一起借名买房，后房屋出售，出名人占据房款，己方起诉返还胜诉案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某峰向本院提出诉讼请求：1.确认口头借名买房协议有效；2.三被告共同返还售房款278.5万元；3.三被告共同支付利息损失；4.诉讼费由三被告共同承担。

事实和理由：2010年5月，赵某峰通过北京S公司的介绍与带看，看中了位于北京市通州区一号房屋一套，遂决定购买。后赵某峰与其同事兼好友吴某鹏基于信任达成了借名买房协议。双方约定，由赵某峰出资，以吴某鹏名义购买一号房屋，房屋所有权及其他一切权益归赵某峰所有。

2010年5月28日，赵某峰以吴某鹏的名义与卖房人林某聪签订《存量房屋买卖合同》，约定合同房款19万元。赵某峰于2010年5月28日通过银行转账方式向卖房人林某聪支付购房款。2016年6月19日，吴某鹏因病死亡，其继承人为配偶杨某慧、女儿吴某涵、母亲陈某芬，故上述三人应为本案被告。

2017年3月19日，杨某慧与买房人邹某辉通过中介北京S公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，一号房屋的成交价格为280万元。因房屋内户口未迁出，邹某辉实际向杨某慧支付购房款279万元。赵某峰借吴某鹏之名购买一号房屋，系双方真实意思表示，借名买房协议成立且生效，赵某峰实际支付了全部购房款，且2010年至2017年期间该房屋一直由赵某峰占有、使用和管理，赵某峰系该房屋的真正购买人和实际所有权人。现三被告将房屋出售并占有售房款的行为，于法无据，侵害了赵某峰的合法权益，故赵某峰诉至法院。

被告辩称

杨某慧辩称：一、赵某峰与吴某鹏之间不存在借名买房合同关系和借名买房的事实。1.赵某峰主张其与吴某鹏之间存在口头合同，但未举证证明双方曾就借名买房一事进行过协商，对借名持有房屋的费用或补偿、持有的具体方式、持有期间等未进行过协商。

2.借名买房涉及不动产权属事宜，系普通人的重大投资行为。赵某峰自2010年至2016年（吴某鹏死亡），长达6年的时间，从未与吴某鹏签订借名买房合同，约定双方权利义务，不符合常理。

3.吴某鹏死亡后，赵某峰明知吴某鹏的配偶杨某慧单独继承涉案房屋，赵某峰没有对杨某慧继承涉案房屋提出任何异议。杨某慧继承并实际占有涉案房屋后，赵某峰依然没有提出异议。

4.2017年3月19日，杨某慧将涉案房屋出售给案外人邹某辉并收取售房款，赵某峰知道但从未对杨某慧收取售房款提出异议。5.2017年9月30日，案外人邹某辉因涉案房屋内户口事宜起诉杨某慧。赵某峰的配偶刘某芝代理杨某慧参加一审案件审理。刘某芝在庭审中从未主张过借名买房，刘某芝确认该房屋为吴某鹏购买，杨某慧继承所得。

综上，赵某峰的行为不能推定其与吴某鹏就借名买房达成过合意，不能证明赵某峰对涉案房屋享有合同权益。

二、依法成立的合同，受法律保护，无效民事行为合同，自始无效。赵某峰为规避限购借吴某鹏之名买房，其行为违反《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）和京政办发[2011]8号文件，是规避国务院和北京市的限购政策，违背公序良俗。赵某峰主张的借名买房行为无论是否存在，是否有合同，均无效。赵某峰对于涉案房屋既无合同权利亦无物权权利。

三、吴某鹏对赵某峰不负债务。1.吴某鹏在1998年与赵某峰共同出资设立北京Q公司，赵某峰和吴某鹏各自实缴出资25万元，吴某鹏负责技术，赵某峰负责销售。1998年吴某鹏有投资25万元开设公司的经济实力，吴某鹏每年从公司至少获得分红30万元，故吴某鹏有能力在2010年5月支付全款购房。

