北京房产律师解析一起借名买房登记人去世，出资人起诉其配偶返还房屋案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告杨某鹏、秦某娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告将北京市丰台区一号房屋过户登记至二原告名下；2、诉讼费由被告承担。

事实与理由：二原告系夫妻关系，被告孙某丹系原告儿媳，与原告之子杨某君系夫妻关系。2003年二原告计划在北京购房养老，但因年龄较大，考虑到贷款办理问题，故借用在京工作的儿子杨某君名义，购买了涉案房屋，并办理了商业贷款。房屋首付款、贷款均由二原告支付。房屋交付后，二原告出资进行装修，并实际居住至今。房屋物业、取暖、水电费等费用，也均由原告缴纳，故二原告系该房屋的实际权利人。

原告之子杨某君去世前，双方对涉案房屋产权本无纠纷。后2014年8月9日杨某君意外去世，被告认为涉案房屋属于杨某君与其的共同财产。故原告诉至法院。

被告辩称

被告孙某丹辩称，不同意原告诉讼请求，请求驳回原告诉讼请求；原告与被告不存在借名买房合同关系，涉案房屋属于杨某君婚前购买，婚后至杨某君去世由杨某君与被告共同还贷，属于杨某君遗产应予以分割，而不是属于二原告。原告起诉已经超过诉讼时效，杨某君2014年去世，二原告此前没有向被告主张权利，2020年原告起诉，超过了2年或3年的诉讼时效。

法院查明

杨某鹏与秦某娟系夫妻关系，杨某君系杨某鹏与秦某娟之子，于2014年8月9日死亡。孙某丹与杨某君于2007年1月26日登记结婚。

2004年2月9日，杨某君（认购方）与北京市W公司（卖方）签订《房产认购书》，约定杨某君认购丰台区一号房屋，总价451794元，认购房产定金1000元等等。2004年2月29日，北京W公司（卖方、甲方）与杨某君（买方、乙方）签订《北京市内销商品房买卖契约》，约定乙方自愿购买甲方的一号房屋（以下简称涉案房屋），价款合计为451794元，乙方预付的定金1000元，在乙方最后一次付款时转为购房价款等。……。

2004年7月9日，杨某君（甲方、借款人、抵押人）、某银行（乙方、贷款人、抵押权人）与北京W公司（丙方、保证人、即开发商或售房单位）签订《个人住房贷款借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，约定乙方向甲方提供贷款200000元。涉案房屋登记在杨某君名下并于2004年7月9日设立抵押。2004年2月26日，杨某君支付涉案房屋首付款266836.88元。

2004年4月11日，杨某鹏和秦某娟的女儿杨某芬以其名义与北京X公司签订《装修工程施工合同》，约定由北京X公司对涉案房屋进行装饰装修。杨某君在涉案房屋的《家装工程保修单》签字。后杨某君取得北京市丰台区一号房屋产权证书，登记房屋所有权人为杨某君。

庭审中，杨某鹏和秦某娟提交房产证，房产认购书，北京市内销商品房买卖契约，建设银行贷款合同，杨某君建设银行还贷存折，建设银行还贷存款凭条，北京市装修工程施工合同，入住以来电费、固定电话费、水费、燃气费、物业费缴费凭条，供暖费明细表、货物运单、发票收据等材料，以上材料原件均在杨某鹏和秦某娟处，用于证明其借用杨某君名义购买了涉案房屋，并办理了商业贷款，该涉案房屋首付款、贷款均由其支付，其出资进行了装修。物业费、取暖、水电费等费用均由其交纳。孙某丹对上述证据真实性认可，证明目的不认可。

关于涉案房屋首付款的构成及支付情况，杨某鹏和秦某娟称首付251794元，贷款200000元。首付款是2004年2月26日现金支付开发商，由三笔构成：第一笔100000元，是向秦某芝（秦某娟侄女）借款，由秦某芝汇给杨某芬（杨某鹏和秦某娟之女）,支付首付前杨某鹏和秦某娟及杨某芬一起去取出来的；第二笔50000元是向秦某涛（秦某娟哥哥）借款，是秦某涛直接转到杨某君的银行卡上；剩余的是杨某鹏和秦某娟的现金，杨某鹏及杨某君一起去存入杨某君银行卡里，之后取出交给开发商。

经杨某鹏和秦某娟申请，本院向银行调取杨某君名下银行卡流水，杨某鹏和秦某娟对该银行卡流水真实性认可，认为该证据与其主张向秦某芝、秦某涛借款的事实基本相符，可以证明房屋首付款由杨某鹏、秦某娟支付。孙某丹认可该证据真实性，认为该流水显示自2002年底就有大量存款，杨某君具有购房能力。为证明首付款中借款的还款情况，杨某鹏和秦某娟提交杨某鹏银行存折流水、银行客户回单2张，其中交易日期为2009年1月18日的客户回单显示，汇款人：秦某娟，汇款人账号：现金，收款方：秦某芝，汇款金额10000元。交易日期为2009年4月7日的客户回单显示，汇款人：杨某鹏，收款方：秦某芝，汇款金额：100000元。孙某丹对上述证据真实性认可，证明目的不认可，称据杨某君向其陈述，首付款由杨某君支付。

关于贷款的还款情况，双方均认可用杨某君的账户还贷，该还贷存折原件在杨某鹏和秦某娟处。杨某鹏和秦某娟主张其为实际还贷人，从2004年8月开始还贷，每月还款1078元，每月25日扣款。杨某鹏和秦某娟每月18、19日存入现金，该款项的构成部分是工资，部分是杨某鹏和秦某娟存款。杨某鹏和秦某娟称其于2004年退休，二人退休金共计1400元。孙某丹认可还贷时间，但认为只能证明存入情况，不能证明资金来源。

