北京房产律解析一起房屋登记人与占有人不一致引发的起诉腾房案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某旭向一审法院起诉请求：1、判令宋某青腾空位于北京市朝阳区一号房屋，返还给周某旭；2、诉讼费由宋某青承担。

宋某青向一审法院反诉请求：涉案房屋变更登记至宋某青名下，本案诉讼费由周某旭承担。

周某旭上诉请求并辩称：1、请求撤销一审判决书第一项，改判宋某青腾空位于北京市朝阳区一号的房屋（以下简称涉案房屋），并将该房屋返还给周某旭；2、一、二审诉讼费由宋某青承担。

事实与理由：第一，周某旭是涉案房屋的房屋所有权证登记的单独所有人，一审法院认定涉案房屋为共同共有，实属事实认定错误。

第二，一审法院已经认定了宋某青的借名买房主张不成立。根据《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）>的通知》第十五条之规定，本案中宋某青提交的证据不足以证明双方之间存在借名买房的约定，一审中宋某青主张《说明》是证明双方之间存在借名买房关系，该《说明》系宋某青捏造的虚假证据，不足以实现其证明目的。周某旭从未签署过该文件，该文件仅有签字章无本人签字，明显与周某旭对于重要文件的确认必须经其本人签字的方式不符。故宋某青主张要求所有权转移登记不应得到法院支持，涉及的出资部分应视为债权债务纠纷，而不应在本案物权纠纷案件中予以认定，更不能作为认定为双方对于涉案房屋共同共有的依据。

第三，双方男女朋友关系不是法律事实，不能产生变更法律关系影响到财产共有的效果，一审法院依据双方存在男女朋友的事实关系认定双方对于涉案房屋共同共有，完全与事实不符。

第四，针对一审法院判决所适用的法律及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，周某旭作为当事人对于自己的诉讼请求，即要求宋某青腾退房屋的要求只需证明到周某旭为涉案房屋的所有权人，而宋某青在没有事实和法律的依据情况下占用了周某旭名下的涉案房屋，周某旭已经针对以上两点进行了举证，足以达到《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定的证明标准，因此应支持周某旭全部诉讼请求。

被告辩称

宋某青上诉请求并辩称：1、撤销北京市朝阳区人民法院作出的一审民事判决书第二项，依法改判支持宋某青的全部反诉请求；2、由周某旭承担一、二审诉讼费用。

事实和理由：宋某青与周某旭之间是借名买房关系，宋某青出资购买了涉案房屋，是涉案房屋的唯一所有权人，有权要求周某旭办理房屋所有权转移登记。宋某青在购买涉案房屋时，因要办理移民，不想用国内身份购置房产，故与周某旭签署《说明》，就借名买房事宜予以约定。宋某青与周某旭虽曾是男女朋友关系，但周某旭在购买涉案房屋前，就已经长期工作、生活在国外并不在涉案房屋内长期居住。涉案房屋由宋某青实际居住使用至今。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持”。宋某青出资购买涉案房屋，与周某旭之间就借名买房事宜有明确的书面约定，是涉案房屋的所有权人，有权要求周某旭办理房屋所有权转移登记。一审法院认定涉案房屋由宋某青出资购买，却无视借名买房关系的客观存在，认定涉案房屋是宋某青与周某旭共同共有，并据此驳回宋某青的反诉请求错误，应予纠正。

法院查明

周某旭、宋某青原系男女朋友关系。2003年，周某旭与北京C公司签订《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》，约定由周某旭购买涉案房屋，总价2991391元，付款方式为按揭付款，于2003年支付首付款601391元。同日，周某旭名下账户向北京C公司转账512061元。

2003年6月11日，宋某青名下账户分两笔取现65万元；2003年6月18日分两笔取现105万元。

2003年6月6日，周某旭名下账户存入现金1万元；2003年6月11日，存入现金61万元。

2003年7月7日，周某旭作为借款人与某银行作为贷款人签订《个人住房借款合同》，约定贷款金额为239万元，贷款用于购买涉案房屋，住房总价2991391元。

收房后，周某旭、宋某青曾在涉案房屋内居住。周某旭自述，2008年双方分手，周某旭搬离涉案房屋。周某旭搬走后未再支付过涉案房屋贷款，贷款卡在宋某青手中，自2008年1月至2014年1月，宋某青不定期向周某旭名下贷款卡转账或存入现金。宋某青居住涉案房屋至今。涉案房屋的贷款已于2013年结清。

