房产合同律师——子女口头约定借父亲名义买房，后父亲不认可，子女起诉过户案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某文向一审法院起诉请求：1．确认讼争房屋归赵某文所有，赵某君协助赵某文配合办理房屋过户更名手续。2．诉讼费由赵某君承担。

赵某文上诉请求：撤销一审判决，改判支持赵某文一审诉讼请求。

事实和理由：一审法院认定事实有误、适用法律不当。赵某君与郭某离婚时约定赵某文由赵某君抚养，但实际系郭某抚养赵某文。赵某君回家后正值拆迁安置，赵某君与赵某文均系被安置人，共同获得安置款7万元。因赵某君觉得对女儿有所亏欠、女儿尚未成年，便与郭某口头约定，由赵某文与赵某君共同出资、借赵某君名义购买北京市丰台区一号房屋（以下简称讼争房屋），郭某及赵某文归还贷款，但房屋最终归赵某文所有。

郭某与赵某君一起办理了讼争房屋的买卖合同、交纳首付款及贷款的手续。赵某文基于被安置人身份，对7万元有一半的权利，因此首付款中除有其出资外，其于一千余元系赵某君作为父亲的赠与，后续贷款均由郭某及赵某文自行偿还，故赵某君有义务配合赵某文办理转移登记手续。

被告辩称

赵某君辩称，同意一审判决，不同意赵某文上诉请求。双方不存在借名买房、讼争房屋归赵某文的约定，赵某文支付贷款是为了折抵居住房屋的租金。

法院查明

赵某君与案外人郭某曾系夫妻，二人育有一女赵某文。

1992年11月21日，双方经北京市崇文区人民法院出具调解书，载明：“一、郭某与赵某君离婚；二、赵某文由赵某君自行抚养；三、H号院东房1间由赵某君继续使用；四、双方财产已分清，无争执”。

2003年12月14日，北京市Y公司（危改单位、甲方）与赵某君（被安置人、乙方）签订《危旧房改造自建房补助协议书》，载明：“协议如下：一、乙方住址崇文区H号，在危改区内有独立自建房间，现有正式户口2人，安置人口2人，分别是赵某君、之女赵某文……三、甲方一次性补助乙方70000元……”。2003年12月24日，赵某君领取补助款70000元。……”

2004年1月13日，《被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》载明：“申请人：赵某君；申请人配偶情况：离异……街道办事处审核意见：可购买最高总价标准28万元以内（含）的经济适用住房”。同年2月6日，北京市G公司（出卖人）与赵某君（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定将位于一号房屋以总金额156575元的价格出售给赵某君。同日，双方签订《补充协议》，约定由赵某君在2004年1月14日交定金20000元，首付款36575元（含定金），在2004年2月6日前付清，余款120000元做商业贷款。

同年12月16日，双方签订《经济适用房销售补充协议》，约定房屋结算总价为156463元，产权归买受人赵某君所有。现讼争房屋登记于赵某君名下。

庭审中，赵某文出示了购房首付款发票、按揭贷款合同、月均还款通知单、偿还贷款存折、银行存款回单及银行明细单、赵某文的结婚证以及银行账户交易明细等证据，用以证明赵某君系用赵某文的拆迁安置补偿款支付讼争房屋的首付款、并由赵某文母亲郭某支付2013年12月之前的贷款以及由赵某文之夫刘某海支付2013年12月20日之后的贷款作为赵某文购买讼争房屋出资款的事实。

其中，购房款共计156463元的发票付款单位（个人）均显示为赵某君，《按揭担保借款合同》借款人处签字为“赵某君”，《月均还款通知单》系向赵某君出具，银行存折显示户名为赵某君，某银行账户交易明细显示付款户名为赵某文之夫刘某海。赵某文称赵某君曾与其口头约定由双方共同出资以赵某君名义购买的讼争房屋归赵某文所有，但未就此提交证据予以佐证，且赵某君对此不予认可。赵某君对首付款发票、银行存款回单等真实性予以认可，但认为该部分款项为赵某文支付讼争房屋租赁费用。

