北京房产律师：为贷款虚假的房屋买卖合同无效

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
原告诉称
回A向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告之间签订的《T市存量房屋买卖协议》无效；2.判令被告、第三人M银行共同协助原告将坐落于T市B区一号房屋产权变更登记至原告名下。事实和理由：2018年12月份，第三人杨Q与被告协商约定以被告名义向银行贷款，所贷款项二人平分使用。因被告名下无抵押财产，第三人杨Q便与被告约定可以借用原告名下坐落T市B区一号房屋，将房屋过户至被告名下用于办理贷款，但房屋仍归原告所有。2018年12月28日，原告与被告签订《T市存量房屋买卖协议》，以买卖形式将上述房屋过户至被告名下，房屋价款为540000元，但上述协议并没有实际履行，被告未支付对价，原告和第三人杨Q至今一直居住在上述房屋内。原、被告签订《T市存量房屋买卖协议》时均无房屋买卖的真实意思表示，上述协议应属无效。原告及第三人杨Q多次催促被告将上述房屋产权恢复登记至原告名下，但均被拒绝。该房屋系原告唯一住房，原告认为，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。
 
被告辩称
杨C辩称，不同意原告的诉讼请求。原告起诉中陈述的内容不完整，故意回避原告和第三人杨Q协议的内容。起诉状称杨Q和被告约定，以被告名义贷款，实际上是由于杨Q个人征信有问题，无法申请任何一种贷款包括银行贷款。原告和杨Q是母女关系，如果杨Q符合申请贷款条件，杨Q完全可以自己向银行申请贷款，由原告将其房屋抵押给银行进行担保，而不必将房屋过户给被告，由被告去申请贷款。
2018年12月，杨Q和被告进行协商，为了向银行贷款，杨Q提出将其母亲回A名下位于T市B区一号房屋通过与被告签订买卖合同过户到被告名下，由被告将房屋抵押给银行，申请到的贷款由被告和杨Q各使用50%，双方各负责偿还50%的借款本息，各种税费及其他成本费用由被告和杨Q各半承担。等到贷款本息全部向银行付清后，被告再将房屋过户给原告，过户税费共担。被告和杨Q达成约定后，原告自愿和被告签订房屋买卖协议，共同到登记部门办理过户手续，并确认自愿放弃资金监管服务，将B区一号房屋登记到被告名下，然后被告以该房屋向银行申请贷款，银行将900000元贷款转账到贷款中介公司，再扣除69650元的费用后，剩余的830350元转到被告账户，被告将453850元转账给杨Q。原告与被告签订买卖协议将房屋过户给被告有两方面作用，一是以被告名义申请贷款将房屋提供给银行作为抵押担保；二是一旦第三人杨Q未按照约定偿还借款本息，就会造成由被告负责偿还剩余全部借款本息，那么杨Q就应向被告还款，原告房屋过户被告作为杨Q向被告还款的担保。
目前，应当由被告和杨Q共同偿还的贷款还是784382.63元本息尚未偿还，日期是截止至2020年1月28日，不具备之前双方协商的条件，如果将房屋过户给原告，将会导致杨Q实际使用了银行贷款，却由被告个人背负巨额债务的局面，故目前不能将房屋过户给原告。原告回A系具有完全民事行为能力的成年人，应当知晓签订房屋买卖协议的法律后果，原告应该对自己的行为负责。原告为了让其女儿获得银行贷款，自愿和被告签订房产买卖协议，买卖协议以及在房管部门办理的过户手续均为原告本人签字，是其真实意思的表现，原告主张确认其与被告就诉争房屋签订的《T市存量房屋买卖协议》无效，不符合《合同法》第52条规定的无效情形，因此对于原告的诉讼请求应依法驳回，案件受理费和保全费应该原告自行承担。
 
本院查明
本院经审理认定事实如下：坐落B区一号房屋（以下简称涉案房屋）原权利人为回A。杨C和回A之女杨Q为向银行申请贷款，经与回A协商，商定将回A名下房屋过户至杨C名下后，杨C将此房屋作为抵押，向银行申请贷款，贷款由杨C和杨Q各自使用50%，贷款本金和利息的偿还亦由二人按使用比例承担。2018年12月28日，回A作为出卖方与杨C作为买受人签订《T市存量房屋买卖协议》，约定回A将涉案房屋出卖给杨C，房屋价款540000元。双方自愿放弃资金监管服务，杨C未实际给付回A房款，回A亦未交付房屋。涉案房屋产权转移登记至杨C名下后，2019年1月25日，杨C与某银行签订抵押合同约定：授信额度900000元，担保方式为最高额抵押担保。担保物为涉案房屋。2019年1月30日，某银行以受托支付的方式放款900000元。在杨C履行还款计划过程中，杨C未能按期履行第三次、第四次还款计划，经某银行多次催收后，杨C将第三次、第四次还款计划归还。2020年1月28日贷款到期，因杨C未能偿还全部贷款本息或提供保证人及保证人的流水、征信材料，某银行表示杨C已不能续贷。
 
裁判结果
一、原告回A和被告杨C签订《T市存量房屋买卖协议》无效；
二、驳回原告回A其他诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权认为：
行为人意思表示真实是民事法律行为的基本条件之一。原、被告签订《T市存量房屋买卖协议》的真实意图是以获取贷款为目的，符合通谋虚伪意思表示的构成要件，并非合同当事人真实意思表示，依据《民法总则》第一百四十六条规定，《T市存量房屋买卖协议》应属无效。但如果合同因通谋虚伪表示而无效会损及第三人利益，为了维护交易安全，该无效的效果不得对抗善意第三人。本案，某银行对原、被告的虚伪买卖是不知情的，为了兼顾意思自治与交易安全，此无效不得对抗善意第三人某银行，即原、被告的合同无效并不影响某银行与被告杨C的债权与抵押权。因此，对于原告要求被告杨C、第三人某银行共同协助其将涉案房屋产权变更登记至原告名下的诉讼请求，法院不予支持。