借名买房律师——出资购房登记亲属名下，己方起诉过户法院能否支持

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某兰向一审法院起诉请求：1.判令坐落于北京市丰台区一号房屋（简称一号房屋，即涉案房屋）归周某兰所有；2.判令赵某杰、陈某峰协助周某兰办理上述房屋的所有权转移登记手续；3.诉讼费由赵某杰、陈某峰负担。

赵某杰、陈某峰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周某兰的全部诉讼请求；诉讼费、保全费由周某兰承担。

事实和理由：涉案房屋系赵某杰、陈某峰自购，一审法院通过周某兰本子中有关记录以及其与朋友间转账等认定借名买房成立，属于认定事实错误，适用法律错误。一审法院据以定案的主要证据系周某兰提供的三个记录本，该三个记录本系周某兰单方记录且记录混乱，证明力不足，不能证明相关事实；

周某兰与赵某杰、陈某峰之间不存在借名买房的意思表示；涉案房屋系赵某杰、陈某峰自购，周某兰并没有一直持有涉案房屋的房本；涉案房屋的装修费用由赵某杰、陈某峰支付；一审法院把交纳物业费、水电费作为房屋所有权的主要论据缺乏依据，属于认定事实不清；双方之间无借名买房的约定，一审法院判定借名买房成立，属于适用法律错误；一审中所涉资金为周某兰赠予赵某杰、陈某峰，而一审法院认定为购房款缺乏证据，属于事实认定不清，适用法律错误。

赵某杰、陈某峰取得涉案房屋所有权的整个过程合法正规、也合情合理。本案诉讼涉及多年家庭纠纷，有其客观原因，一审法院不予考虑，有失公正。

周某兰辩称，一审法院认定事实正确，适用法律准确，赵某杰、陈某峰的上诉请求无任何理由与法律依据，应当予以驳回。

法院查明

赵某杰与陈某峰系夫妻，赵某杰系周某兰与前夫之子。

2013年12月2日，赵某杰与王某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵某杰向王某购买一号房屋，成交价为195万元。同日，赵某杰与北京S公司签订《佣金确认书》，确认赵某杰通过该公司的居间服务签订上述房屋的买卖合同，佣金为20500元，赵某杰承诺于2014年3月30日前向该公司支付佣金。同日，赵某杰向王某交纳定金5万元。

2013年12月21日，陈某峰通过其名下账号向王某支付购房款40万元。2014年4月3日，陈某峰通过上述账户向王某支付购房款33万元。同日，陈某峰通过其名下账户向王某支付购房款109万元。同日，陈某峰通过其名下账户向王某支付购房款8万元。同日，赵某杰交纳房屋买卖契税27900元。2014年4月21日，赵某杰交纳“已购公有住房上市出售补缴土地收益”761元。2014年4月21日，赵某杰取得一号房屋的所有权证。

周某兰原系北京市丰台区二号房屋（简称二号房屋）的所有权人，该房屋系其名下唯一住房。2015年11月1日，周某兰与林某勤签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定林某勤向周某兰购买二号房屋，成交价为154万元，林某勤应于合同签订当日向周某兰支付定金2万元。2015年11月29日，周某兰收到售房款5万元；2015年11月30日，周某兰收到售房款2万元；2015年12月10日，周某兰收到售房款2万元；2015年12月11日，周某兰收到售房款43万元；2016年1月7日，周某兰收到售房款100万元。

庭审中，周某兰主张赵某杰系代其购买一号房屋，并主张其按照赵某杰要求共计向赵某杰、陈某峰支付购房款150万元：2014年3月14日，周某兰在其名下银行账户内存款15万元，周某兰自称此笔款项系其向朋友于某的借款，周某兰于2014年3月16日向陈某峰转账15万元，于2015年12月22日向于某转账15.4万元，周某兰自称系向于某偿还借款本息；2014年3月17日，周某兰自A银行取款5万元，自B银行取款10万元，周某兰自称于当日将上述款项现金15万元交予赵某杰；

2014年3月25日，周某兰的朋友秦某君向陈某峰汇款25万元，此笔款项系周某兰向秦某君的借款，周某兰于2015年12月23日向秦某君偿还借款本息25.7万元；2014年3月28日，周某兰的朋友金某向陈某峰名下账户汇款20万元，此笔款项中的5万元系由周某兰于当日金某向陈某峰汇款前汇入金某的账户内，另外15万元系周某兰向金某的借款，周某兰于2015年12月23日向金某偿还借款10万元，于2016年1月10日向金某偿还借款5万元；2016年1月8日，周某兰向陈某峰转账75万元。对于上述现金15万元，赵某杰、陈某峰不予认可；

