北京借名买房律师 ：夫妻之间借名买房后又离婚,该房屋如何认定房屋归属?

原告诉称
张三上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判确认a市房屋为张三、李四共同共有;2、由张五、李四承担一、二审诉讼费用。事实和理由：张三没有向张五表示过任何明确赠与的意思表示，案涉房屋尚未落户到张五名下前，已经出卖并交付，房屋的出卖价款的去向可以证明张三没有向张五赠与案涉房屋。《移交物品手续》中“暂在”张五名下的证据可以证明张三家中的房屋登记在张五名下已经形成习惯。案涉房屋为借名购买，实际为张三和李四共同共有。
被告辩称
张五辩称：张三与李四作为张五父母，在婚姻关系存续期间，基本上对于所有不动产的处分都是以张五名义进行，最终利益应归张五名下。案涉房屋是张三与李四的赠与，属于张五的个人财产。上诉人的理由不能成立。
李四辩称：案涉房屋是对于张五的赠与，张三请求确权没有证据，借名买房不是事实。当时家庭购房一般都登记在张五名下，不在张五名下的话，三方会另签订协议约定房屋归属。案涉房屋属于赠与，我和张三从购买房屋开始时就约定给张五留财产，故给张五购买的房屋归张五，有家庭操作习惯。不在张五名下的房屋，以离婚协议书和房屋协议约定归张五。张三在2009年4月16日签订离婚协议书时隐瞒了涉案房屋的存在，案涉房屋是以夫妻共同财产出资，以张五名义购买的，产权应归张五。
本院查明
2009年1月9日，张三以张五的名义与案外人房地产公司签订商品房预售合同，购买该公司开发的本案涉诉房屋，合同约定房屋总价56.82万元为一次性付清，房屋交付期限为2008年12月31日前。同日，张三还以张五的名义与该公司签订停车位出让协议，购买锦华名居地下室A-06号停车位使用权，价格为10万元。上述商品房预售合同书和停车位出让协议书上买受人(乙方)及受让方(乙方)的张五姓名为张三所签并按指印。同日，房地产公司开具了付款方为张五的房款发票和车位发票。
2011年3月1日，本案涉诉房产所有权登记在张五名下，房屋权属证书上记载产权来源为买卖商品房，房屋权属登记申请表中记载的业务类别为转移登记、受让方为张五、产权来源为买卖。张五是张三和本案李四的女儿，签订上述商品房预售合同及停车位出让协议时其在外地上大学。张三和李四于1986年7月29日登记结婚，双方于2009年12月10日协议离婚，2013年10月24日复婚，2015年6月5日再次协议离婚。
裁判结果
依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销a市b区人民法院民事判决;
二、位于a市号房屋为张三、李四婚姻关系存续期间的共同共有财产。
律师点评
本案的争议焦点为，张三在与李四婚姻关系存续期间出资以张五的名义购买本案涉诉房屋且房屋所有权登记在张五名下的行为是借名买房还是赠与，本案涉诉房屋的权属为张三和李四共有还是张五单独所有。
关于张五取得本案涉诉房屋的基础关系即张三和李四借张五的名义买房还是对张五的赠与，张三、张五对各自提出的主张有责任提供证据。借名买房是实际出资人借用他人的名义购买房屋，并以他人名义登记房屋所有权的行为。借名买房合同在合同法分则中无明文规定，现实生活当中的借名买房通常是为了规避国家关于房地产、信贷、税收等法规政策，实际出资人的购房、贷款等资格或条件受限而借用有资格或符合条件的他人的名义。
借名买房合同关系的成立须借名人与出名人达成合意，出名人虽是登记的所有权人但未实际出资且约定所有权归出资人，故出名人在借名买房合同关系中负有在符合法律规定的条件之下协助借名人办理所有权变更登记的合同义务。赠与合同在合同法分则中有明文规定，是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同的成立须赠与人与受赠人达成合意，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不享有任意撤销权。
本案特殊之处在于张三与张五是父女关系，张三抛开亲情按一般合同关系主张借名买房，则须审查张三、张五之间是否达成借名买房的合意，否则对于涉及夫妻及家庭财产方面的纠纷应依据婚姻家庭的法律规定予以处理。本案涉诉房屋为商品房且房款及车位款为一次性付清，不存在限购、限贷等借名买房的客观情况，张五及李四均否认借名买房，张三无证据证明与张五就该房屋达成借名买房的合意，仅为自己的陈述，故其主张本案涉诉房屋为借名买房无事实依据。
张三和李四的两份离婚析产协议中所列房屋，除以张五名义购买的宅基地及房屋由张三和李四约定归双方所有、处置后各得50%价款之外，其他以张五名义购买且登记在张五名下的4套房屋，双方均约定归张五所有或者处置后的价款归张五所得，甚至约定在张三或李四名下的房屋也归张五所有或者处置后的价款归张五所得，故无法认定为借名买房。既便认定所列房屋为借名买房，也不能以此推定本案涉诉房屋即为借名买房。
在借名买房中，借名人通过出名人购买房屋并将所有权登记于出名人名下为双方合意，房屋出卖人与出名人(登记的权利人)基于房屋买卖合同完成所有权登记，也是出名人的意愿所在，否则也不可能出现借名买房。借名人如自以为是真实的权利人又否定不动产登记薄记载的出名人为所有权人的物权状态，属于逻辑错误，混淆了债权关系与物权关系。