借名买房律师——借他人名义买房，登记人反悔并提前还清贷款，借名人能否起诉过户房屋

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

吴某贵向一审法院起诉请求：刘某鹏、周某娟协助吴某贵办理北京市朝阳区一号房屋的过户手续。

刘某鹏、周某娟上诉请求：1.请求二审法院依法撤销北京市朝阳区人民法院民事判决；2.依法改判驳回吴某贵的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由吴某贵承担。事实和理由：1.一审程序违法、程序有误；2.一审法院认定事实有误。

被告辩称

吴某贵针对刘某鹏、周某娟的上诉辩称：服从一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘某鹏、周某娟上诉请求和理由缺乏事实及法律依据，不同意其主张，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

法院查明

2004年北京D公司作为出卖人，刘某鹏作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，约定出卖人向买受人出售诉争房屋。2004年7月19日，刘某鹏作为借款人，北京市M公司作为保证人，三方签订个人购房贷款合同，约定贷款人因借款人购买诉争房屋而向其贷款30万元。2007年11月7日，诉争房屋登记至刘某鹏名下，设计用途为经济适用住房。

2013年6月5日，刘某鹏起诉吴某贵、金某涵、吴某勤、吴某寻排除妨害纠纷，要求吴某贵、金某涵、吴某勤、吴某寻向刘某鹏腾退诉争房屋。2013年7月23日，一审法院作出判决书，确认：诉争房屋虽为经济适用房，但已达到流通条件，判决作出时该房屋依法已经可以交易；吴某贵支付了诉争房屋的首付款，并至判决作出时仍偿还相应贷款，诉争房屋由吴某贵及其家人占有使用，综合上述情况，可以认定诉争房屋系吴某贵借用刘某鹏的名义购买的、双方之间形成有效的借名买卖关系，吴某贵及其家人对诉争房屋的占有是基于刘某鹏的自主意思表示，刘某鹏无权擅自推翻该意思表示，故对刘某鹏的诉请予以全部驳回。

后刘某鹏对该判决提起上诉，北京市第二中级人民法院驳回刘某鹏的上诉，维持原判。

2013年11月5日，刘某鹏一次性结清了诉争房屋的剩余贷款。

2014年5月6日，周某娟向一审法院以所有权确认为由起诉刘某鹏，要求确认诉争房屋为周某娟和刘某鹏共同共有。一审法院作出调解书，确认刘某鹏名下的诉争房屋为周某娟和刘某鹏共同共有。

2014年8月5日，诉争房屋登记至刘某鹏与周某娟名下。

2015年1月8日，刘某鹏、周某娟以所有权确认纠纷为由向一审法院起诉吴某贵，要求确认涉案房屋为刘某鹏、周某娟共有。一审法院出具裁定书，载明：一审法院经审理认为，之前调解书已经确认涉案房屋为周某娟与刘某鹏共同共有，虽然刘某鹏、周某娟在该案中增加吴某贵作为当事人，但物权作为对世权经法院确认后对任何人均具有效力，故刘某鹏、周某娟就同一诉讼标的提出相同诉讼请求的行为仍构成重复起诉；故驳回刘某鹏、周某娟的起诉。

2017年7月20日，刘某鹏、周某娟以排除妨害纠纷为由向一审法院起诉吴某贵、金某涵、吴某勤、吴某寻，要求吴某贵、金某涵、吴某勤、吴某寻向其腾退诉争房屋。一审法院出具判决书，载明：一审法院认为，已发生法律效力的民事判决中确认，涉案房屋系吴某贵借用刘某鹏的名义购买，双方之间形成有效的借名买卖关系，吴某贵、金某涵、吴某勤及吴某寻对涉案房屋的占有使用是基于刘某鹏的自主意思表示，刘某鹏无权擅自推翻该意思表示；虽然在判决生效后，刘某鹏与周某娟在其他案件中达成调解，确认涉案房屋为刘某鹏与周某娟共同共有，刘某鹏与周某娟持生效文书将涉案房屋权属变更至二人名下，但房屋权属转移登记并不具备否定生效法律文书的效力；

综上，吴某贵、金某涵、吴某勤及吴某寻对涉案房屋的占有使用具有合法的依据，故对于刘某鹏、周某娟要求吴某贵、金某涵、吴某勤及吴某寻腾退涉案房屋之诉讼请求，一审法院不予支持，判决驳回原告刘某鹏及原告周某娟之全部诉讼请求。

后刘某鹏、周某娟对该判决提起上诉，本院驳回刘某鹏、周某娟的上诉，维持原判。

2019年1月4日，刘某鹏、周某娟向吴某贵、金某涵送达《解约通知书》，载明：双方仅存借名买房关系，借名买房不符合北京市政府关于限购买房的政策规定，且双方并未借名买房而确定房屋所有权的归属为吴某贵、金某涵所有，故解除双方借名买房之约定。

庭审中，刘某鹏、周某娟另提交《民事反诉状》，证明吴某贵在之前案件中曾提起反诉，后又撤回，此后吴某贵并未提起第三人撤销之诉，亦即认可刘某鹏、周某娟为诉争房屋的所有权人；吴某贵认可该证据的真实性，不认可证明目的，称法院认为反诉不是同一法律关系，不宜在该案中一并解决，所以才撤回。

经询，吴某贵及刘某鹏、周某娟均认可诉争房屋的买卖合同及产权手续等材料原件均在吴某贵处，且诉争房屋一直由吴某贵居住使用。

法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，根据已查明的事实及此前生效判决书的确认，吴某贵与刘某鹏之间系借名买房的关系，刘某鹏系名义上的购房人，而吴某贵系借名人亦即实际购房人。诉争房屋的首付款及25万余元贷款本息均由吴某贵支付，刘某鹏虽于2013年11月一次性结清剩余贷款，但该行为并不改变双方之间的借名买房关系。

当事人协商一致，可以解除合同；合同履行过程中存在法定解除情形的，当事人可以解除合同。本案中，双方的借名买房协议并不存在协议解除或符合法定解除条件的情形，刘某鹏与周某娟无权单方解除该协议，故刘某鹏、周某娟以双方借名买房关系已经解除为由的抗辩意见，法院不予采纳。刘某鹏仍有义务履行双方的借名买房协议，现诉争房屋已具备流通条件、并不存在无法交易的情形，故吴某贵要求刘某鹏、周某娟配合办理过户手续的诉讼请求，具有事实及法律依据，法院依法予以支持。

另，虽然刘某鹏与周某娟在之前案件中达成调解，确认诉争房屋为刘某鹏与周某娟共同共有并将诉争房屋权属变更至二人名下，但房屋权属转移登记并不具备否定生效法律文书的效力。关于刘某鹏于2013年11月一次性结清剩余贷款事宜，刘某鹏与吴某贵间因此形成债权债务关系，刘某鹏可另案解决。

裁判结果

被告刘某鹏、周某娟于本判决生效后七日内配合原告吴某贵办理北京市朝阳区一号房屋的产权过户手续，将产权过户至原告吴某贵名下。

房产律师靳双权点评

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”

因生效的民事判决已经确认刘某鹏与吴某贵之间存在借名买房事实，借名买房法律关系成立，且房屋过户不存在履行上的障碍，双方当事人应当按照真实意思表示履行各自义务，刘某鹏虽于2013年11月一次性结清剩余贷款，但该行为并不改变双方之间的借名买房关系。法院判决刘某鹏、周某娟配合吴某贵办理涉案房屋过户事宜，具有事实和法律依据，并无不当之处