关于讼争房屋居住情况，赵某文向法院出示了居委会出具的居住证明、供暖费发票、公证费、保险费、产权代办费收据、公共维修基金发票等证据，用以证明讼争房屋系由赵某文居住使用、赵某文为讼争房屋实际出资购买人、合法居住权人和所有权人的事实。赵某君认可讼争房屋物业管理费、电费、垃圾费、供暖费等费用确系由赵某文及其母郭某支付，但认为上述费用及贷款系赵某文、郭某交纳用以支付房租。赵某文对此不予认可。

郭某出庭作证，证言内容为：赵某文与赵某君曾在H号院居住，拆迁分得讼争房屋后，郭某与赵某君约定用拆迁款交首付，以赵某君名义购买讼争房屋并将该房屋归赵某文所有，且入住讼争房屋后由郭某进行装修、郭某及刘某海支付贷款、物业费、供暖费等相关费用。庭审中，郭某称其当时与赵某君口头约定等赵某文长大后将讼争房屋过户至赵某文名下，但未就此提交相应证据，并称H号院系城市平房、其当时具有购买经济适用住房的资格但因没钱故没有购买，且其亦认可H号院被拆迁房屋属于赵某君之父所有以及讼争房屋首付款系由赵某君交纳的事实。

赵某君出示了其与郭某签订的《廉租住房租金补贴协议》，显示郭某自2015年至2018年期间租用其名下的讼争房屋并约定每月租金1000元。对此，赵某文认为按照北京市城镇廉租住房的相关规定，郭某至今是无房户，提供《廉租住房租金补贴协议》就可以得到政府给予的租金补贴，因此该份协议是赵某君为配合郭某获得租金补贴签订的，并没有实际履行。

法院认为，当事人应对自己的诉讼主张举证予以证明。本案中，签订讼争房屋《商品房买卖合同》的为赵某君，且其已于2005年7月13日取得房屋所有权证书，现赵某文要求确认讼争房屋由其所有，需提供相关证据予以证明。赵某文称其母亲郭某曾与赵某君口头约定讼争房屋归赵某文所有，但未提交证据予以证明，且赵某君对此不予认可，故法院无法就此认定赵某文取得讼争房屋所有权。被拆迁的崇文区H号东房一间为赵某君父亲搭建，经崇文区法院调解书确认由赵某君居住使用，根据《安置补偿实施细则》规定，在危改区有常住户口，本人及其配偶、父母、子女在本范围内无正式住房……可以按本地区经济适用房价格购买指定的一居室一套或补助70000元。

本案中赵某君与北京市Y公司签的《改造自建房补助协议书》约定一次性补助赵某君70000元，赵某文未提交充分证据证明该补助款中有其份额。即使该钱款中有其份额，赵某文亦未提交充分证据证明赵某君交付的讼争房屋首付款与该笔钱款的关系，且支付首付款并不当然取得房屋所有权。关于赵某文及其母亲郭某支付的讼争房屋贷款，现有证据并不能证明为购房出资款。

本案中，《被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》中未显示赵某君能够购买讼争房屋是因考虑了赵某文的相关情况，且赵某文未提交充分证据予以证明。

二审中，赵某君提交不动产权证书、贷款还款回单及结清证明，用以证明赵某君于2019年7月16日偿还贷款40060.82元将按揭贷款结清，抵押登记已于2019年7月24日注销。对此，赵某文认可真实性。

二审审理中，赵某君陈述：其领取7万元补助款后都给了郭某；讼争房屋买卖是前妻郭某一手操作的，购房时其与郭某一起交纳首付款，首付款是其自己的钱，贷款手续是郭某背着其办理；因赵某文说结婚没有房子，就同意他们在讼争房屋里面居住，每个月交纳800多元贷款作为租金；郭某参与讼争房屋买卖事宜时惦记讼争房屋，想给赵某文留下；其一直在河北居住、并未在讼争房屋里居住过。

赵某文称：因房屋拆迁安置，其作为被安置人应分得7万元安置款的一半，赵某君交纳讼争房屋首付款中有此笔款项，余款一千余元是赵某君赠与给其的；赵某君长期不在家，未尽到抚养义务觉得亏欠其，其和母亲支付贷款、占有使用房屋并保留证件资料，双方构成借名买卖关系。

