北京房产律师解析一起亲属间达成的分家析产协议，起诉确认效力案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某君、周某涛、周某霖、周某辉向本院提出诉讼请求为：请求判令确认原告与被告在2019年11月26日签订的协议书有效。诉讼费由被告承担。

事实和理由：原告与被告系兄弟姐妹关系。原告与被告于2018年7月6日签订了拆迁所得分割协议书，约定了各方拆迁利益分配归属。协议达成后，被告周某刚反悔，不认可所签协议。事后，周某霖、周某君等诉至法院，要求确认合同有效。2019年11月26日，原、被告在房山区城关法庭，双方经协商后对拆迁老宅院及院内房屋补偿安置事项达成一致意见并重新签订了协议书。现被告仍然对重新签订的协议书不予认可。原告方为了维护自己的合法权益，故诉至法院。

被告辩称

周某刚辩称，首先，被告认为涉案协议属于部分有效，部分无效。其中，就A号宅院达成的协议，即协议中约定的第一项有效。原、被告曾签订过A号宅院宅基地使用证的协议，约定由被告继承使用该宅基地使用证，该协议系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且村委会出具证明认可该事实，因而由此产生的拆迁补偿对各方都具有法律约束力。协议中关于A号宅院拆迁补偿正是基于上述合意达成的，被告不持异议。

其次，原、被告均认可B号宅院由被告所建，拥有完全产权。就各方关于B号宅院达成的协议，被告认为协议中归属于被告所有的房屋及货币的相关处分行为有效。归属于被告之子周某豪所有的部分权利的相关处分行为无效。针对协议有效的部分，被告认为属于赠与，现尚未履行，被告随时可以行使任意撤销权，鉴于被告对此明确表示不再赠与，故被告不再承担相关义务，原告不再具备请求权基础。

再次，因被告赠与行为处分了第三人的权利，相应行为应属无效。虽然B号宅院拆迁后可获得相应的货币及房屋安置权利，但是目前尚未取得房屋、货币也未完全分割，属于共同共有关系，在未争取其他共有人的同意的情况下，处分对其他人不发生效力，属于无效协议。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。

法院查明

周父与周母夫妇育有周某刚、周某君、周某涛、周某霖、周某辉子女五人。周父与周母均已去世。周父在北京市房山区A号（以下简称A号宅院）原有老宅院一处，集体土地建设用地使用证登记在周父名下。周父在A号宅院内建有房屋。1985年，周父经与周某刚、周某涛、周某霖、周某辉协商，将包括A号宅院在内的房屋通过分家分配周某刚、周某涛、周某霖、周某辉每人各2间，周父与周母夫妇留有2间房屋。

另，周某刚在北京市房山区B号（以下简称B号宅院）另建有宅院一处，B号宅院没有取得集体土地建设用地使用证。

因A号宅院和B号宅院在改造项目的拆迁范围内。2018年5月22日，周某霖就A号宅院与北京市房山区F村村民委员会（以下简称F村委会）签订拆迁协议书,认定A号宅院内房屋的建筑面积为88平方米。F村委会补偿周某霖各项费用和金额总计151044元，其中房屋重置成新价90464元；装修及附属物补偿款57060元；搬迁补助费3520元。协议书签订后，A号宅院被拆除，周某霖领取了全部拆迁补偿款。

2018年6月29日，周某刚就B号宅院与F村委会签订拆迁协议书，认定B号宅院的宅基地为1982年以前划定。F村委会补偿周某刚各项费用和金额总计1052089元。协议书签订后，B号宅院被拆除，周某刚领取了全部拆迁补偿款。B号宅院使用A号宅院的集体土地建设用地使用证，依据《宅基地上房屋拆迁补偿与定向安置方案》进行拆迁，享有选择回迁安置房屋的权利。

