夫妻婚内买房男方父母有出资且房屋登记男方名下属于其个人财产吗

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

陈某向一审法院起诉请求：1.依法分割夫妻共同财产A室房屋；2.诉讼费用由张某文、宋某、张某杰承担。

张某文、张某杰上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回陈某一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费、鉴定费由陈某负担。

事实与理由：1.北京市A室的房屋（以下简称A室）不是张某文与陈某的夫妻共同财产，而是张某杰出资，借用张某文名义购买的，实际为张某杰夫妻的财产；2.即便是一审错误的认定A室是张某文、陈某的夫妻共同财产，但判决张某文给付陈某房屋折价款350万元有违公平公正，没有事实依据。

此房产的首付款是张某杰支付，即便强制认定A室为张某文与陈某的夫妻共同财产，则2003年至2011年期间张某杰夫妻与女儿张某楠、儿子张某辉所付的月供出资也属于夫妻共同债务。2011年张某文与陈某离婚后到2019年张某文及全家所还的贷款以及物业费等都和陈某无关，对于此部分时间的增值部分陈某亦无权受益和分割。

一审判决给付张某楠50万的依据是在2018年底的估值，但还剩余贷款15万元未偿还，一审未释明该数额是如何计算出来的，违反了夫妻财产平均分割的原则。而且离婚也不是一个人的过错；

房产是张某杰借张某文之名购买，陈某对此是明知的，其诉讼有恶意之嫌，因此本案诉讼费及鉴定费应由陈某承担。

被告辩称

陈某辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。1.A室是我与张某文婚姻关系存续期间购买，登记在张某文名下，并由双方还贷，属于夫妻共同财产，一审对此认定正确，不存在借名买房的情况。最高院司法解释的出资是全资，不包括部分出资。对于张某杰夫妻的出资，一审并没有就是赠与还是借贷定性。上诉人认为其已经明确主张系借名买房，就应该按照法律规定进行举证；

2.一审判决张某文给付我房屋折价款350万元符合事实和法律，是公平公正的。房屋首付款实际系张某杰夫妻对我与张某文双方的赠与，我与张某文夫妻关系存续期间的还贷属于双方共同还贷，我日记中的房屋不是本案诉争房屋，上诉人主张是张某杰夫妻及张某楠、张某辉偿还贷款完全与事实不符，也没有提供证据。

我和张某文离婚后，该房屋一直没有处理。张某文占有诉争房屋90%以上的使用价值，因此张某文相当于用诉争房屋的使用价值支付的银行月供。

3.一审判决房屋归张某文，张某文给付我折价款，剩余贷款应该由张某文自己偿还，其对此有异议不能成立；4.张某文在婚姻关系存续期间与其他异性有不正当关系，其在离婚纠纷中当庭承认，过错明显。除本案诉争房屋外，张某文还在离婚案件中隐瞒转移老家楼房一处，我另案起诉，法院判决我占60%份额，而本案一审法院酌情确定的房屋折价款只占了房价的51.2%，照顾的比例不算多。

宋某述称，同意上诉人的意见。

某银行述称，尊重一审判决，我公司跟张某文签订的贷款合同，目前贷款没有还清，法院应保障银行的债权及抵押权。对于当事人之间的分家析产问题，我公司不发表意见。

法院查明

陈某、张某文原系夫妻关系，二人于1995年3月1日登记结婚，婚后于1995年12月21日生育一女张某涵；张某杰、宋某系夫妻关系，二人系张某文之父母；在共同生活期间，陈某、张某文因生活琐事发生矛盾，陈某于2008年诉至法院，要求判决其与张某文离婚，并处理子女抚养、A室分割等事宜；法院于2008年作出判决书，判决驳回陈某的诉讼请求；

