房产律师 ：因不可抗力等因素解除房屋买卖合同无法主张违约金

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
原告诉称
张A向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与两被告于2012年1月18日签订的《购房合同书》；2.判决两被告迅速返还原告购房款300,000元及损失,并支付违约金；
事实与理由：2012年1月18日，原告与两被告签订《购房合同书》，约定将被告黄B开发的拆迁安置一号房屋出售给原告，原告支付共计300,000元，由于涉案门面有拆迁户没有拆除，直接挡住门面，原告与被告多次协商，要求被告尽快拆除交付门面使用，被告均以正在协商为由，至今未协商拆除，无法交付门面，被告李C为本案房款经手人。现原告为维护自身合法权益，向贵院起诉，请判如所诉。
 
被告辩称
黄B未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和相关证据。
李C庭后辩称，涉案门面卖给原告的时候，原告就知道涉案门面前面的房屋没有拆除，拆迁是政府的行为，开发商解决不了这个问题，不存在欺瞒的事实。
 
本院查明
本院经审理认定事实如下：2012年1月18日，由李C经手，黄B（甲方）与张A（乙方）签订《购房合同书》，合同签订后，张A于2012年1月18日向黄B支付共计300,000元。后因涉案门面前有未拆迁房屋，影响涉案门面使用，张A拒绝接收门面，并诉至法院。
另查明，涉案门面所在房屋系黄B等C村七户村民共同建设的拆迁安置楼，办理了建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证等手续。张A购买涉案门面时，知晓门面前有房屋未拆除。
 
裁判结果
一、原告张A与被告黄B于2012年1月18日签订的《购房合同书》自2020年5月22日起解除；
二、被告黄B于本判决生效后十日内返还原告张A购房款300,000元；
三、驳回原告张A的其他诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权认为：
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行合同义务。本案中，原告向被告黄B购买门面，并签订了《购房合同书》，双方理应按照合同约定履行各自义务。但因涉案门面前有未拆迁房屋影响门面使用，购房合同履行过程中原告明确拒绝接收门面，并诉至法院，主张于2020年5月22日起解除《购房合同书》，原告的该项主张符合法律规定，法院予以支持。
原告关于要求被告迅速返还购房款300,000元及损失并支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故原告要求被告黄B返还购房款300,000元的主张，符合法律规定，法院予以支持。原告要求被告支付损失、违约金的主张，结合原告在签订合同时明知涉案门面前有未拆迁房屋，且于合同履行过程中拒绝接收房屋的事实，对其该项主张，依法不予支持。原告要求被告李C共同返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，因涉案合同的双方为原告张A、黄B，根据合同相对性原则，对原告的该项主张不予支持。