北京房产律师解析一起购买央产房，未过户前卖方起诉无效法院驳回案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告朱某兰向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2011年7月就丰台区一号房屋签订的《北京市房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：原、被告于2011年7月就北京市丰台区一号房屋签订了一份《存量房屋买卖合同》，被告向原告支付了30万元，原告误将不具有产权更不能上市交易的央产房转让给孙某鹏，且孙某鹏不是北京户籍，不具有购房资格。后经向有关部门了解，该房根本不能买卖，双方所签订的买卖合同属于无效。为维护原告合法权益，故诉至法院。

被告辩称

被告孙某鹏辩称，我通过中介购买的房屋，在中介公司签署的买卖协议，合同真实有效。

法院查明

朱某兰系朱某坤之女。朱某君系朱某兰之子。2011年7月，朱某兰与孙某鹏签订《北京市房屋买卖合同》，载明：“甲方（出售方）：朱某坤、朱某兰、朱某君乙方（购买方）：孙某鹏丙方（见证方）苏某英根据法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同。第一条：甲方对所有权的声明甲方房屋坐落于北京市丰台区一号（以下简称一号房屋）。第二条：甲方对买卖权的声明甲方声明此房屋为某单位集体房屋，自愿转让给乙方，自签约后该房屋一切事宜与甲方无关，由乙方全权享受。第三条：乙方对购买权的声明乙方自愿购买甲方房屋，知道房屋性质并认可在此种情况下签订本协议。第四条：房屋价格双方同意上述房产的交易价格为人民币30万元。……4.如以后该房屋有政策性变动需甲方提供配合，甲方愿意配合乙方。5.甲方承诺该房屋只有朱某兰唯一一个继承人，如以后有纠纷，由甲方自行负责。6.甲乙双方约定此房屋以后如有争议，由责任方赔偿违约金30万元整。甲方：朱某坤朱某兰代理人（甲方）：朱某君乙方：孙某鹏。”

朱某兰称，上述合同签订时，朱某坤已经死亡，朱某兰代签朱某坤的名字。双方均认可，上述合同签订后，孙某鹏给付朱某兰购房款30万元，朱某兰将一号房屋交付孙某鹏。孙某鹏称现其儿子一家四口在一号房屋居住。

庭审中，本院与北京某单位电话联系，其答复：一号房屋是朱某坤于1994年按照标准价购买的房改房，现该房屋的房产证正在办理中，朱某坤已经去世，该房屋可以继承，但不能对外出售。

裁判结果

驳回原告朱某兰的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，受法律保护。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，朱某兰与孙某鹏签订的《北京市房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。

现朱某兰以一号房屋系不具有产权、不能上市交易的央产房为由主张买卖合同无效，但未提供证据证明该买卖合同属于法律规定的合同无效情形，故法院不予支持。