判驳后，陈某、张某文的夫妻关系未得到改善；2011年，陈某再次将张某文诉至法院，要求判决其与张某文离婚，并处理张某涵的子女抚养事宜，分割A室，张某文赔偿陈某精神损害抚慰金50000元，并称：“房屋所有权人登记在被告名下，购买北京市A室楼房的首付款是张某文的父母支付的，是他们赠给我们的；在该案审理过程中，张某文答辩称A室是张某杰购买的，张某杰岁数大不能贷款，所以以张某文的名字签订房屋买卖合同，房价款600000元，首付130000元，贷款470000元，楼房首付款是张某杰交的，已偿还贷款本金及利息各30000元，并称：“我同意与陈某离婚。但我不同意陈某的其他诉讼请求”；法院于2011年判决书，认定：“陈某与张某文因家庭生活琐事发生矛盾致使二人长期分居，……庭审中，案外人张某文的父亲张某杰，母亲宋某主张位于北京市A室的楼房系其夫妻二人出资购买，故对上述房产应另案处理”，判决：“一、准予原告陈某与被告张某文离婚；……；

陈某不服判决，提起上诉；在上诉案件审理过程中，经法院主持调解，陈某、张某文协商一致，北京市第一中级人民法院出具调解书，确认：“一、陈某与张某文离婚。……五、双方就本案诉争的位于北京市A室房屋另案解决”。

2003年7月25日，就A室，张某文（买受人）与北京Y公司（出卖人，以下简称Y公司）签订“商品房买卖合同”；张某文在该商品房买卖合同上签名确认。

商品房买卖合同签订后，张某文向Y公司交纳房屋定金10000元、楼房首付款117237元；为交纳房款，在张某文名下银行存折内，取款合计120000元。

2003年7月28日，张某文与某银行签订“个人购房借款合同”；借贷双方在合同中约定，张某文向某银行贷款470000元，贷款用于购买“坐落于北京市A室住房（商业住房）”（即诉争A室）。借款合同签订后，至陈某、张某文在2011年10月12日离婚时，未还贷款余额为336487.01元；在陈某、张某文离婚后，由张某文一方（张某文主张由其及其父母、妹妹共同承担）继续偿还贷款，至2019年3月8日，未还贷款余额为148946.80元；就还贷情况，某银行向法院提交自营历史明细列表。

2003年10月20日，北京市国土资源和房屋管理局向张某文下发了A室的中华人民共和国房屋所有权证；该证书记载A室的房屋所有权人为张某文，对A室设定有抵押，抵押权人为某银行，约定期限为20年。

经陈某申请，受法院委托，作出房地产估价报告，认定A室房地产价值总额为6829600元。

张某文、张某杰、宋某均主张A室系张某杰、宋某夫妇借用张某文名义所购买，首付款由张某杰、宋某夫妇以积蓄支付，房贷月供由张某杰、宋某夫妇偿还；就买房时陈某、张某文没有经济能力的主张，张某文提交陈某书写的日记；就上述主张，张某文还提交“还款单位或人”为张某文的“某银行收回贷款凭证”（还款时间为2002年金额为51779.38元），陈某主张该收回贷款凭证与本案无关；为证明系张某杰、宋某实际购买A室，张某文还提交注册法定代表人为张某杰的营业执照（，陈某主张即使公司开设地址位于A室，亦不能证明A室系由张某杰、宋某实际购买；

为证明所主张借名购房关系，张某文还申请证人张某楠（系张某文之妹）到庭作证；为证明A室系陈某、张某文在婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，陈某申请证人张某涵到庭作证；双方证人到庭作证内容与本方所主张观点基本一致。就张某文在离婚诉讼过程中自认A室的房屋贷款属于夫妻共同债务的主张，陈某提交之前案件的开庭笔录，为证明张某文存在转移、隐匿夫妻共同财产的事实，陈某提交民事判决书及发票、房产证复印件等证据材料，张某文不予认可，并主张民事判决书尚未生效。为证明存在夫妻共同债务150余万元，张某文提交多份民事判决书，但其亦认可相关案件被发回重审，重审案件尚未审结。

法院认为，本案中，A室购买于陈某、张某文结婚后，系以张某文名义签订商品房买卖合同及个人购房借款合同，并通过张某文名下银行账户偿还贷款，陈某据此主张A室系其与张某文在婚姻关系存续期间的夫妻共同财产；而张某文、张某杰、宋某则主张，系张某杰、宋某夫妇借用张某文名义购买A室，即双方成立借名购房关系；据此，本案争议焦点为A室系陈某、张某文之夫妻共同财产，还是张某杰、宋某之共同财产，即借名购房关系是否成立。就A室之权属争议，法院有以下几点考虑。