法院认为，本案中双方当事人对是否存在借名买房的合同关系以及涉案房屋首付款和贷款的支付主体存在争议。关于借名买房的问题，宋某青提交的《说明》上载明，因宋某青办理移民手续，故国内身份证件暂时无法使用；借用周某旭身份购买涉案房屋，贷款由宋某青偿还，周某旭不承担法律责任，周某旭对涉案房屋无权买卖。但该文件上无周某旭、宋某青双方的签字，只有周某旭的人名章与宋某青的手印。

《说明》系对涉案房屋权属的重要约定，考虑到周某旭、宋某青曾是男女朋友关系，且共同在涉案房屋生活多年，法院无法确认《说明》上人名章是否周某旭本人加盖，亦不能得出《说明》系周某旭真实意思表示的结论。故法院对宋某青主张双方系借名买房关系的抗辩，不予采信。

关于涉案房屋首付支付的问题。法院认为周某旭主张向开发商支付的首付款系其自有资金，但未能提交其银行卡中61万元现金存款的来源。从宋某青提交的银行卡流水来看，宋某青同日提现65万元，能够佐证其取现后存入周某旭卡中的主张。

关于贷款归还的问题。周某旭仅提交了贷款卡的流水，根据流水显示2006年6月7日至2013年7月7日，贷款卡的收入来源为现金存款、转账收入；根据法院调取的银行预留凭证显示，上述期间的转账收入均来自宋某青；现金收入中部分存款回单上有张某斌、张某浩的签名，周某旭表示不认识二人，而宋某青对张某斌和张某浩的身份予以了说明，且张某斌出庭进行了陈述。故法院认为现有证据能够证明宋某青以现金和转账方式归还了涉案房屋的部分贷款。周某旭称宋某青打入贷款卡的钱是涉案房屋的租金，缺乏证据支持，法院不予采信。

综上，涉案房屋在周某旭、宋某青双方交往时以周某旭名义购买，宋某青实际进行了出资，直至周某旭、宋某青分手，周某旭搬离涉案房屋时，周某旭仍未取得产权。现无证据证明双方就涉案房屋的权属进行过约定，故法院认为涉案房屋应为周某旭、宋某青双方共同共有，现宋某青实际居住使用涉案房屋，周某旭无权要求宋某青腾空并交付；宋某青亦无权要求将房屋直接变更过户至自己名下。双方应另案析产分割涉案房屋。

二审期间，双方当事人均未提交新证据。另查，2003年6月11日系周某旭名下账户存入现金60万元。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

裁判结果

一、驳回周某旭的全部诉讼请求；二、驳回宋某青的全部反诉请求。

房产律师靳双权点评

本案中，宋某青主张其系借用周某旭的名义购买涉案房屋，请求将涉案房屋过户至其名下。根据查明的事实，宋某青提交《说明》用于证实双方之间存在借名买房的合意，但该《说明》中并无周某旭的签名，仅有周某旭的人名章。周某旭提供涉案房屋购买合同等证据能够证实周某旭对于重要合同的确认系通过签字或者签字并加盖人名章的方式确认，而宋某青未提供证据证实周某旭对相关合同的确认系通过仅加盖人名章的方式确认，故法院对上述《说明》的证明力不予确认。

宋某青并未提供充分有效证据证实双方存在借名买方的合意，故宋某青的该项意见法院不予采纳。

周某旭上诉主张周某旭系涉案房屋登记的单独所有权人，双方恋爱的情况不能影响涉案房屋权属的认定，宋某青应当腾退涉案房屋。根据查明的事实，周某旭自述购买涉案房屋期间，双方系恋爱同居关系，双方财产混同，且系为结婚目的而购房，从现有证据看，宋某青对购买涉案房屋确有相应出资，故周某旭的该项主张缺乏依据，法院不予采纳。周某旭主张宋某青打入还贷卡的款项系租金，但未提供证据证实，法院不予采纳。

法院综合双方购房期间的关系，购房出资等本案具体情况，认定涉案房屋系双方共同共有并无不当。双方未举证就涉案房屋权属进行约定，如有争议可另行析产分割。