2.房屋买卖合同约定房价总款19万元，没有对装修家具补偿价格的约定。赵某峰主张支付购房款19万元、装修家居款3万元，没有合同依据和法律依据。赵某峰与第三方之间的钱款往来与涉案房屋并无关联，与吴某鹏并无关联，吴某鹏与赵某峰之间不存在22万元的债务。

四、杨某慧与吴某涵、陈某芬没有连带承担民事责任的法律基础和事实基础。1.吴某鹏的财产由杨某慧单独继承。吴某涵、陈某芬在2017年3月29日放弃继承吴某鹏的财产，二人放弃继承的意思表示经北京市某公证处公证，赵某峰知晓两人放弃继承吴某鹏名下财产的事实，两人放弃继承的民事行为有效。2.吴某涵、陈某芬没有和杨某慧共同占有吴某鹏的遗产或遗产转化财产。吴某涵、陈某芬与本案无关，就吴某鹏**前债务和税款不负清偿责任。综上，请求法院驳回赵某峰的全部诉求。

吴某涵、陈某芬辩称：其第一、二、三项答辩意见同杨某慧意见一致。补充意见为：吴某鹏**前的债务与吴某涵和陈某芬无关。1.吴某鹏**前并无债务，吴某涵、陈某芬无需通过放弃继承遗产的方式规避吴某鹏的生前债务。2.吴某涵、陈某芬在2017年3月29日放弃继承吴某鹏的财产，两人放弃继承的意思表示经北京市某公证处公证，赵某峰知晓该事实，两人放弃继承的民事行为有效。

3.两人没有实际占有吴某鹏的遗产或者遗产转化的财产。4.赵某峰从未向吴某涵、陈某芬等吴某鹏的继承人主张过债权。5.依据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十一条规定，继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。综上，不同意赵某峰的全部诉讼请求。

法院查明

2010年5月28日，林某聪（出卖人）与吴某鹏（买受人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定林某聪将北京市通州区一号房屋（以下简称一号房屋）出售给吴某鹏，成交价格19万元，双方通过北京S公司（以下简称S公司）居间介绍成交。合同上载明的买受人联系方式为赵某峰的手机号。2010年5月31日，一号房屋颁发了房屋产权证书，登记的房屋所有权人为吴某鹏。

2016年6月19日，吴某鹏因病去世。杨某慧系吴某鹏之妻，吴某涵系吴某鹏之女，陈某芬系吴某鹏之母，吴某鹏的父亲先于吴某鹏死亡，杨某慧、吴某涵、陈某芬为吴某鹏法定继承人。2017年3月14日，杨某慧、吴某涵、陈某芬向北京市某公证处申请办理一号房屋的继承公证，《公证书》载明：吴某鹏的继承人仅有杨某慧、吴某涵、陈某芬，陈某芬、吴某涵自愿放弃继承一号房屋，该房屋由杨某慧继承。

2017年3月19日，杨某慧（出卖方）与邹某辉（买受方）签订《存量房屋买卖合同》，邹某辉购买一号房屋，房屋成交价格280万元。出卖人应当保证房屋内有留存户口，如有未迁出的户口应当在过户后30天内迁出。双方通过S公司居间成交。邹某辉已向杨某慧支付房款278.5万元（因户口未迁出，故未付剩余1.5万元，最后一笔房款支付时间为2017年7月1日）。房屋已过户至邹某辉名下。

2018年3月，邹某辉因房屋买卖合同纠纷将杨某慧诉至本院，要求杨某慧支付其逾期未迁出户口违约金。该案中，刘某芝作为杨某慧一审诉讼代理人出庭应诉。一审判决作出后，杨某慧不服气提起上诉。2019年3月18日，北京市第三中级人民法院出具民事调解书，确认：杨某慧给付邹某辉逾期未迁出户口违约金10万元（在邹某辉处的1.5万元押金折抵后，剩余8.5万元杨某慧于本协议签订之日支付邹某辉）；双方就一号房屋未迁出户口问题再无其他争议；本调解协议自邹某辉收到杨某慧给付的8.5万元之日起生效。2019年3月18日，杨某慧将8.5万元及诉讼费2000元支付给邹某辉。