第一，根据规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”上述司法解释中的“出资”系指出全资，因本案系贷款470000元购买A室，并非出全资买房，所以不能推定A室系张某文的个人财产。

而且，即使将张某杰、宋某之出资认定为赠与，根据规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”，亦应认定为系对陈某、张某文双方之赠与。如果将张某杰、宋某之出资认定系借贷，亦不会影响A室系陈某、张某文之夫妻共同财产之认定。

第二，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持；当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。

具体至本案，在未签订书面借名购房协议的情况下，张某文、张某杰、宋某主张其针对A室成立口头形式的借名购房合同关系，应负较高证明责任；而本案查明事实表明，虽然A室的首付款由张某杰、宋某出资的可能性较大（陈某在离婚诉讼的起诉状中认可首付款系张某文之父母支付），但张某文亦偿还了贷款月供，虽然张某杰、宋某曾居住在A室内，但陈某、张某文及其子女长期居住在A室内，故存在借名购房法律关系的事实并非明确，张某文、张某杰、宋某应承担举证不能的不利后果。

第三，A室购买于陈某、张某文结婚后，系以张某文名义签订商品房买卖合同及个人购房借款合同，并通过张某文名下银行账户偿还贷款，房屋登记在张某文名下，应认定A室系陈某、张某文之夫妻共同财产，除非有足以推翻上述事实的相反证据。

综上所述，法院认定A室系陈某、张某文在婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产。虽然张某文具有婚内出轨等事实，对感情破裂及婚姻关系的解体具有过错，但对于诉争A室，法院先前系因离婚诉讼的案外人主张权利而未予处理，不能据此认定张某文隐匿、转移诉争A室，同时考虑到A室价值较大，故对陈某主张应由其取得A室并不对张某文给予任何补偿的意见，法院不予采纳；

考虑到A室登记在张某文名下，且尚有银行按揭贷款未偿还，虽然某银行同意配合当事人在一次性清偿未还贷款本息的情况下解除抵押权登记，但从便于执行等角度考虑，对陈某主张由其取得A室的意见，法院不予采纳；综合考虑本案具体情况，法院酌情确定由张某文取得A室；对于应给付陈某房屋折价款，法院综合考虑A室的房屋价值、张某文对于导致婚姻关系破裂的过错程度、张某文在离婚后偿还银行按揭贷款的事实、房屋占有使用及受益情况、剩余银行按揭贷款金额、照顾女方及子女利益原则等因素，酌情确定张某文给付陈某房屋折价款3500000元。

综上所述，法院认定A室系陈某、张某文之夫妻共同财产，确认该房屋归张某文所有，由张某文偿还剩余银行按揭贷款，并由张某文给付陈某房屋折价款3500000元。

裁判结果

陈某与张某文之夫妻共同财产，即位于北京市A室归张某文所有，由张某文继续偿还该房屋的银行按揭贷款，同时由张某文于判决生效后三十日内给付陈某房屋折价款3500000元；

房产律师靳双权点评

根据双方诉辩意见，本案的争议焦点为A室的权属认定问题。

本案中A室房屋系陈某、张某文在婚姻关系存续期间，由张某文作为买受人签订购房合同所购，且通过张某文名下银行账户偿还贷款，并非由张某文之父母全款出资购买。张某文、张某杰虽主张该房屋系借用张某文名义购买，但未提交书面协议予以佐证，法院根据查明的房屋还贷以及居住使用情况，认定A室系陈某、张某文的夫妻共同财产，对于张某文、张某杰的该项主张未予支持并无不当。

我国法律规定，对于夫妻共同财产的处理，应照顾妇女、儿童合法权益，依据上述认定的情况，A室系张某文与陈某的夫妻共同财产，法院根据分割时房屋的评估价格、使用状况、剩余贷款以及男方婚姻过错等情况，确定A室归张某文所有，由张某文继续偿还房屋剩余贷款，张某文给付陈某房屋折价款3500000元并无不当。关于张某杰、张某文主张的张某杰夫妇支付的首付款以及其二人与张某楠、张某辉支付的月供等问题，可根据出资的性质按照相关法律规定另行解决。