北京房产律师解析一起共有房屋起诉强制实物分割胜诉案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令位于北京市西城区一号房屋归原告刘某君所有，刘某君给予刘某刚、刘某洁、刘某鑫、刘某峰房屋折价补偿；2、请求判令四被告配合原告办理北京市西城区一号产权变更登记的相关手续，协助原告将上述房屋产权过户登记至原告名下，过户登记产生的相关税费由原、被告共同承担；3、诉讼费由被告承担。

事实与理由：原告刘某君与刘某莉、刘某洁、刘某鑫、刘某峰、刘某刚系亲兄弟姊妹。位于北京市西城区一号房屋原登记在六兄弟姊妹母亲陈某娟名下。母亲去世后，经北京市西城区人民法院和一中院判决书判定，本案房屋由刘某刚、刘某洁、刘某鑫、刘某峰、刘某君共同继承；继承后，刘某刚占三分之一的产权份额，刘某洁、刘某鑫、刘某峰、刘某君各占六分之一的产权份额。依据上述两份判决书，本案房屋归属于刘某刚、刘某洁、刘某鑫、刘某峰、刘某君五人共同所有，五人对本案房屋共同享有占有、使用、收益和处分的权利。

然而，刘某刚自2021年4月29日判决生效至今，私自将本案房屋据为己有，禁止其他共有人进入，其行为严重侵犯了共有人的合法财产权益。时至今日，本案房屋共同共有的基础已经丧失，继续保持共有关系将不利于本案房屋的使用及管理，更不利于家庭和谐。

综上，原告为维护自身的合法权益，提起诉讼，望判如所请。

被告辩称

被告刘某刚辩称，我不同意原告全部的诉讼请求，具体理由如下：生效判决后，刘某刚也跟被告刘某洁、刘某鑫、刘某峰以及原告刘某君表达过向上述共有人配钥匙。另外，刘某刚除了涉案标的房屋在居住外，没有任何的房屋可以进行居住。所以，答辩人认为现在涉案标的没有到难以分割或者会因分割减损价值的程度，所以，对于评估后变卖或者拍卖涉案房屋，我是不予认可的。关于原告刘某君要求将房屋转移到其个人名下，而向其他共有人支付相应的价款请求，我方亦不予认可。

无论从原告刘某君享有的六分之一和刘某刚享有的三分之一的实际使用情况考虑，都轮不到刘某君购买这套房屋。我依旧主张，在房屋可以实际分割的前提下，且不会减损的状态下，由共有权人共同使用的房屋。另外，民法典233条规定，处分依照本节规定享有的不动产产权，依照法律规定需办登记的，未经登记不发生物权变动的效力，也就是说现在这套房屋即便是法院评估、拍卖了，在这套房屋是各共有权人登记的前提下，那这套房屋也拍卖不了。对于原、被告的亲属关系没有异议，对于判决书确定的份额也没有异议。

被告刘某洁、刘某鑫、刘某峰辩称，对原告所述的原、被告的亲属关系没有异议，对于判决书确定的份额也没有异议，我们没有涉案房屋钥匙，我们同意原告的诉讼请求，同意按照比例给我们房屋折价款，房屋全部归原告所有。

法院查明

原、被告系亲兄弟姐妹。

经法院生效判决确定，北京市西城区一号房屋（以下简称：涉案房屋）由刘某刚继承占三分之一的产权份额，由刘某洁、刘某鑫、刘某峰、刘某君各继承六分之一的产权份额。

各方当事人继承时，就涉案房屋未约定不得分割涉案房屋，以维持共有关系。

现原告诉至本院，要求取得涉案房屋全部产权，并给付其他共有人房屋折价款。被告刘某刚不同意原告的诉讼请求；被告刘某洁、刘某鑫、刘某峰同意原告的诉讼请求。

庭审中，原、被告就涉案房屋的市场价值不能达成一致意见。经北京市高级人民法院摇号确定的评估机构评估，涉案房屋的市场价格为680.57万元，庭审中原告表示，完全有能力支付给其他共有人房屋折价款。

裁判结果

一、北京市西城区一号房屋归原告刘某君所有；原告刘某君自本判决生效后三十日内，给付被告刘某刚房屋折价款二百二十六万八千五百六十八元、给付被告刘某洁房屋折价款一百一十三万四千二百八十三元、给付被告刘某鑫房屋折价款一百一十三万四千二百八十三元、给付被告刘某峰房屋折价款一百一十三万四千二百八十三元。

二、原告刘某君将本判决第一项确定的房屋折价款给付各被告后的十五日内，被告刘某刚、刘某洁、刘某鑫、刘某峰协助原告刘某君将北京市西城区一号房屋过户登记至原告刘某君名下。

房产律师靳双权点评

共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

由于本案当事人未约定不得分割共有的涉案房屋，因此法院对原告请求取得涉案房屋的全部所有权并按照市场价格，按份额比例给付其他共有人房屋折价款的诉讼请求予以支持。