一起父母共同房屋，母亲以买卖名义赠与部分继承人，其他继承人起诉无效案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

宋某洁向本院提出诉讼请求：1.确认陈某莉与周某兰于2015年8月12日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.判令陈某莉将位于北京市朝阳区一号，二号房屋过户至宋某洁名下。

事实与理由：周某兰与宋某鹏为夫妻关系，二人共生育两个子女，分别为宋某洁和宋某峰。宋某鹏于2015年12月2日去世，生前未立遗嘱。位于北京市朝阳区一号，二号房屋（以下简称涉案房屋）登记在周某兰名下，为周某兰、宋某鹏夫妻关系存续期间的共同财产。

宋某峰于2018年11月10日去世，去世时未留下遗嘱，陈某莉为宋某峰的配偶，二人婚后未生育子女。现宋某洁获知，陈某莉于2015年8月12日以买卖的形式将涉案房屋过户至陈某莉名下，该买卖行为并未经过宋某鹏的同意，陈某莉与周某兰并非买卖合同关系，虽然双方之间于2015年8月12日签订了《存量房屋买卖合同》，但双方之间并没有房屋买卖的意思表示，陈某莉与周某兰之间签订的《存量房屋买卖合同》属于双方虚假意思表示实施的民事法律行为，该合同应属无效，合同确认无效后，涉案房屋应转移登记至周某兰名下，现周某兰已经去世，应当涉案房屋转移登记至周某兰唯一的继承人宋某洁名下。现宋某洁诉至法院，望法院判如所请。

被告辩称

陈某莉辩称：本案宋某洁不具有诉讼的主体资格，合同具有相对性，作为合同以外的第三人请求确认他人之间合同无效的法定理由只有一种，涉案房屋的处分行为发生在宋某鹏与周某兰生前，在其二人生前没有对涉案房屋处分提出任何质疑的情况下，宋某洁不能证明周某兰对宋某鹏构成侵权，在我方所提交的证据材料中，周某兰的意思非常明确，对宋某洁表达了不满之情，其与宋某鹏一致同意将其名下房产赠与陈某莉的真实意思表示。

宋某鹏在将涉案房屋赠与陈某莉五年之后，宋某洁作为局外人，称该买卖行为未经宋某鹏同意，根据谁主张谁举证的原则，宋某洁有义务证明周某兰对宋某鹏构成侵权的意思表示。在司法实践中，签字不是唯一的表达方式，默示具有法律效力。根据《民法典》的规定，形成权不能继承，可以继承的只有财产，宋某鹏生前并没有以妻子周某兰和陈某莉恶意串通为由，主张涉案的房屋买卖合同无效。

宋某鹏去世之后，宋某洁不能通过继承取得宋某鹏在生前应当享有的确认合同无效的权利。无权处分他人财产的合同是有效的，假设宋某鹏未去世，其以周某兰未经其同意出售合同为由要求确认合同无效，也得不到法院的支持。

我方认可陈某莉与周某兰并无真实的房屋买卖意思表示，《存量房屋买卖合同》无效，周某兰真实的意思表示是赠与给陈某莉，因此，双方是名为买卖实为赠与的意思表示，表面行为因为意思表示虚假可以认定无效，隐藏行为不是一定认定无效的，周某兰与陈某莉之间的赠与行为因不具有相关法律规定的无效之情形，应当是有效的。我方提出反诉，要求确认陈某莉与周某兰形成的赠与合同合法有效。

针对陈某莉的反诉请求，宋某洁答辩称：我方不同意陈某莉的反诉请求，涉案房屋系周某兰和宋某鹏的夫妻共同财产，周某兰与陈某莉之间并未形成赠与合同，陈某莉主张的赠与并未发生。陈某莉在庭审笔录中陈述涉案房屋过户是通过买卖方式卖给陈某莉和宋某峰，陈某莉和周某兰在2015年8月24日办理涉案房屋产权变更登记，但陈某莉提交的光盘形成于2018年，是在宋某洁提起涉案房屋继承诉讼之后，陈某莉提交的光盘无法证明周某兰的陈述系真实意思表示，陈某莉主张其与周某兰之间存在赠与合同缺乏事实和法律依据，应当驳回陈某莉的反诉请求。

法院查明

宋某鹏与周某兰系夫妻关系，二人生育两名子女，分别为宋某洁与宋某峰。宋某峰与陈某莉系夫妻关系，二人未生育子女。宋某鹏于2015年12月2日去世，宋某峰于2018年11月12日去世，周某兰于2020年6月9日去世。

2001年3月1日，涉案房屋登记在周某兰名下。

2015年8月12日，周某兰作为出卖人与陈某莉作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，约定该房屋成交价格为1150000元。

2015年8月24日，周某兰与陈某莉至北京市朝阳区不动产登记事务中心办理涉案房屋过户手续，其中房屋所有权转移登记申请书中询问内容“申请登记的房屋或份额是否为夫妻共有？”回答为“否。”陈某莉认可申请书中的“周某兰”的签字为陈某莉代签，由周某兰捺印。

庭审中，宋某洁认可在上述涉案房屋过户过程中，宋某洁也陪同周某兰去办理。

2015年8月24日，涉案房屋登记至陈某莉名下。

庭审中，陈某莉认可其与周某兰之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，陈某莉亦未向周某兰给付涉案房屋的购房款，周某兰的真实意思系将涉案房屋赠与给陈某莉，因办理房屋赠与手续缴纳税费较高，故以房屋买卖的形式将房屋过户至陈某莉名下。