2018年7月6日，周某刚、周某君、周某涛、周某霖、周某辉签订协议书，对周父老宅回迁面积及拆迁款分配达成协议。2018年12月，周某君、周某涛、周某霖、周某辉诉至本院，要求确认与周某刚于2018年7月6日签订的协议书有效。在该案审理期间，2019年11月26日，周某刚（甲方）、周某君（乙方）、周某涛（丙方）、周某霖（丁方）、周某辉（戊方）签订协议书，甲、乙、丙、丁、戊五方经协商解除于2018年7月6日达成的协议书，重新达成如下协议：一、北京市房山区A号宅院拆迁所得房屋重置成新价90464元，附属物及树木部分补偿款57060元，搬家费3520元，共计151044元，其中周某君分得19353.12元，周某涛分得19353.12元，周某辉分得19353.12元，周某霖分得92984.64元。二、北京市房山区B号宅院拆迁所得宅基地区位补偿款40万元，奖励款11万元，租房费6万元，共计57万元，其中周某君、周某涛各分得12万元，周某辉分得6万元，其余归周某刚所有。三、北京市房山区B号宅院拆迁所得回迁安置面积233.6平方米，其中周某霖享有77.92平方米，其余回迁安置面积均归周某刚享有。

后周某君、周某涛、周某霖、周某辉撤回起诉。2019年11月26日协议书签订后，周某霖履行了协议书约定的义务，周某君、周某涛、周某辉认可收到周某霖应给付的款项。因周某刚拒不履行协议书约定的义务，2021年10月，周某君、周某涛、周某霖、周某辉再次诉至本院，要求确认2019年11月26日协议书有效。本案审理中，周某刚认可2019年11月26日协议书第一条约定的内容有效，不认可其他约定内容的效力。周某刚主张2019年11月26日协议书第二条、第三条的约定属于赠与性质，因未转移占有，故其行使任意撤销权撤销赠与，且该协议书侵害了周某刚之子周某豪的权利，侵害周某豪利益的部分应属无效。

另查，2021年4月，周某刚以侵权责任纠纷为由，将F村委会、周某君、周某涛、周某霖、周某辉诉至本院，要求F村委会按照《宅基地上房屋拆迁补偿与定向安置方案》，对周父的宅基地进行补偿。本院经审理后，判决：驳回周某刚的诉讼请求。判决后，周某刚不服该判决上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理后认为，“……本案中，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。本案中，周某霖是否系无权代理一节，尚不能排除。即使周某霖确为无权代理，周某刚、周某辉、周某涛、周某君、周某霖五人于2018年7月签订的协议书，也表明了周某刚事后对周某霖代表家人与F村委会签订案涉拆迁协议的追认。周某刚另主张案涉拆迁协议系已合法形式掩盖非法目的，但其并未提交证据证明案涉拆迁协议系掩盖何种非法目的，故对于周某刚的该项主张，本院不予采信。

因周某刚未提供证据证明案涉拆迁协议存在无效情形，案涉拆迁协议书有效，现该协议已履行完毕，周某刚起诉要求F村委会再行补偿，缺乏事实和法律依据。……”北京市第二中级人民法院作出（判决：驳回上诉，维持原判。现上述法律文书已发生法律效力。

裁判结果

周某君、周某涛、周某霖、周某辉与周某刚签订的协议书有效。

房产律师靳双权点评

合同法规定，合同无效的情形包括：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，周某刚认可2019年11月26日协议书第一条约定的内容有效，法院对此不持异议，予以确认。周某刚主张2019年11月26日协议书第二条、第三条的约定中，处分属于自己财产部分的内容系赠与，现其撤销赠与；处分属于周某刚之子周某豪财产部分的内容，为无效协议。根据查明的事实，2019年11月26日协议书第二条、第三条处分的权益，是基于B号宅院使用A号宅院的集体土地建设用地使用证进行拆迁而取得的拆迁利益，并非处分基于B号宅院地上物而取得的拆迁利益，该协议书第二条、第三条约定的权利义务不具有赠与合同的性质，也没有侵害周某豪的利益，故对于周某刚的该项主张，法院不予采信。

因周某刚未提供证据证明2019年11月26日协议书存在其他无效情形，且与之相关联的拆迁协议书被生效的法律文书认定有效，并已履行完毕，故2019年11月26日协议书系双方当事人的真实意思表示，且约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因此，周某君、周某涛、周某霖、周某辉要求确认2019年11月26日协议书有效的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。