另查：赵某峰陈述，其与吴某鹏认识几十年，最初双方系同事关系，1998年一起投资成立了北京Q公司，二人关系非常好；2010年因购房政策变化其无资格再购买房屋，故借用吴某鹏名义购买一号房屋，因双方关系好，相互信任，故未签订书面借名买房协议，仅是口头约定；一号房屋的购房款、税费、供暖费、有线电视费、装饰装修费等各项费用均由其支出，该房屋一直由其占有、使用、管理，并由其对外出租、收益，房屋所有权证书、契税票据等原件一直由其保管持有。

为此，赵某峰提交定金协议、收条、银行卡取款业务回单、个人业务凭证、购买装修材料的送货单及收据、供暖协议、暖气缴费记录、有线电视缴费记录、刘某芝与租户及中介工作人员的微信聊天记录、与林某聪的通话录音等证据予以证明。上述证据载明如下事实：

2010年5月17日，林某聪（甲方、出卖方）与赵某峰（乙方、买受人）、S公司（丙方、居间方）签订《定金协议》，约定：乙方同意以人民币83.5万元购买甲方坐落于北京市通州区一号房屋，此价格不包括该房屋所有权登记变更（过户）时所产生的相关税费及服务费。乙方在签订本协议时，向甲方交纳购房定金2万元。此外，合同还约定了其他内容。

同日，林某聪向赵某峰出具收条一张，内容为：“今收到赵某峰交来购买通州区一号房屋购房定金：贰万元正（20000元）。”林某聪在“收款人”处签字、捺印。

2010年5月28日，林某聪向赵某峰出具收条一张，内容为：“今收到赵某峰交来购买通州区一号房屋购房尾款815000（捌拾壹万伍仟元整），此房全款已结清。”林某聪在“收款人”处签字。为证明付款的事实，赵某峰提交银行卡取款业务回单2张（2010年5月28日，赵某峰名下银行账户发生现金取款三笔交易，分别为2万元、22万元、5000元）及个人业务凭证1张（2010年5月28日，赵某峰之妻刘某芝账户向林某聪账户转账59万元）予以证明。

S公司出具的专用收据载明，2010年5月28日S公司收到一号房屋中介服务费2万元，客户姓名为赵某峰，业主姓名为林某聪，成交金额83.5万元，付款人刘某芝。赵某峰提交的银行卡取款业务回单显示2010年5月28日，赵某峰从其农业银行账户现金取款2万元。赵某峰表示该笔取款即用于支付上述中介服务费。

赵某峰主张一号房屋暖气及有线电视的开户、缴费、装饰装修等事宜的办理人均是其本人及妻子刘某芝。为此提交暖气缴费记录（登记的是刘某芝的手机号码）、有线电视缴费记录（每月从赵某峰银行账户扣划有线电视费用）、电气安装单（2010年6月5日，一号房屋安装电热水器，刘某芝在客户确认签名处签字）、2010年5月至6月期间的送货单及收据（购买装修材料及家具）、燃气公司专用收据、供暖协议书及采暖费发票、用户热费缴纳明细表、有线电视专用发票。

赵某峰提交刘某芝与租户之间的微信聊天记录（2015年11月至2016年10月）及刘某芝名下银行账户明细，证明一号房屋由刘某芝委托中介出租及刘某芝收取租金的事实（聊天内容主要为沟通房屋出租及租金事宜）。

刘某芝与吴某涵之夫秦某涛的微信聊天记录（2016年11月至2017年4月）显示，刘某芝将中介发送的关于办理公证事宜的微信转发给秦某涛。

赵某峰提交其与林某聪的通话录音（时间为2021年6月6日），在通话中赵某峰提到因其没有购房资格，2010年5月其借吴某鹏的名义购买了一号房屋，并用吴某鹏的名字进行的网签，实际是其与林某聪之间的交易，房款也是其打给的林某聪，希望林某聪能出庭作证。林某聪表示其问完律师后再确定。

