北京房地产律师解析一起借名买房法院判决无效，返还房屋案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告（反诉被告）孙某杰向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2016年签订的关于经济适用房《协议》无效；二、判令被告将北京市石景山区房屋归还给原告；三、判令被告支付给原告房屋占有使用费200000元;四、我方同意将493241元的购房款返还给被告，要求被告返还房屋；五、本案所有诉讼费用由被告承担。

事实及理由:2016年6月26日，原告与北京S公司签订《北京市商品房预售合同(经济适用房)》，合同约定原告购买北京S公司开发的经济适用房一套。2019年12月31日，原告取得北京市石景山区房屋的不动产登记证书(权利人为孙某杰，权利性质为划拨/经济适用房)。2016年6月26日，原告购买上述房屋时，由于资金紧张，从被告处借款393241元用于购买的房屋，借款期限为5年，当日原告向被告出具借条，约定借款期限为5年，如逾期不还款，自愿用该所房产偿还。

在签订借条确认借款事后，因被告担心原告还款能力，原告又被迫与被告签署一份关于经济适用房《协议》，但该协议违反相关政策规定、损害社会公共利益，为无效协议。上述房屋交付后，并未办理抵押手续，但一直由被告占有使用至今，被告应当支付给原告占有使用费用。综上，原告为了维护其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，依法特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的讼求。

被告辩称

被告（反诉原告）秦某坤答辩称：请求对原告诉讼请求全部驳回，我们认为双方签订的合同是有效的。2016年孙某杰多次找到秦某坤沟通，要把指标卖给我们，我们协商后决定购买，孙某杰附加条件是指标转让费20万元，我方选完买完房给孙某杰10万元，剩余10万元是房屋过完户再给10万元。我们节假日或假期回去住，2016年至今所有物业费、供暖费、水电费、卫生费都是我方交纳。与原告不是借款，没说什么时候归还，先达成的协议我方交房款买卖房屋。

被告（反诉原告）秦某坤向本院提起反诉请求：1.请求确认合同有效；2.判令被反诉人在国家允许办理房屋过户登记时协助办理登记；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：孙某杰与秦某坤于2016年6月26日经过双方协商，自愿签署关于经济适用房《协议》属双方真实意思表示，为有效协议。后，秦某坤按照协议履行了约定交付了全部购房款和相关费用。依照协议约定，孙某杰应当将房屋办理过户手续。反诉人交纳了相应钱款，按照双方协议截至2021年6月26日办理相应过户手续，被反诉人背信弃义要求解除合同，严重侵犯反诉人的合法权益。综上，双方合同是有效的，现被反诉人侵犯了反诉人的合法权益，依法提起反诉。

原告（反诉被告）孙某杰针对反诉答辩称：反诉已经过了诉讼时效，反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回反诉请求。

法院查明

2016年6月26日，出卖人北京S公司与买受人孙某杰签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，该经济适用房为第一条规定项目中的房屋。按照建筑面积计算，该经济适用房单价为6820元，总价款393241元。出卖人应当在2017年8月30日前向买受人交付该经济适用住房。

2016年6月26日，借款人孙某杰签订《借条》，为购经济适用房石景山区房屋，特向秦某坤借购房款393241元。借款期为5年，如逾期不还款，自愿用该所房产偿还。

2016年6月26日，甲方孙某杰与乙方秦某坤签订《协议》，①甲方愿将所分得的经济适用房，转让给乙方秦某坤，由乙方秦某坤交付全额房款及相关费用。②甲方负责办理该房产全部手续，及后期转让手续。③乙方给付甲方房屋转让金贰拾万元，交房时现付5-10万，剩余款项办妥过户手续后付清。双方签字有效，甲方孙某杰、乙方秦某坤签字。

双方均认可，秦某坤使用其银行卡向北京S公司交纳全部购房款。购房款发票原件由秦某坤持有。

2019年3月8日，孙某杰签署收条，今收到秦某坤交来石景山房转让金人民币10万元。2017-2018年收到五万元，2019年3月9日收到五万元。

2019年12月31日，位于北京市石景山区房屋（以下简称涉案房屋）登记的权利人是孙某杰，单独所有，权利性质为经济适用房。

2017年9月20日由秦某坤对涉案房屋进行装修，现涉案钥匙由秦某坤控制。

涉案房屋2021-2022年供暖季的供暖费由孙某杰交纳。

庭审中，孙某杰主张涉案房屋由秦某坤使用系有偿使用，但没有签署租赁合同，故其主张涉案房屋交付后的占有使用费。

经本院释明，秦某坤不把合同无效的法律后果在本案中一并主张。

裁判结果

一、确认孙某杰与秦某坤签订的《协议》无效；

二、秦某坤于本判决生效之日起九十日内返还孙某杰北京市石景山区房屋；孙某杰于本判决生效后九十日内返还秦某坤购房款及转让金共计493241元；

三、驳回孙某杰其他诉讼请求；

四、驳回秦某坤的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

损害社会公共利益的合同无效。根据双方协议，由秦某坤借用孙某杰名义出资购买涉案房屋，票据原件由秦某坤持有，涉案房屋由秦某坤装修并控制使用，且秦某坤已支付转让金10万元，双方形成借名买房合同关系，但涉案房屋系经济适用房，故该协议违反社会公共利益，应属无效。故对孙某杰要求确认协议无效的诉求，法院予以支持，对秦某坤要求确认合同有效并过户的反诉请求，法院不予支持。

本案中，孙某杰与秦某坤就同一标的于同一天同时签署借条和协议，但秦某坤并没有向孙某杰交付该款项，且该款项与购房款系同一笔款项，故对于孙某杰抗辩称双方系借款合同的意见，法院不予采纳。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，协议无效，双方因合同取得的财产应当返还，故对孙某杰要求秦某坤返还房屋，其返还购房款的诉求，法院予以支持。对孙某杰要求秦某坤给付使用费的诉求，因其基于协议交付秦某坤使用，且双方并未约定使用费，故对此诉求，法院不予支持。关于合同无效的法律后果，经法院释明后秦某坤未在本案中一并处理，对此，其可另行主张。