一起开发商逾期交房没有承担违约责任的案例

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告廖先生起诉称：1995年3月5日，因我公司需要，向K房地产开发商预定了几套房屋，当天，我和开发商签订了预售合同，约定了购房款，付款时间，交房时间等相关信息，对于交房时间约定在1998年9月28日前，开发商逾期交房的，每日承担总房款的5%的违约金。到了1998年11月1日开发商才向我交付房屋。为了我公司利益，我请求法院解除双方签订的合同，开发商向我支付违约金。

　　二、被告辩称

　　被告K开发商辩称：我方与廖先生签订的预售合同中明确约定：卖方“如遇下列特殊原因可凭该楼房所在地有关部门的证明文件，据实予以延期:(一)、不可抗力的自然灾害。(二)、其他非甲方(出卖人)所能控制的事件。”1998年6月份，因为连续下了近一个月大雨才导致我们工程进度延后一个多月，大雨过后，我们给工人高额工资加班加点抢工期，但依旧还是迟延一个多月交付房屋。所以我方逾期交房是不可抗力的自然灾害造成的，不应承担违约金，请求法院要求双方继续履行合同。

　　三、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回廖先生的诉讼请求。

　　四，房地产买卖律师靳双权点评

　　开发商逾期交房是不可抗力的大雨导致的，由于合同中对不可抗力的情形也有明确约定，所以可以不用承担逾期交房的违约责任。大雨过后，经过开发商采取各种方式尽力赶工期，延迟一个月终于可以交付房屋，并没有造成原告合同目的不能实现的严重后果，因此不符合合同约定的解除合同的情形，所以合同依法有效，廖先生应配合开放商办理交接房屋事宜，并支付购房款。所以法院判决是正确的。

　　《合同法》第117条规定:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部兔除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此，本案中，开发商在遇到不可抗力导致延期交房时是可以免责的。而且在可能发生交付迟延后，开发商积极抢工期、抢进度，充分表明其行为是符合合同的诚信义务的，因此，根据免责条款，开发商不应承担违约责任。

　　据《合同法》第94条第(一)项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此，在发生不可抗力的情况下，也要根据当时不可抗力对合同继续履行的影响来判断是否可以解除合同，而不是一旦发生不可抗力合同就可以当然解除。除非出现情势变更事实造成继续履行合同为不可能或者没有实际意义，一般应当继续履行合同。具体到本案中，开发商遭受不可抗力后，虽然延迟一个多月交付房屋，但是并没有使廖先生买房的目的不能实现，继续履行合同对当事人双方都有意义，所以法院对于原告解除合同的请求不予支持。