经查，2008年7月1日，赵某峰取得房屋所有权证。2010年4月23日，刘某芝取房屋所有权证，载明单独所有，房屋坐落于通州区二号。2010年4月30日，北京市政府发布《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政发[2010]13号），载明自本通知发布次日起，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

再查：2019年，杨某慧因股权转让纠纷将赵某峰、刘某芝诉至北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院），要求赵某峰、刘某芝支付股权转让款160万元及利息。在该案中，赵某峰、刘某芝答辩称，赵某峰、刘某芝已经支付完毕全部股权转让款，不欠杨某慧任何款项。吴某鹏**前，赵某峰、刘某芝以吴某鹏名义在通州购买房屋一处。2017年3月19日，杨某慧与邹某辉签订房屋买卖合同，交易金额为280万元。杨某慧、秦某涛与赵某峰、刘某芝商议以其中250万元作为赵某峰、刘某芝支付吴某鹏的股权转让款。其余30万元作为赵某峰、刘某芝借名买房的费用。其余股权转让款，赵某峰、刘某芝已经支付完毕。

对于一号房屋出售款是否应该抵扣股权转让款的问题，朝阳法院认为，赵某峰、刘某芝主张与吴某鹏存在借名买房的事实，并以房屋出售款抵扣股权转让款，但杨某慧对此不予认可。现赵某峰、刘某芝提供的证据不足以证明双方以房屋出售款抵扣《退股协议书》项下款项的事实，且涉案房屋由吴某鹏购买在先，签订在后的《退股协议书》《协议书》亦未有赵某峰、刘某芝主张的抵扣安排，故法院对赵某峰、刘某芝以房款冲抵股权转让款的意见不予采信。

故赵某峰共支付了股权转让款440万元，剩余160万元未付。赵某峰、刘某芝主张借名买房及房屋出售款等问题，当事人可以另行提起诉讼解决。朝阳法院作出民事判决书，判决赵某峰给付杨某慧股权转让款160万元及利息，驳回杨某慧的其他诉讼请求。双方均未上诉，该判决已生效。

本案审理过程中，经询问，三被告对赵某峰主张的借名买房一事不认可，称一号房屋与赵某峰无关，系吴某鹏名下财产。对于一号房屋的情况，三被告陈述如下：吴某鹏2013年患病的时候向家人说其名下有一套一号房屋，花20多万元买的，房款来源于公司的分红款，其让赵某峰直接支付给的林某聪，至于怎么付的不知道；一号房屋购买后一直闲置，吴某鹏及其家人未在一号房屋居住过；因吴某鹏**病，一号房屋由赵某峰出资装修，赵某峰在同一小区也有一套房屋，故一号房屋亦由赵某峰帮忙出租，租金由赵某峰收取用以抵扣一号房屋的装修款；三被告称供暖费是吴某鹏交的，但未提交证据；之所以由刘某芝沟通卖房事宜，是因为赵某峰家有很多房，了解卖房流程。

赵某峰对三被告所述不认可，称吴某鹏去世前杨某慧始终不知道一号房屋的存在，2016年吴某鹏去世后，刘某芝找杨某慧商量股权转让款时才告诉借名买房的事情，杨某慧才知晓吴某鹏名下有一号房屋的存在，双方商议出售一号房屋，以一号房屋的卖房款抵扣股权转让款，故此后发生了委托中介卖房、办理继承公证的事情。一号房屋包括但不限于房产证等全部资料一直在赵某峰处，均由刘某芝保管，直至一号房屋出售时才将上述房本原件交给杨某慧。

裁判结果

一、确认原告赵某峰与吴某鹏就坐落于北京市通州区一号房屋建立的借名买房合同关系无效；

二、被告杨某慧于本判决生效之日起7日内返还原告赵某峰售房款2785000元；

三、驳回原告赵某峰的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点问题，一是赵某峰与吴某鹏之间就一号房屋是否存在事实上的借名买房合同关系；二是如存在借名买房合同关系，则合同效力问题及278.5万元是否应予返还。

