北京房产律师解析一起宅基地买卖无效后，拆迁利益诉讼分配案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某强向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告给付原告放弃的118．09平米安置房补偿权益款共计2846631．9元；2、请求法院依法判决被告给付原告安置面积（106．44）的利益补偿暂计260万元人民币（房屋暂计372万人民币）；3、请求法院依法判决被告给付原告周转费20160元（按1200元每月计算24个月×70%）；4、请求法院依法判决支付逾期付款的利息损失；5、本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由：原告与被告于2002年12月2日签订了《宅基地使用权及其它权力转让合同》（以下简称“合同”），约定被各款让位于北京市海淀区一号的宅基地使用权及其他权利转让给原告。原告如约支付了款项后，被告将该院及房屋交付给原告使用。2014年9月6日，因该宅基地面临腾退，被告受利益驱使起诉《合同》无效，其诉求得到了法院的支持。

后原告起诉被告赔偿，经北京市海淀区人民法院审理后作出了判决书，判决被告给付原告70%腾退利益。但因其中224．53平米安置房没有交付，告知原告在安置房交付完成后再主张权利；现224．53平米的安置房利益已经交付完毕，但原、被告无法达成一致，故原告特向法院提起诉讼，望法院依法判决，维护原告的合法权益。

被告辩称

杨某杰辩称，答辩人不同意原告的各项诉讼请求，理由如下：l、生效判决确认双方签署的《宅基地使用权及其它权利转让合同》无效，合同无效引发的法律后果，“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，”基于该法律规定，法院判决被告赔偿原告因此所受到的损失，即70%的腾退补偿款，但安置房与腾退补偿款不能完全混为一谈，即便合同有效，原告不是M村农业户口，也无法取得M村安置房，故定向安置房并非原告基于合同无效所受到的损失，原告无权基于合同无效主张安置房补偿款及利益。

2、定向安置房具有身份特定性，根据《M村宅基地腾退安置及补偿工作实施细则》第二十条的规定，有本村农业户籍的农民为安置对象才依法享有定向安置房，本案中，原告不是M村村民，其本身就不享有安置房，安置房的获取不依据双方签署的《宅基地使用权及其它权利转让合同》，依据的是特定主体身份取得，原告本身不具备该特定身份，不能因合同无效反而导致原告获得安置房利益，不能人为的扩大合同无效的损失及原告应获得的利益。

3、《M村宅基地腾退安置及补偿工作实施细则》第二十条第二款规定：“有下列情况之一的不予认定为安置对象：（一）腾退公告发布之日后再迁入本次腾退范围内的户籍人员；（二）宅基地房屋产权人子女中，已婚子女及配偶在腾退搬迁范围内有户籍，但在本市有过福利分房或是在腾退搬迁范围外本市其他集体土地上享有宅基地使用的人口；（三）因买卖、转让、受赠、抵押或法院判决获得的宅基地上房屋使用权后迁入的户籍人口；（四）户籍虽在本村，并在本村长期居住，但与宅基地合法使用权人无直系亲属关系的，或此前作为被拆迁人或安置对象享受过拆迁安置补偿政策的人口；（五）安置对象因婚姻状况发生变化的，其婚后带入的人员”。

基于上述规定，很显然并非具备M村村民身份就能取得安置房，需要不存在上述情况才有权获得安置房，进一步证明原告本身就不具备取得定向安置房的资格，与合同无效无关，不能因合同无效反而导致原告具备取得安置房的条件，与腾退政策和定向安置房性质相违背，故原告无权主张安置房、安置房利益及安置房使用补偿，更无权主张利息，依法驳回原告诉讼请求。

法院查明

2002年12月2日，杨某杰（甲方）与周某强（乙方）签订《宅基地使用权及其它权力转让合同书》一份，该合同书载明：“1、甲方自愿将海淀区M村的宅基地的使用权及其他权力转让给乙方，自2002年12月2日开始。2、甲方将全部有关宅基地的契约和相关证明材料，转交给乙方。3、宅基地的所有合法继承人出具书面同意证明并本人签字。4、村委会出具签定此合同的证明书。5、乙方按合同一次性付给甲方购房基地款叁万伍千元整。6、乙方购买宅基地使用权及其它权力的合同签字生效后，如遇不可抗拒的原因（国家统一规划占地、道路占地等）需要搬迁，乙方享受有关赔偿权力。7、本合同未涉及到的问题，双方可友好协商解决。8、本合同从签订之日起生效，一式三份，甲乙双方各执一份，村委会存档一份。

上述合同书签订后，双方依约履行，周某强将3．5万元支付给杨某杰，杨某杰将合同书所涉海淀区一号院及院内房屋交付给周某强，并将已取得的诉争院落的北安河乡村民建房现场审核表及村民建设通知书交付周某强。之后，周某强将院内房屋全部拆除翻建为北房6间，并将院落封顶。

