北京房产律师 解析一起父母出资的借名买房纠纷

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
原告诉称
原告张三、李四向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告张五名下位于A市一号房屋归原告张三、李四所有；2、判令被告张五将A市一号房屋协助过户到原告张三、李四名下；3、判令被告张五承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：2011年，张三、李四经与张五协商，当时因限购，所以需以张五的名义购买位于A市一号房屋，该房屋购房款1,193,440元全部由张三支付，购房合同、发票、房产证原件都是由张三、李四一直持有。房屋交付后，也由张三、李四出资共同装修，并自2012年装修完毕之后，一直由张三、李四居住至今。现张三、李四要求张五将该房屋配合过户到其名下，张五拒不配合，故张三、李四起诉来院。
 
被告辩称
被告张五辩称：不认可张三、李四诉述。张三、李四购买此房是作为张五的婚房，现在由双方交换住房居住，即位于A市二号房屋登记在张三名下，由张五居住；位于A市一号房屋登记在张五名下，由张三、李四居住。该房屋购买时就登记于张五名下，且所有的合同都是张五签的字。虽然交易税费由张三、李四支付，购房款也是由张三全款支付，但是是因为张三、李四担心，张五婚后，该房屋会变成夫妻共有财产，所以还让张五进行了单身公证，证明该房屋是张五的婚前个人财产。张五、张三有一个公司，其中张五持股75%，购房款项系该公司将钱款转给张三，张三才付的房款。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
 
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：张三与李四系夫妻关系，于2010年11月26日结婚。张三与张五系父子关系。2011年1月19日，张三向M公司转账1,203,500元，用于支付购房款。2011年10月19日，M公司与张五签订《A市商品房买卖合同》，购买位于A市一号房屋，房屋价款为1,193,440元。2014年11月28日，该房屋进行了产权登记，并办理了房屋所有权证，证上载明房屋所有权人为张五。此后，《A市商品房买卖合同》及相应发票、房屋所有权证的原件均由张三、李四保管。
2015年11月30日，张三（甲方）与张五（乙方）签订《家庭资产处置协议书》，载明有“甲方于一九九四年从国有公司武建集团买断工龄自行成立H公司。经过近二十年的不懈努力经营，共购置了三处资产。1、公司办公楼一栋二层约700平方。2、复式楼一套约230平方。3、馨悦国际一套约130平方。2010年甲方将公司百分之七十五股份无偿过户转移给乙方持有，现有甲方与再婚妻子李四均靠退休金生活。乙方主动提出每年由H公司支付给甲方人民币壹拾万元整作生活补助，直至二位老人百年为止。
2020年4月15日，开发商出具《情况说明》，证明张三、李四自2013年5月起至今一直居住在二号房屋。
 
裁判结果
一、确认被告张五名下位于A市一号房屋归原告张三、李四所有；
二、被告张五于本判决生效之日起三十日内配合原告张三、李四将位于A市一号房屋过户到原告张三、李四名下。
 
北京房产律师靳双权认为：
本案争议焦点系张三、李四与张五之间是否存在借名买房关系。借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。一般情况下是借名人与出名人书面或口头订立借名买房协议，约定借名订立买房合同、借名登记及房屋归属与过户登记等事项；再由借名人或出名人签订买房合同，并以出名人的名义办理登记；待时机成熟或条件成就时，由出名人协助借名人办理过户登记；购房款项和相关费用由借名人支付。借名买房实际包含借名买房、借名登记、过户房屋等一系列内容，双方以真实意思约定彼此的权利义务，并循此协议为法律行为。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。实际出资人要证明其为借名买房需具备两要件：一是其支付购房款的事实，二是与出名人之间关于房屋权属有明确约定。
就本案而言，从房屋出资及房屋占有、使用等情况来看。房屋全款系由张三出资支付，《A市商品房买卖合同》及相应发票、房屋所有权证的原件均由张三、李四保管；房屋亦是张三、李四出资进行装修，且涉案房屋自购买后一直由张三、李四占有、使用。此外，张三、李四对于其借名买房的原因、过程进行了说明。基于以上事实，张三、李四提交的证据已形成完整的证据链，其已就与张五之间存在借名买房关系的主张完成举证证明责任，故应认定张三、李四与张五之间存在借名买房的事实，现张三、李四要求确认涉诉房屋归其所有并要求张五配合办理过户手续，符合事实及法律规定，法院予以支持。
综上所述，法院的判决是正确的。
近年来随着限购政策收紧，借名买房纠纷愈发增多，实践中认定借名买房时考虑四个方面的因素：1、双方是否签署了借名买房协议和权属确认书。2、主张借名买房的当事人是否支付全部房款或支付首付款、贷款。3、现房屋由谁实际居住，房屋物业费、水电费、燃气费等后续费用谁支付。4、房屋相关合同、房款发票、契税等手续原件均由谁持有。因此，若产生借名买房纠纷，也可以从以上四个方面收集证据。
如果您也有类似的纠纷，可以拨打律师的电话或者见面沟通。