告的，不可能卖给其他人。
被告赵六辩称，不承认原告的诉讼请求。两被告之间的房屋买卖合同合法有效，在交易中心办理了产权转移手续，被告赵六按照约定支付了房款。原告在2017年9月起诉要求原告搬离时不知道原告和被告李四的关系，被告赵六是善意买受人。不认可被告李四的陈述，在交易中心是被告李四本人签名的，交易中心的人多次询问被告李四是否将房屋卖给被告赵六，确认后才办理过户。
 
本院查明
经审理，本院确认如下事实：
原告张三是已故的张五、被告李四夫妻之子。
2011年3月16日，原告的弟弟张四代表被拆迁人与拆迁人M公司就a市一号房屋动迁事宜签订《a市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(旧改征询制)》，共安置了包括系争房屋在内的4套房屋。在配套商品供应单中，系争房屋的购房人确定为张五和李四。
2011年4月4日，原告张三与张五、被告李四签订一份《房屋预售协议》，约定将系争房屋预售给原告张三，总价为85.57万元。协议约定，在可以上市交易后办理产权过户，张五、被告李四委托王五(原告的弟弟张四的儿子、被告李四的孙子)办理买卖、过户等事宜。张五授权被告李四签署了该份协议。在上述协议签订的同时，张五、被告李四考虑到年龄较大，为确保房屋预售协议的履行，两人于2011年4月4日同时订立代书遗嘱，载明：如果立遗嘱人其中任何一方去世，以上房产的一半由原告张三继承，并到公证处办理部分遗产继承公证，在世一方与原告张三签订的房屋预售协议将继续履行；若立遗嘱人均过世时，尚有部分房屋售房余款没有收到，则余款由王五继承，由原告张三直接支付给王五；若立遗嘱人均过世，由原告张三直接继承系争房屋，办理继承公证，但须按预售协议将余款支付给王五。上述协议及遗嘱在张四、王五、和另4位案外人在某的情况下签署，对签订过程进行了录像。
上述协议和遗嘱签订后，原告即取得该房屋钥匙，并按约于2013年3月1日付清了全部房款，其中55,700元由张四出具收条，其余由王五出具收条。
张五于2011年11月去世。
2015年12月8日，王五(甲方、出售方)与被告赵六、孙七(乙方、买受方)、签订一份《动迁房预售购房合同(房屋买卖合同补充协议)》。在该合同中，第一条约定，由乙方购买甲方拆迁安置房屋，面积83.66平方米。第三条约定，乙方应付甲方购房款280万元。第九条约定，甲方承诺于2017年12月30日前将本房屋交于乙方使用。补充协议条款约定，如上述物业2016年1月30日前甲方未办出产权证，则第二笔房款顺延，在产权证出来后三日内签订《a市房屋买卖合同》，签订合同当日乙方支付第二笔房款。同日，王五(甲方)与被告赵六、孙七(乙方)、签订一份《协议书》，第一条约定，乙方先支付112万元给甲方，其中84万元为乙方购买上述物业三成购房首付款，另28万元是乙方借给甲方用于购买其他物业，待乙方所购上述物业交易完成，甲方收到乙方银行贷款后三日内归还所借乙方28万元，每逾期一日按千分之三收取违约金。第二条约定，乙方购买上述物业过户完成后乙方同意甲方继续在上述物业内居住到2017年12月30日，期间不收取任何租金，但甲方同意支付给乙方14万元作为推后交房押金。待双方交房完成后，乙方三日内归还甲方押金14万，每逾期一日按千分之三收取违约金。
2015年12月8日，孙七通过银行转账向王五支付房价款60万元。
2016年1月左右，在被拆迁人于办理系争房屋小产证时提交a市不动产登记中心的《a市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(旧改征询制)》和配套商品房供应单中，前者中张五名字被划掉，后者购买人仅是被告李四、没有了张五。
2016年2月28日，被告李四(甲方、卖方)、被告赵六和孙七(乙方、买方)、王五(丙方、担保方)签订一份《协议书》。乙方原购买丙方的物业，随后，丙方提议出售甲方(丙方奶奶)名下的系争房屋给乙方作为替代方案。
2016年7月9日，被告赵六(乙方、买受人)与被告李四(甲方、卖售人)签订了关于系争房屋的网签版《a市房地产买卖合同》，在该合同中，第一条约定，由乙方受让甲方的系争房屋。第二条约定，上述房地产转让价款290万元。第四条约定，甲方于2017年9月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，在2016年9月9日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三约定，乙方在2016年7月15日前支付首期房价款计87万元，甲方若有贷款，此款先确保付清现有贷款。甲乙双方于2016年9月9日前共同向房地产中心办理房地产权利转移。甲方同意乙方通过贷款银行申请203万元贷款的形式支付第二期房价款。附件五约定租赁关系为无，已购公房参加房改购房时的同住成年人意见为同意出售上述房屋，但未见签章。在该《a市房地产买卖合同》用于办理过户手续备案，其上李四未签名，仅留有指印。经鉴定，该手印不是李四的指印所留。
2016年7月11日，被告赵六向被告李四银行账户转账8.7万元。被告赵六陈述此款为王五解决租客装修款。
 