为慎重起见，本院再次向郭某核实情况。除坚持一审中的证言外，郭某认可系赵某文借赵某君之名购买讼争房屋、装修及贷款出资均系代女儿赵某文支出。

二审审理中，经核实，赵某文与刘某海于2013年10月11日登记结婚。《廉租住房租金补贴协议》及附件载明：签约主体为廉租住房租金补贴家庭郭某、房屋出租人赵某君、廉租住房管理部门三方，租赁标的为讼争房屋，租期自2013年10至2019年8月，房屋租金均为每月1000元，其中租金补贴为550元。

本院审理中曾多次主持双方调解，因赵某君坚持认为讼争房屋系其所有而未能达成一致意见。

裁判结果

一审法院判决：驳回赵某文的诉讼请求。

二审判决：

一、撤销北京市丰台区人民法院民事判决；

二、赵某君于本判决生效后三十日内配合赵某文将北京市丰台区一号房屋转移登记至赵某文名下；

三、驳回赵某文的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

讼争房屋登记在赵某君名下，赵某文基于借名买卖合同关系请求确认对讼争房屋享有所有权，缺乏法律依据，不能得到支持。但如赵某文所持借名买卖合同法律关系成立，其仍然有权要求赵某君配合办理转移登记手续。故此，本案的争议焦点可以归纳为：赵某文与赵某君是否存在借名购房的口头约定。

借名买房合同，系典型的名实不符情况，并非债权关系对物权登记的否定，而是借名双方间是否存在转移登记约定这一物权变动原因行为的争议。此类争议往往发生于有一定关系的当事人之间，因此欠缺书面借名协议或其他书面证据的情况常有发生，但并不能因此绝对否定借名买卖关系的成立，而应在明确要件事实及严格审核证据的情况下做出判断。要件事实至少应有以下四个方面：购房出资、占有使用房屋、证件资料保管、借名合理性。在证据认定方面，严格审核证据亦非一概否认，而应根据法律规定审核证据并判断是否达到证明标准，即主张法律关系存在一方的证明责任应使案件事实达到高度可能性标准。

本案中，赵某君于2019年7月清偿贷款系其在本案诉讼中所为，不能作为判断讼争房屋出资主体的干扰。根据赵某君、赵某文及证人郭某的确认，自讼争房屋买卖合同签订后到2018年提起诉讼，期间的归还贷款、收房、装修、居住、证件资料保管等主体均可认定为赵某文。但上述要件事实可能会有两种以上的解释，故不能仅因此决定本案结果，还须结合首付款支付及借名是否存在合理性综合认定。

首先，赵某君与赵某文系父女关系，基于赵某君长期离家、未能按离婚调解协议约定抚养女儿、签订合同时赵某文尚未成年原因，在因拆迁安置获得购房资格时，以其名义为赵某文申请购房具有一定合理性。

其次，在与赵某君离婚后，郭某之所以积极参与讼争房屋的买卖、贷款、收房、装修，相较于顾及与赵某君以往的夫妻情谊，为了赵某文可以借名购房并最终获取讼争房屋的所有权更为可信。

再次，虽首付款系赵某君交纳、金钱并非特定物，但不可否认赵某文在7万元安置款中也应有一定份额，赵某君称该款项已全部交给郭某并无证据佐证。因此，虽赵某君支付首付款3.6万余元，可认定部分系赵某文个人款项、部分系父亲对女儿的赠与。同时，赵某文偿付贷款行为，可以认定为系因安置获得资格后购房的出资行为。

最后，赵某君称赵某文因结婚无房居住、偿还贷款是抵付房租，但从赵某文结婚时间、偿还贷款时间、《廉租住房租金补贴协议》内容看，租金及还款数额、合同作用均与赵某君陈述不一致，因此其所持租赁的抗辩明显不成立。自2004年买卖合同签订后，赵某文占有使用并还贷，而赵某君十余年间从未居住使用讼争房屋。赵某君的行为足以表明，其对讼争房屋的相关权利并无追求。

综上，赵某文与赵某君约定借赵某君之名购买讼争房屋、最终归赵某文所有，该事实具有高度可能性，法院予以认定。据此，赵某文有权要求赵某君配合其办理讼争房屋的转移登记手续。