2014年9月6日，周某强作为被腾退人与M村村民委员会就诉争院落签订《宅基地腾退安置补偿协议书》，载明安置对象为周某强，房屋重置成新价为109143元，最大可置换安置房建筑面积为224．53平方米，周某强应支付超面积价款45000元，各项补助奖励款合计770133．4元，自行周转补助费为34800元。上述协议书签订后，周某强将诉争院落及房屋交由拆迁单位。

2015年，杨某杰来院起诉周某强，要求确认双方签订的《宅基地使用权及其它权力转让合同书》无效。本院经审理后认为宅基地属于农民集体所有，非集体经济组织成员购买宅基地上的房屋应属无效，杨某杰与周某强非同一集体经济组织成员，双方签订的《宅基地使用权及其它权力转让合同书》虽系当时双方当事人的真实意思表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，故应为无效合同。本院作出（判决书，判决杨某杰与周某强签订的《宅基地使用权及其它权力转让合同书》无效。

判决后，周某强不服，向北京市第一中级人民法院提出上诉，案件审理过程中，上诉人周某强自愿撤回上诉。北京市第一中级人民法院作出民事裁定书，裁定：准予上诉人周某强撤回上诉。

之后，杨某杰将周某强与M村村民委员会作为共同被告起诉至本院，要求确认周某强与M村委会之间签订的《宅基地腾退安置补偿协议书》无效。本院经审理认为，根据人民法院已经发生法律效力的民事判决所认定的事实及判决结果，杨某杰与周某强签订的《宅基地使用权及其它权力转让合同书》无效，故周某强不是一号院内房屋所有权人。依据《M村宅基地腾退安置及补偿工作实施细则》相关条款的规定，周某强亦不是一号院宅基地使用权人。故根据《M村宅基地腾退安置及补偿工作实施细则》相关条款的规定，周某强不应被认定为一号院被腾退人。

因此，M村委会将周某强作为该院宅基地被腾退人并与之签订宅基地腾退安置补偿协议书，缺乏事实及法律依据。现杨某杰作为原宅基地使用权人要求确认周某强与M村委会所签订的上述协议书无效之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本院作出判决书，判决确认周某强与M村委会之间签订的《宅基地腾退安置补偿协议书》无效。双方当事人收到该判决后均未提出上诉，该判决已生效。

因周某强与M村委会之间签订的《宅基地腾退安置补偿协议书》被法院生效判决确认无效，故M村委会（甲方）与杨某杰（乙方）于2016年5月5日就一号院重新签订《宅基地腾退安置补偿协议书》。该协议书载明：杨某杰为被腾退人，安置对象为杨某杰，房屋重置成新价为109143元，最大可置换安置房建筑面积为224．53平方米，各项补助奖励款合计770133．4元，自行周转补助费为24000元，杨某杰应支付超面积价款45000元，两项相互折抵结算后甲方向乙方支付人民币858276．4元。

2016年，周某强将杨某杰诉至本院，要求杨某杰返还补偿其安置房171．2平方米并要求杨某杰补偿其拆迁房屋重置价109143元、各项补助奖励款914076．4元。本院经审理作出判决书，本院查明杨某杰签订腾退补偿协议涉及的224．53平方米安置房尚未建成交付。该判决中本院认为，周某强与杨某杰签订的《宅基地使用权及其它权力转让合同书》已被法院生效判决确认无效。对于该无效合同的产生，出卖人杨某杰应承担主要责任，本院认定为70%；买受人周某强成应承担次要责任，本院认定为30%。

现因周某强与M村委会之间签订的《宅基地腾退安置补偿协议书》被法院生效判决确认无效，M村委会与杨某杰重新签订了《宅基地腾退安置补偿协议书》，杨某杰因此获得了该院落的腾退款及安置房等全部腾退安置利益。本案应以杨某杰所签腾退协议中确定的腾退利益为基础在周某强与杨某杰之间进行分割。因此，杨某杰应向周某强返还涉案院落房屋及附属物价值（即房屋及附属物重置成新价109143元）并按照其承担的责任比例返还周某强其他腾退款及安置房等腾退利益。杨某杰取得的腾退款人民币858276．4元中扣除房屋及附属物重置成新价109143元后为749133．4元，其中的70%即524393．38元应由杨某杰支付周某强，加上房屋及附属物重置成新价109143元，杨某杰共计应支付周某强腾退款633536．38元。杨某杰签订腾退补偿协议涉及的224．53平方米安置房尚未建成交付，本案中不具备对安置房进行分割的基础，故周某强在本案中要求分割224．53平方米安置房并要求杨某杰返还其171．2平方米安置房的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持，当事人可待安置房具备分割条件时另行主张相关权利。

判决如下：一、杨某杰于本判决生效后十日内支付周某强北京市海淀区一号院腾退补偿、补助、奖励款人民币六十三万三千五百三十六元三角八分；二、驳回周某强的其他诉讼请求。杨某杰对该判决不服提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理作出（判决：驳回上诉，维持原判。