关于焦点问题一，法院具体阐述如下：

其一，从赵某峰主张的借名买房理由来看，赵某峰称2010年因购房政策变化其无资格再购买房屋，故借用吴某鹏名义购买一号房屋。经查，在2010年5月购买一号房屋时，赵某峰与刘某芝名下已各有住房一套，2010年4月30日，北京市政府发布《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政发[2010]13号），对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房，故购买一号房屋时确有限购政策的存在，赵某峰已无购房资格。

其二，从房屋买卖合同的签订来看，虽然备案的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系吴某鹏与林某聪签订，但更能体现交易实际情况、实际签约意向的《定金协议》系赵某峰与林某聪签订，定金协议明确载明房屋买受人为赵某峰，房款83.5万元；收据亦是林某聪向赵某峰出具，确认收到赵某峰交来的定金和房款；S公司出具的收据，载明收到的2万元中介服务费交款人为刘某芝，客户为赵某峰；备案的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》在买受人联系方式处填写的是赵某峰的手机号码，未填写吴某鹏的联系方式。

其三，从房屋的出资情况来看，一号房屋的价款为83.5万元，赵某峰提交银行卡取款业务回单及个人业务凭证显示，2010年5月28日其现金取款22万元、5000元，刘某芝向林某聪转账59万元，加之2010年5月17日的定金2万元，合计83.5万元，与《定金协议》约定的房款一致，且林某聪出具的收据亦确认已收到全部购房款。赵某峰提交的证据足以证明其实际支付了一号房屋全部购房款。三被告虽称购房款由吴某鹏支付，但未提交任何证据证明，故法院对三被告的主张不予采信。

其四，从房屋的占有、使用、管理情况来看，赵某峰提交的一号房屋暖气、燃气、有线电视开户及缴费证据显示，供暖协议书、暖气缴费单上预留的电话为赵某峰的手机号或者刘某芝的手机号，燃气开户信息为赵某峰，且相关缴费票据由赵某峰保管持有，有线电视每月缴费从赵某峰账户扣划，三被告未提交证据证明吴某鹏对一号房屋有过任何支出；一号房屋由赵某峰出资装修，装修物品由赵某峰购买，有关装修支出的票据原件由赵某峰保管持有；房屋的出租由赵某峰委托中介公司办理，出租期间，租户和中介公司就出租事宜与刘某芝进行沟通，房租亦由赵某峰收取。三被告未提交证据证明吴某鹏及其家人对一号房屋有过任何的占有、使用和管理。

其五，从房屋出售给邹某辉的过程来看，委托中介公司出售、办理继承公证、房屋价款的沟通、房屋过户等全部事宜均由刘某芝参与完成，刘某芝将与中介公司沟通的相关信息再行转告给秦某涛，整个过程杨某慧更多的是配合完成交易。房屋出售完成后，因户口未迁出引发的诉讼，刘某芝作为杨某慧的一审诉讼代理人参加诉讼。

综上，法院认为，赵某峰提交的证据足以证明其与吴某鹏之间存在事实上的借名买房合同关系，一号房屋由其出资购买、占有、使用、管理。

关于焦点问题二。法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，赵某峰在其家庭已有两套住房的情况下，为规避北京市的限购政策而借名买房，损害社会公共利益和社会秩序，违背公序良俗，其与吴某鹏之间形成的借名买房合同关系应属无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

吴某鹏去世后，杨某慧继承该房产，与买受人签订房屋买卖合同并收取房款278.5万元，鉴于一号房屋由赵某峰实际出资购买、占有、使用、管理，系房屋的实际权利人，故杨某慧应将售房款278.5万元返还给赵某峰。赵某峰违反限购政策借名购房，其对合同无效存在过错，故对其有关利息损失的诉讼请求，法院不予支持。吴某涵、陈某芬通过公证已明确放弃关于一号房屋的继承，该房屋由杨某慧一人继承，此后由杨某慧与买受人签订房屋买卖合同并收取售房款，且赵某峰参与整个过程，对此明知，故对赵某峰要求吴某涵、陈某芬共同承担责任的诉讼请求，法院不予支持。