村民之间口头协议买卖农村房屋，协议效力如何？

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告蔡大叔起诉称：我和本村村民老李口头协议约定：2003年5月10日，由老李以总房款4万元购买我的房屋一套，鉴于老李经济比较紧张，于是约定老李分四次向我付清购房款：协议约定当天支付13000元;2003年5月30日支付4000元;2003年6月20日支付7000元;2003年7月10日支付16000元。如果到期未支付约定款项，每逾期一日，按总房款的3%支付违约金。协议约定后，老李按约向我支付了购房款，但2003年7月10日却未按时向我付款，经我多次催促，老李都以没钱拒不付款。于是我起诉到法院，请求法院解除我们的口头协议，赔偿我的经济损失。

　　二、被告辩称

　　被告老李辩称，我不是拒不付款，我是没有钱再往后推推付款日期而已，请求法院驳回蔡大叔的诉讼请求。

　　三、法院判决

　　一审后判决：当事人双方订立口头协议有效，判决生效10日内老李向蔡大叔付清余款并承担违约金赔偿。

　　蔡大叔不服一审判决，按原诉请提起上诉。

　　二审法院判决：双方口头协议无效，老李腾退房屋，蔡大叔返还老李购房款，老李承担蔡大叔经济损失赔偿。

　　四、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析本案认为：本案中，老李和蔡大叔虽然有口头协议约定，但根据农村房屋买卖合同有效成立的基本条件，农村房屋买卖双方应该订立书面协议，有中间人参与，按约定支付房款和交付房屋;要求办理契税和过户手续的，须依法办理该项手续后，才能认定买卖成立有效。所以本案仅有双方当事人的口头协议还没有达到农村房屋买卖合同成立的基本条件，所以法院认定无效是正确的。

　　我们国家针对农村房屋买卖还没有一套完整的产权登记制度， 2008年7月1日正式施行的《房屋登记法》扩大了登记范围，增加了集体土地上的房屋登记，但也只能是在本集体组织成员之间进行交易。集体土地房屋登记适用于村民住房和集体建设房屋，经宅基地审批并且符合村镇规划的房屋都是可以申请登记。该办法第87条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”这意味着，非本村村民不能办理该村房屋的登记手续，因此购买集体土地房屋，依旧需要谨慎对待。