本案庭审中，杨某杰提交2018年1月10日《M村选房确认单》和2018年2月2日《定向安置房房屋交付确认单》，证明：2018年2月2日，杨某杰置换的北京市海淀区二号房屋（以下简称二号安置房）交付给了杨某杰。该房屋现未办理房产证。庭审中，经法庭询问，周某强要求按照3．5万元/平方米的标准计算二号安置房的现值为372万元，并要求房屋归杨某杰所有，杨某杰支付其房屋现值的70%即260万元。杨某杰主张涉案房屋系定向安置房，未办理产权证，无法上市交易，无法评估其现值，其不同意给周某强相应的房屋折价款，也不同意分割给周某强相应房屋份额。

另，周某强主张杨某杰在获得《宅基地腾退安置补偿协议书》中约定的自行周转补助费24000元之后再次获得周转补助费24000元，要求分得其中的70%即20160元，但未提交证据证明上述主张，杨某杰对此不予认可。

另，周某强提交由腾退人M村村委会与被腾退人杨某杰于2019年11月27日签订的《M村腾退安置补偿及周转费资金抵单》，内容为：“鉴于1、被腾退人本次完成全部选房工作，腾退人应支付被腾退人选房初步结算价款：4635元；2、被腾退人放弃安置房的权益，腾退人应支付被腾退人补偿款：4097100元；3、被腾退人应将腾退人己支付的周转费0元，被腾退人应退还腾退人。4、因腾退安置方式变更，被腾退人应将腾退人己支付的装修补助费35118元，被腾退人应退还腾退人。5、上述第1条至第4条，腾退人应支付被腾退人价款与被腾退人应支付腾退人价款抵扣后，腾退人应支付被腾退人价款为：4066617元。”上述补偿款4066617元已实际发给杨某杰。

裁判结果

一、杨某杰于本判决生效后十日内支付周某强安置房权益补偿款2846631．9元；

二、北京市海淀区二号房屋由周某强与杨某杰共有，周某强享有该房屋70%的权利份额，杨某杰享有该房屋30%的权利份额；

三、驳回周某强的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

周某强与杨某杰签订的《宅基地使用权及其它权力转让合同书》已被法院生效判决确认无效。对于该无效合同的产生，出卖人杨某杰应承担主要责任，法院认定为70%；买受人周某强成应承担次要责任，法院认定为30%。现因周某强与M村委会之间签订的《宅基地腾退安置补偿协议书》被法院生效判决确认无效，M村委会与杨某杰重新签订了《宅基地腾退安置补偿协议书》，杨某杰因此获得了该院落的腾退款及安置房等全部腾退安置利益。

本案应以杨某杰所签腾退协议中确定的腾退利益为基础在周某强与杨某杰之间进行分割。前案中，法院已就腾退款在双方之间进行了分割，因杨某杰签订腾退补偿协议涉及的224．53平方米安置房当时尚未建成交付，前案中不具备对安置房进行分割的基础，故周某强在本案中要求分割224．53平方米安置房并要求杨某杰返还其171．2平方米安置房的诉讼请求法院未予支持，并告知当事人可待安置房具备分割条件时另行主张相关权利。现二号安置房已交付给杨某杰，另外118．09平方米安置房杨某杰已放弃安置房的权益并获得补偿款4066617元，故上述安置房及放弃安置房而获得的补偿款均应在周某强与杨某杰之间按照双方之前诉讼中已确定的比例依法分割。对于杨某杰放弃118．09平方米安置房所获得的补偿款4066617元，其中的70%即2846631．9元应由杨某杰支付给周某强，周某强的该项诉讼请求，具备事实及法律依据，法院予以支持。

就二号安置房的分割，因该房屋系定向安置房，未办理产权证，无法上市交易，无法评估其现值，且杨某杰明确表示不同意周某强主张的分割方案，故法院在考虑该房屋和双方当事人的实际情况后酌情判令双方当事人对该房屋按份共有，周某强享有70%的权利份额，杨某杰享有30%的权利份额，待具备实际分割条件时双方可另行主张实际分割。周某强主张杨某杰在获得《宅基地腾退安置补偿协议书》中约定的自行周转补助费24000元之后再次获得周转补助费24000元，要求分得其中的70%即20160元，但未提交证据证明上述主张，杨某杰对此不予认可，故周某强的该项主张法院无法认可，周某强的该项诉讼请求因缺乏事实依据，法院不予支持。

因二号安置房及放弃安置房而获得的补偿款在之前诉讼中法院并未处理，杨某杰不存在周某强所主张的逾期付款的情形，故周某强要求杨某杰支付逾期付款的利息损失的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。本案是因处理周某强与杨某杰签订的《宅基地使用权及其它权力转让合同书》被确认无效后的后果而引发的纠纷，周某强要求杨某杰返还相关腾退利益是基于合同无效后果的法律明确规定及双方在合同无效中的过错比例，周某强不是M村宅基地腾退安置补偿的被腾退人或被安置对象不影响其依法取得相应比例的腾退利益，故杨某杰该项抗辩理由法院不予采信。