孙某丹提交杨某君名下《住房公积金个人查询单》，用于证明贷款由杨某君公积金偿还，杨某君的公积金卡由杨某鹏和秦某娟使用。婚后公积金为夫妻共同财产，属于杨某君与孙某丹夫妻共同还贷。杨某鹏和秦某娟对该证据真实性认可，但不认可其证明目的及关联性。认为2005年杨某君使用公积金贷款购买了自己的房屋，该房屋为公积金贷款，因此公积金是偿还该房屋贷款，与本案涉案房屋无关。认可2013年后杨某君向其交付公积金卡，每月2000元为支付杨某鹏和秦某娟赡养费而非还贷。双方均认可杨某君死亡后，孙某丹没有还贷。

该《住房公积金个人查询单》显示，自2007年9月21日开始提取公积金，至2014年9月25日，杨某君名下公积金共被提取215174.37元。同时查询公积金对应杨某君名下银行卡流水显示，自2006年6月至2009年8月，该卡每月还贷1593元;2009年9月，一次性还贷276020.34元。

关于房屋占有使用情况，杨某鹏、秦某娟称自购房以来都是原告在居住使用涉案房屋。孙某丹称买房后，杨某君和杨某鹏、秦某娟一起居住在涉案房屋，直到2007年与杨某君与孙某丹结婚，杨某君才搬出，其认可杨某鹏、秦某娟自购房以来一直居住使用涉案房屋至今。

关于购房背景及经过，杨某鹏、秦某娟称其搬到北京要和孩子一起生活，和杨某君说好房屋是杨某鹏、秦某娟的当时杨某君没有结婚，给杨某君和其姐姐每人留一个房间，使用杨某君名义办理贷款手续，之后再给杨某君买一套房屋，因此涉案房屋使用的商贷。关于房屋登记在杨某君名下理由，杨某鹏、秦某娟称因其退休无法办理贷款，杨某君有条件贷款，所以以杨某君名义购房。孙某丹称杨某鹏、秦某娟自己没有很多积蓄，对购房背景及经过表示不清楚。

庭审中，孙某丹主张杨某君2014年8月9日去世，杨某鹏、秦某娟诉权从当天起算，至2020年杨某鹏、秦某娟一直没有向孙某丹主张权利，已经超过诉讼时效。杨某鹏、秦某娟认为其起诉是基于物权，双方此前没有纠纷，杨某君去世时杨某鹏、秦某娟也认为房屋属于其所有，没有认为我方遭到侵权，不存在超过诉讼时效问题。

另查，杨某鹏、秦某娟现具备北京市购房资格。涉案房屋无查封情况。

裁判结果

孙某丹于本判决生效之日起十五日内协助杨某鹏、秦某娟将北京市丰台区一号房屋过户登记至杨某鹏、秦某娟名下。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点在于杨某鹏、秦某娟与杨某君是否存在借名买房的合同关系。首先，本案涉案房屋房产证、购房合同、贷款合同、还贷存折、还贷存款凭证、装修合同等材料原件均在杨某鹏、秦某娟处；其次，庭审中，双方均认可涉案房屋自购房以来一直由杨某鹏、秦某娟居住使用，杨某鹏、秦某娟亦提交水费、电费、物业费等费用缴费单据等材料原件予以佐证；

再次，对于购房款的支付情况。首付款虽以杨某君名义交纳，根据杨某鹏、秦某娟对首付款构成及资金来源的陈述并结合杨某君名下银行流水、首付款借款的还款凭证等证据，可以认定涉案房屋首付款是由杨某鹏、秦某娟支付。对于贷款的还款情况，结合杨某鹏、秦某娟陈述、还贷存折保管在杨某鹏、秦某娟处及其提交的还贷存款凭条，可以认定涉案房屋贷款由杨某鹏、秦某娟偿还至今。

孙某丹主张杨某君将公积金卡给了杨某鹏、秦某娟，其每月取出还贷，贷款使用杨某君公积金偿还。但对比《住房公积金个人查询单》及公积金对应杨某君名下银行卡流水，可显示杨某君公积金自2007年9月21日才开始提取，且该公积金亦用于案外房屋还贷。故对于孙某丹上述抗辩意见，法院不予采信。

本案中，杨某君已于2014年去世，其与杨某鹏、秦某娟之间未就借名买房签订书面协议，但综合考虑涉案房屋原件材料保管情况、首付款支付及还贷情况、涉案房屋的居住使用及装修等事实及杨某鹏、秦某娟对涉案房屋购买背景、经过、资金来源等情况陈述，并结合日常生活经验法则，法院依据民事诉讼证据规则认定涉案房屋系杨某鹏、秦某娟以杨某君名义购买，杨某鹏、秦某娟与杨某君形成事实上的借名买房合同关系。现杨某鹏、秦某娟依此要求判令孙某丹协助其将北京市丰台区一号房屋过户登记至其名下的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

关于孙某丹主张的诉讼时效的问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。杨某鹏、秦某娟认为杨某君去世时，涉案房屋属于杨某鹏、秦某娟所有没有争议，故未认为其权利遭到侵害。基于杨某鹏、秦某娟与杨某君、孙某丹的亲属关系，孙某丹亦未提交证据证明双方就杨某鹏、秦某娟借名买房一事产生纠纷，故对孙某丹主张已过诉讼时效的抗辩意见，法院不予采信。