北京房产律师：预约性质合同不能要求强制执行

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
原告诉称
原告蔡A向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行与原告签订的协议书，向原告支付购房款532180.8元；
事实与理由：2014年1月18日，原、被告双方签订《房屋买卖协议》，原告向被告购买位于J市的房屋。同日双方另签订《协议书》一份，约定原告有权自签订《房屋买卖协议》之日起五年后的一个月内向被告提出书面回购申请，被告将以532180.8元的价格回购该房产。五年到期后，2019年1月18日，原告向被告提出书面回购申请，被告未作出答复。1月22日，原告委托律师再次向被告发送了《律师通知函》要求被告履行回购义务，但被告仍未予答复。至起诉时，被告仍未履行协议书，为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持。
 
被告辩称
被告答辩称，原告在向被告提出回购申请前已经将房产对外出租，其行为表示已放弃要求回购的权利。
 
本院查明
本院经审理，认定案件事实如下：
2014年1月18日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定原告向被告购买J市房屋，建筑面积18.73平方米，总价266090元，双方还约定了付款的方式、期限以及房屋产权转移登记、交付的方式等。同日原、被告又签订《协议书》一份，约定乙方（原告）有权自签订《房屋买卖协议》之日起五年后的一个月内向甲方（被告）提出书面回购申请，回购价格为532180.8元。上述期限内未提出回购申请的，则协议自动失效。后双方于2014年7月28日办理了产权转移登记手续。2019年1月18日原告向被告递交了书面回购申请，要求被告按约定的价格回购涉案房屋；同年1月22日，原告向被告发出《律师通知函》，要求被告“在接到本函之日起十日内联系本所律师或蔡A先生签订正式的房产买卖协议”，被告未作回复。
原告曾于2019年2月14日向本院提起诉讼，要求被告以532180.8元的价格回购案涉房屋。根据当事人在该案中提供的证据，本院查明：在签订《房屋买卖协议》的同日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定原告将购买的房屋再行出租给被告，委托被告统一从事经营管理活动，租期自2014年2月1日至2019年2月1日。期间被告将房屋出租给案外人李雪珍用于经营，原租赁合同到期后，在向被告提出回购申请之前，原告以业主身份与李雪珍签订房屋租赁合同，新的租期至2020年1月31日止。被告当时的答辩意见除了本案陈述的观点外，另认为：双方的回购协议书为要约邀请而非要约，原告有权提出回购申请，但被告并不是必须接受回购申请。后原告于2019年4月8日撤回了起诉。现因与案外人的租赁合同期满，原告再次起诉。现该房屋由承租户李雪玲在从事经营，原告称处于不定期租赁状态。
 
裁判结果
驳回原告蔡A的诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权认为：
原、被告之间签订的《房屋买卖协议》和《协议书》是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，两份协议均合法有效。本案的争议焦点是：1.原告是否有权依据《协议书》直接要求被告履行回购房屋的义务；2.双方不能签订新的房屋买卖合同的责任如何认定。
关于焦点1，《协议书》仅约定回购价格以及原告提出回购申请的期限，结合原告的《律师通知函》中“请贵公司在接到本函之日起十日内联系本所律师或蔡A先生签订正式的房产买卖协议”的内容看，《协议书》缺乏房屋买卖合同的重要内容，如价款支付方式与期限、房屋的交付期限与条件（是否可以带租交付等）、产权变更登记期限等，无法依据《协议书》直接履行，当事人签订《协议书》时的真实意思表示应当是双方约定在一定条件下签订以案涉房屋为标的的房屋买卖（回购）合同。据此，本院认定该《协议书》的性质为预约合同，功能在于约束双方当事人及时签订本约即新的房屋买卖合同，并按照新的合同中关于履行期限、方式进行履行。因此，在双方没有签订新的房屋买卖合同的情况下，原告要求根据《协议书》的约定由被告履行回购义务，依据不足。
关于焦点2，根据《最高人民法院》第二条的规定，在签订预约合同后，一方不履行订立买卖合同义务的，对方可以请求承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并请求损害赔偿。本案中，在原告根据《协议书》提出回购申请后，双方共同负有签订新的房产买卖合同并依约履行交房、付款、登记等义务。合同当事人应当秉持诚实信用原则积极磋商，就上述条款达成一致，并创造有利于合同及时履行的有利条件。但是本案中原告在申请回购之前将房屋出租，租期一年，并收取了租金，致使房屋上设定了负担，且直至本案法庭辩论终结时仍有案外人以不定期租赁的方式占有。房屋买卖属于双务行为，即一方交付房屋并转移所有权，另一方支付房款，在没有约定履行顺序且协商未果的情况下，由双方同时履行较为合理。虽原告在约定期限内提出回购申请并要求签订房屋买卖合同，但当时并不具备立即或在合理期限内交付房屋的条件，被告也以原告已自行出租为由提出抗辩，双方未能就此磋商一致的原因，不能归责于一方当事人。虽原告再次起诉并称租赁合同已经终止，也仍应以约定申请回购期限内的房屋状况作为判断磋商不能达成一致的原因的依据。
综上，由于本案《协议书》是预约合同，原告在约定的期限内，有权请求被告按照《协议书》的约定进行磋商并签订新的房屋买卖合同，而非根据该《协议书》直接确定回购合同的权利义务。