裁判结果
确认被告李四与被告赵六于2016年7月9日就a市一号房屋所签订的《a市房地产买卖合同》无效。
 
律师点评：
本案的争议焦点问题有二：一、被告李四与被告赵六有关系争房屋的买卖合同是否成立？二、被告李四和被告赵六签订有关系争房屋的买卖合同是否无效？
关于第一个争议焦点问题，单从2016年7月9日被告赵六与被告李四签订了关于系争房屋的网签版《a市房地产买卖合同》来看，因该合同上留有的指印非被告李四指印，即该合同的合意并非被告李四本人的意思表示，故该《a市房地产买卖合同》不成立。但是，在2016年2月28日，被告李四与被告赵六签订了《补充协议》。在2016年2月28日，被告李四曾与被告赵六签订了关于系争房屋的网签版《a市房地产买卖合同》，尽管该合同上的指印是否为被告李四指印，不得而知，但因原告张三和被告李四均未提出鉴定，应视为被告李四留有的指印，则合同已经成立，而2016年7月9日签订的《a市房地产买卖合同》仅提供备案。退一步说，2016年8月1日两被告去办理了过户登记手续且被告赵六支付了所有房价款，根据《合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，综上，出售系争房屋是被告李四本人的真实意思表示，所以，被告李四与被告赵六有关系争房屋的买卖合同成立，进而被告赵六与被告李四于2016年7月9日签订关于系争房屋的网签版《a市房地产买卖合同》则成立。
关于第二个争议焦点问题，可以进一步分为二个小问题，其一，被告赵六是否明知系争房屋属于一房二卖而交易？其二，被告赵六是否与被告李四恶意串通，损害原告张三的合法利益？
其一，被告赵六是否明知系争房屋属于一房二卖而交易？第一，被告赵六购买被告李四的系争房屋是在与王五购买未果的情形下发生的，在合同主体已经发生变化的情形下，系争房屋的价格应当以市场价为参考。根据在2016年3月份市场价已经在360万元、370万元，那么就按被告赵六主张系争房屋比高10万元，则系争房屋在2016年2月底市场价最起码也达到360万元、370万元。此价格与被告李四和被告赵六约定的290万元相差较大。在约定房价比市场价格相差较大的前提下，结合在2016年2月28日签订的协议书、补充协议上均已明确系争房屋有租客且王五已经违约一次的情形下，被告赵六仍然“熟视无睹”风险的存在，在不予核实该事实情节当日便与被告李四签订了《a市房地产买卖合同》，明显存在重大过失。
第二，在2016年5月上门看房被拒、知道系争房屋内有人告之是其自住的情形下，作为一个理性的购房人，被告赵六理应会向王五和被告李四进一步核实系争房屋内的“租客”具体情形。所以，被告赵六夫妻在2016年6月已经知道被告李四向其出售系争房屋属于一房二卖情形。尽管2017年9月2日孙七后来改口称一房二卖是指王五2015年12月8日向其出售，但是，此改口陈述的内容与孙七和被告赵六在庭审中陈述王五不能继续向被告赵六出售的原因并不一致，法院难以采信。此外，在2016年8月15日办好过户手续后，被告赵六丈夫到系争房屋里察看，在之前上门被拒的情形下，作为产权人，理应向“租客”详细核实租赁合同内容，然而真实情况却相反，与王五低语看完房间、录好视频后便离开。这情形完全有违常理，除非被告赵六夫妻在知道一房二卖情形后为了取证需要而已。在2016年6月被告赵六夫妻获知了一房二卖的情形后，被告赵六夫妻没有终止履行合同，而是继续在2016年7月、8月履行合同，办理了过户手续和支付了剩余房价款。
其二，被告赵六是否与被告李四恶意串通，损害原告张三的合法利益？综观整个交易过程，在房价款支取上相互配合以及均知道一房二卖情形，被告赵六、孙七和王五恶意串通非常明显。对于被告李四是否存在恶意串通情形，从其参与交易活动较少、有的材料上留有的指印非其指印来看，似乎其不存在恶意串通情形。但是，恶意串通在主观上属于故意，既有直接故意，主动追求违法结果的发生，也有间接故意，放任违法结果的发生。作为出售方的被告李四，明知系争房屋已经出售原告张三的情形下，再次配合王五将系争房屋出售被告赵六，则属于间接故意。
综上所述，法院的判决是正确的。