关于周某兰是否具备将涉案房屋赠与给陈某莉的意思表示，陈某莉提交周某兰于2016年8月录制的录像光盘一张，周某兰表示同意将房屋赠与陈某莉，宋某鹏生前也知晓并同意此事。

庭审中，陈某莉表示，一开始周某兰是想将涉案房屋过户至宋某峰名下，因房屋中介将房屋过户过程中各种格式材料均写成陈某莉的名字，故在房屋过户时将涉案房屋登记在陈某莉名下，对此，周某兰是知情的。且宋某鹏对涉案房屋过户至陈某莉名下的也是知情的，宋某鹏曾询问“房本为何登记在陈某莉名下”，陈某莉回复称“因为中介写成陈某莉的名字了”。陈某莉称，因为重新办理手续需要再等一个月，故选择在涉案房屋中加上宋某峰的名字。

2016年11月29日，陈某莉与宋某峰签订《关于房屋归属的约定》，约定：涉案房屋产权人为陈某莉，现经夫妻双方共同协商，一致同意将涉案房屋登记为宋某峰与陈某莉共同共有。

2016年11月29日，涉案房屋登记为宋某峰、陈某莉共同共有。

2018年11月10日，宋某峰去世。陈某莉与周某兰针对宋某峰之遗产即涉案房屋至本院进行调解，本院出具调解书，确认：登记在宋某峰与陈某莉名下的涉案房屋由陈某莉单独继承所有。其中，周某兰出具放弃继承权及授权委托声明：本人儿子于2018年11月10日因病去世，在儿子宋某峰与儿媳陈某莉二人名下有一套位于北京市一号的房屋，房屋中宋某峰占有50%的份额，本人是上述房产份额的法定继承人之一。本人现在头脑清楚、意识清晰，特声明如下：本人自愿放弃对上述房产的继承权并自愿承担放弃继承的后果，该财产由其他继承人继承后如何处理，本人概不干涉。

另查，自2000年开始，陈某莉、宋某峰与宋某鹏、周某兰共同居住在涉案房屋，周某兰系高位截瘫。陈某莉称，两位老人平时由陈某莉与宋某峰进行照顾。宋某洁也照顾老人，但是其需要上班。宋某洁称，其每天都是涉案房屋照顾两位老人，宋某鹏去世之后留了几十万元存款，周某兰用这些钱雇佣了一个保姆进行照顾。

裁判结果

确认被告（反诉原告）陈某莉与周某兰于二〇一五年八月十二日签订的《存量房屋买卖合同》无效；

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点在于陈某莉与周某兰之间签订的《存量房屋买卖合同》，是否系名为买卖实为赠与的法律行为。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”

根据法院查明的事实，陈某莉与周某兰之间签订的《存量房屋买卖合同》并非当事人的真实意思表示，陈某莉亦未支付购房款，陈某莉与周某兰并非真实的房屋买卖合同关系。

周某兰生前配合陈某莉办理涉案房屋的过户手续，并转移登记至周某兰名下，可知周某兰对涉案房屋登记至陈某莉名下是明知的且同意的。在周某兰的录像光盘中，律师也曾告知周某兰将涉案房屋出售给了陈某莉，周某兰表示认可，可知，周某兰将涉案房屋转移登记至陈某莉名下的行为实际为赠与行为。而且，在宋某峰去世之后，周某兰放弃继承涉案房屋中的相关权利，同意涉案房屋全部由陈某莉继承，进一步印证周某兰实际上认可涉案房屋归属于陈某莉的结果状态。

综上，结合陈某莉与周某兰签订《存量房屋买卖合同》的时间、合同履行情况及周某兰的陈述，认定陈某莉与周某兰就涉案房屋所签的《存量房屋买卖合同》名为房屋买卖、实为赠与行为。根据规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故宋某洁要求确认陈某莉与周某兰于2015年8月12日签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，法院予以支持。

关于周某兰的赠与行为是否经过宋某鹏的同意，对此，陈某莉作为提出周某兰成立有效赠与行为的一方，应当承担举证证明责任。陈某莉提交周某兰的录音光盘中，虽然周某兰表示宋某鹏表示同意，但该意思表示并非宋某鹏作出，且在房屋过户至陈某莉名下三个多月之后宋某鹏即去世。陈某莉未提交充分证据证明周某兰对陈某莉的赠与经过宋某鹏的同意，陈某莉应当承担举证不利的法律后果。

周某兰将涉案房屋过户至陈某莉名下，在夫妻双方未选择其他财产制的情形下，夫妻对共同财产形成共同共有，而非按份共有。在婚姻关系存续期间，夫妻共同财产应作为一个不可分割的整体，夫妻对全部共同财产不分份额地共同享有所有权，夫妻对共同财产享有平等的处理权，夫或妻非因日常生活需要处分夫妻共同财产时，应当协商一致。因此，夫妻一方擅自将共同财产赠与他人的行为应属无效。现陈某莉要求确认周某兰与陈某莉之间成立赠与合同有效的反诉请求，法院予以驳回。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现《存量房屋买卖合同》被确认无效，宋某洁并非涉案房屋产权人，亦非涉案房屋的唯一继承人，故宋某洁要求将涉案房屋登记至其名下的诉讼请求，法院予以驳回。