北京房产律师解析一起限购前借名买房，限购后出资人起诉过户胜诉案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

2019年7月，夏某鹏、郭某霖向一审法院起诉请求：判令夏某涵将案涉房屋转移登记至夏某鹏、郭某霖名下。

夏某鹏、郭某霖上诉请求：撤销一审判决，改判支持夏某鹏、郭某霖一审诉讼请求。

事实和理由：夏某鹏、郭某霖与夏某涵之间存在父母与子女的关系，2005年夏某涵在北京上学，夏某鹏、郭某霖打算购房，因为年龄的原因受到贷款的限制，就借夏某涵的名义购买了北京市西城区一号房屋（以下简称案涉房屋），并向银行申请了贷款，现贷款已经还清，请求将房屋从夏某涵名下转移登记至夏某鹏、郭某霖名下。

法院查明

2000年至2004年夏某涵在北京上大学，夏某鹏、郭某霖需要贷款购房，即必须30年按揭贷款才能还贷购房。夏某鹏、郭某霖与夏某涵通过协商达成一致意见,借夏某涵的名义申请30年按揭贷款购买案涉房屋，在条件许可时再过户到夏某鹏、郭某霖名下。该房的全部首付款与按揭贷款均是由夏某鹏、郭某霖支付。

夏某涵亦向法院提交其与配偶共同签字确认的《声明书》，表明夏某鹏、郭某霖确系2005年因要取得30年的贷款资格而借用夏某涵名义购买涉案房屋。

法院认为，夏某涵承认夏某鹏、郭某霖在本案中主张的事实，故对夏某鹏、郭某霖主张的事实予以确认。夏某涵亦向法院提交其与配偶共同签字确认的《声明书》，表明夏某鹏、郭某霖确系2005年因要取得30年的贷款资格而借用夏某涵名义购买案涉房屋，现同意将案涉房屋转移登记至夏某鹏、郭某霖名下，故法院对夏某鹏、郭某霖与夏某涵之间存在借名买房合同关系予以确认。

但，2011年2月15日，北京市人民政府办公厅下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，对居民家庭在北京市购买住房的资格限制及限购套数等问题均作出了相应规定，其中载明：“已拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房……”，上述通知于2011年2月17日起施行。

本案中，夏某鹏、郭某霖均非北京市户籍居民，二人亦表示无法提供连续5年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明，故夏某鹏、郭某霖并不具备购房资格。夏某鹏、郭某霖要求夏某涵依据双方之间的借名买房合同将案涉房屋过户至其二人名下，但夏某鹏、郭某霖现阶段并不具备购房资格，经法院释明后，夏某鹏、郭某霖仍坚持其诉讼请求，故法院对夏某鹏、郭某霖的上述诉讼请求不予支持。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院亦依职权向行政主管机关核实购房资质问题。本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人陈述和在案证据，本院认定事实如下：夏某涵系夏某鹏、郭某霖之女。2004年12月x日，夏某鹏、郭某霖以夏某涵的名义与北京W公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋。2007年3月22日，案涉房屋登记在夏某涵名下。

本院前往北京市西城区不动产登记事务中心查询案涉房屋的抵押查封情况，显示：2019年10月30日，案涉房屋有抵押、无查封。后夏某鹏、郭某霖提交证据，显示抵押权人为某银行，但该抵押登记已于2019年9月19日注销，同时夏某鹏、郭某霖已提交银行出具的《贷款结清证明》，显示夏某涵借款已偿还完毕。

本院向北京市规划和自然资源委员会西城分局核实，借名买卖合同成立于限购政策出台之前时，房屋是否存在转移登记障碍问题。该单位工作人员答复：法院判决转移登记的不要求必须符合限购政策，其单位会按要求执行法院判决。

裁判结果

一审判决：

判决：驳回夏某鹏、郭某霖的全部诉讼请求。

二审判决

一、撤销北京市西城区人民法院一审民事判决；

二、夏某涵于本判决生效后三十日内配合夏某鹏、郭某霖将北京市西城区一号房屋转移登记至夏某鹏、郭某霖名下。

房产律师靳双权点评

根据当事人陈述及法院认定情况，本案争议焦点可以归纳为夏某鹏、郭某霖要求夏某涵配合完成案涉房屋转移登记手续是否存在履行障碍。

根据目前在案证据，案涉房屋不存在查封、原有抵押登记也已注销，房屋本身具备转移登记的可能。但夏某鹏、郭某霖现阶段并不具备购房资格，法院认定双方间借名买卖合同成立，但认为存在转移登记障碍。

既然借名买卖合同成立，而夏某涵签订购房合同时间是2004年12月，故双方间借名买卖合同亦应成立于该日期之前。此时，我市尚未实施限购政策，故夏某鹏、郭某霖并无购房资格限制。夏某鹏、郭某霖称借名系为了贷款，现贷款已偿还完毕，借名买卖合同不继续履行将会在当事人间造成重大利益失衡。为慎重起见，经征求了相关行政主管部门意见，可知目前判决案涉房屋转移登记并无不可，故夏某鹏、郭某霖要求夏某涵配合转移登记的请求应予支持。