房产律师解析一起母亲处分父母共同房屋法院判决部分无效案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

杨某芬、张某莹、张某宏向本院提出诉讼请求：1.确认朱某凤与张某君签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.位于北京市丰台区一号房屋登记返还到房屋登记原始状态；3.案件受理费由张某君承担。诉讼中，杨某芬、张某莹、张某宏撤回第二项诉讼请求。

事实和理由：1942年左右，张某贤与第一任妻子结为夫妻，婚后育有一子张某。后张某贤与朱某凤再婚，二人婚后育有一女为张某君。杨某芬是张某之妻，二人育有一子一女，为张某莹、张某宏。2007年，张某贤去世。2020年朱某凤去世。二人生前未留有遗嘱。2021年5月29日，张某去世，也未留有遗嘱。

张某贤与朱某凤婚后购买了位于北京市丰台区一号的房屋（以下简称涉案房屋），一直由张某君掌控。在张某贤去世后，张某君与朱某凤明知存在其他继承人，在未征得其他继承人同意下，擅自通过签订买卖合同的形式，将房屋过户至张某君名下。上述行为已构成恶意串通，损害第三人利益，故张某君与朱某凤之间签订的《房屋买卖合同》应为无效合同。

被告辩称

张某君辩称，不同意杨某芬、张某莹、张某宏的诉讼请求。涉案房屋已经在2011年9月在朱某凤、张某和张某君三人协商同意的情况下，过户到张某君名下。杨某芬拿走家里一张60万元的存单不还，朱某凤后报警，警察建议起诉解决，当时朱某凤写了两份起诉书，张某君后来把张某找来商量此事，产生了过户的事情。涉案房屋的成本也就60万元。朱某凤的生活起居一直由张某君负责，张某君带着朱某凤看病。直到朱某凤去世一直由张某君照顾。

法院查明

张某贤与前妻育有一子张某，张某在2岁时其亲生母亲去世，张某贤即与朱某凤结婚，婚后育有一女张某君，张某与朱某凤形成事实抚养关系。张某与杨某芬系夫妻关系，二人育有张某莹、张某宏。张某贤于2007年9月5日死亡，朱某凤于2020年12月21日死亡，张某于2021年5月29日死亡。各方陈述张某贤、朱某凤、张某无其他继承人，张某贤、朱某凤的父母均于其死亡前死亡。

涉案房屋坐落于北京市丰台区一号，于2002年登记在朱某凤名下。

2011年12月1日，朱某凤作为出卖人，张某君作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，约定张某君以65万元的价格向朱某凤购买涉案房屋，双方约定自行交割房款，并签署《存量房交易结算资金自行划转声明》。涉案房屋于2011年12月1日转移登记至张某君名下。

张某君称由于杨某芬拿走了张某贤名下的60万元存单及相应利息未予归还，故朱某凤、张某君、张某协商一致将涉案房屋过户至张某君名下。为此张某君提供了定期存单、取款凭条、利息清单的复印件，署名为“朱某凤”的手写材料3份、无署名无日期的手写材料1份、张某宏手写材料复印件1份。其中，无署名无日期的手写材料内容为“我长大后参加工作，和我父亲没有什么经济上的来往，只有平常的走动，所以家产我什么也不要，听凭处置”，张某君主张该材料为张某手书。

杨某芬、张某莹、张某宏不认可署名为“朱某凤”的手写材料、无署名无日期的手写材料的真实性，认可张某宏手写材料的真实性，但主张张某宏当时为了哄朱某凤开心写的，且与本案无关。

裁判结果

一、朱某凤与张某君于2011年签订的《存量房屋买卖合同》中涉及北京市丰台区一号房屋六分之一所有权份额的部分无效；

二、驳回杨某芬、张某莹、张某宏的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

杨某芬、张某莹、张某宏主张朱某凤与张某君于2011年12月1日签订《存量房屋买卖合同》因损害张某的权利而无效，杨某芬、张某莹、张某宏作为张某的第一顺序继承人有权提起本案诉讼。

涉案房屋于2002年7月11日登记在朱某凤名下，系朱某凤与张某贤的夫妻共同财产。张某贤于2007年9月5日死亡后，涉案房屋的50%份额作为朱某凤的财产析出后，剩余50%份额应作为张某贤的遗产予以分割。朱某凤、张某、张某君作为张某贤的第一顺序继承人，有权继承涉案房屋50%份额，其中每人各继承涉案房屋六分之一份额。在各方未就涉案房屋进行遗产分割的情况下，朱某凤与张某君在明知张某对涉案房屋享有继承权利的情况下，于2011年12月1日签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋转移登记至张某君名下，损害了张某的利益。

依照法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故朱某凤与张某君于2011年12月1日签订《存量房屋买卖合同》中涉及转让张某可继承的涉案房屋六分之一份额的部分无效，朱某凤生前对自己享有的涉案房屋份额出售给张某君并未侵害张某的权利，朱某凤与张某君就转让涉案房屋相关份额的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

张某君主张其与朱某凤、张某就涉案房屋过户至其名下达成一致意见，但提供的证据不足以证明该事实成立，法院不予采信。

综上所述，杨某芬、张某莹、张某宏的诉讼请求部分成立，法院予以支持。