对于另外转账的135万元，赵某杰、陈某峰主张均系周某兰对其二人的赠与，但就此未提供证据予以佐证。另，关于对外所借款项，周某兰主张均按照年息4%的标准向出借人支付了利息。

在购得一号房屋后，该房屋一直由周某兰居住使用，供暖费、物业费由周某兰交纳，房屋所有权证、购房款发票、契税缴款书、房屋所有权登记收费专用收据、补缴土地收益缴款书亦由周某兰持有。2018年6月8日，赵某杰申请补发了房产证。

2019年庭审结束后，周某兰自家中取回大、中、小三个记账本，并作为证据提交。

法院认为，本案的争议焦点在于一号房屋登记在赵某杰名下是否系周某兰借用赵某杰之名购买的结果。本案中，周某兰未能提供借名买房的协议，赵某杰、陈某峰亦未能提供其收取周某兰的150万元系接受赠与所得的证据，但综合本案事实，法院认为周某兰主张的借名购房成立，对此法院分析如下：首先，关于周某兰向赵某杰、陈某峰支付的款项总额。周某兰主张其于2014年3月17日向赵某杰给付现金15万元，对此赵某杰、陈某峰不予认可，但综合周某兰提交的银行账户明细及其记账本所载内容，法院认定周某兰所述属实，其确于2014年3月17日向赵某杰给付现金15万元。

赵某杰、陈某峰认可收到转账的款项135万元，故周某兰在购房前后向赵某杰、陈某峰支付的款项总额为150万元，绝大部分购房款均系其自行支付。

其次，关于周某兰在购房期间借款的总额。综合周某兰提交的银行账户明细及其记账本所载内容，法院认定周某兰因购房分别向于某借款15万元、向秦某君借款25万元、向金某借款15万元，其因购房共计借款55万元，后向于某支付利息1万元，向秦某君支付利息1.5万元。再次，关于赵某杰、陈某峰收取的周某兰150万元的性质。赵某杰、陈某峰主张该150万元系接受周某兰赠与所得，但未提供任何证据予以佐证，该150万元中的55万元系周某兰对外借款，使用借款进行赠与亦与常理不符。因此，赵某杰、陈某峰主张其收取的150万元系接受周某兰赠与所得于法无据，法院不予采信。

最后，综合一号房屋的购买时间与二号房屋的出售时间、购房期间周某兰自行出资20万元并对外借款55万元用于支付购房款、周某兰将自己名下的唯一住房二号房屋出售并在售房后立即向陈某峰转账75万元、房产证原件及相关购房票据原件均由周某兰持有的事实，并考虑该房屋购买后的居住使用情况及周某兰提供的三个记账本中所载内容，法院采信周某兰的主张，认为该房屋确系赵某杰帮助其更换的“电梯房”，其系借用赵某杰之名购买，故与赵某杰、陈某峰商定该房屋暂登记在赵某杰名下。

综上，周某兰与赵某杰、陈某峰形成了借名买房的合同关系，该房屋应系周某兰的个人财产，其诉求于法有据，法院依法予以支持。

本院二审期间，赵某杰、陈某峰提交陈某峰与案外人就其他房屋买卖所签房屋买卖居间合同，拟证明其2012年出售其他房屋，一直想要买房。赵某杰、陈某峰还提交照片，拟证明发生纠纷前双方关系一直很好。周某兰对居间合同的真实性、关联性、证明目的均不予认可，对照片的证明目的不予认可。赵某杰、陈某峰称周某兰起诉其系因周某兰的女儿、女婿占用了周某兰前夫的售房款，被其前夫起诉还款，周某兰为帮其女儿、女婿还款才起诉本案。

裁判结果

坐落于北京市丰台区一号房屋归周某兰所有，赵某杰、陈某峰于判决生效后七日内协助周某兰办理上述房屋的所有权转移登记手续，相关费用由周某兰负担。

房产律师靳双权点评

本案中，周某兰主张涉案房屋系其借用赵某杰名义购买并提供了银行转账记录、购房款发票等证据予以佐证，综合周某兰提供的转账记录，结合涉案房屋购房发票、房屋所有权证等原件由周某兰持有、涉案房屋自购买后一直由周某兰使用等情况，并考虑周某兰将自己名下的二号房屋出售，并在收到购房款后立即向陈某峰转账75万元等事实，法院对周某兰所持的借名买房的主张予以采信，进而判令赵某杰、陈某峰协助周某兰办理涉案房屋的产权转移登记手续，无明显不当。

赵某杰、陈某峰主张周某兰给付的钱款系赠与，但周某兰对此不予认可，赵某杰、陈某峰亦未就其主张提供充分证据予以证明，故对其该项主张，法院不予采信。