北京房地产律师——购房签署合同后，卖方将房屋过户他人买方能否起诉返还并要求继承履行吗

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某亮向本院提出诉讼请求：1.周某明继续履行《个人房屋买卖合同》及其《个人房屋买卖合同（补充协议》，将位于朝阳区S号房屋所有权转移登记至朱某慧名下；2.贾某达协助周某明履行上述义务。

事实与理由：2014年5月6日，孙某亮与周某明签订《个人房屋买卖合同》，约定周某明将朝阳区S号出卖给孙某亮，合同价款215万元，次年周某明要求提高房屋售价，经双方磋商，2015年9月1日双方订立《个人房屋买卖合同（补充协议）》，约定将房屋成交价提高至250万元，合同还约定，孙某亮有权要求周某明将房屋过户至孙某亮或指定人员名下。

上述合同签订后，孙某亮积极履行合同义务，向周某明先后支付了191万元购房款。2016年11月18日，周某明违背诚信，将房屋过户给贾某达。2017年1月，孙某亮将周某明及贾某达诉至朝阳区人民法院，要求确认该二人之间的房屋买卖行为无效。2018年3月21日，法院做出判决书，判决确认周某明与贾某达签订的《个人房屋转让协议》无效，并判决贾某达将涉案房屋过户至周某明名下，后贾某达不服提起上诉，二审法院维持了一审判决。

现贾某达未履行判决，房屋仍登记在贾某达名下。2018年9月，周某明以房屋买卖合同为由，将孙某亮起诉至法院，要求解除周某明与孙某亮的房屋买卖合同，孙某亮提出反诉，要求周某明继续履行房屋买卖合同及补充协议。该案审理中，周某明将案由改为民间借贷纠纷，孙某亮不得以撤回反诉。后法院驳回了周某明的起诉，二审法院亦维持了一审裁定。为维护自身权益，提起诉讼。

被告辩称

周某明辩称：不同意孙某亮的诉讼请求。孙某亮向法庭提交的买卖合同只是三分之一，剩下的三分之二因为搬家已经找不到了，剩下的三分之二是借款和租赁合同。孙某亮是违约方，价款比当时市场价低了40、50%，是合法形式掩盖非法目的。履行合同过程中，付款金额、时间均不符合合同约定。收据、谈话记录都是周某明被迫签订的。双方并不是真实的房屋合同关系，房屋买卖只是意向。

贾某达述称，孙某亮与周某明除了借款关系还有工作关系、租赁关系。贾某达已经支付了两年涉案房屋物业费。

朱某慧述称，同意孙某亮的诉讼请求。

周某明提出反诉，反诉请求为：1.解除房屋买卖合同和补充协议；2.孙某亮支付2014年至2017年房屋占有使用费，以每年15万元为标准，支付105万元；3.孙某亮支付7年的房屋使用物业费7万元。

事实与理由：孙某亮存在违约行为造成合同目的无法实现，双方已经多次通过口头、书面等方式解除合同。孙某亮没有按合同约定履约，也没有支付足额购房款，作为恶意违约一方不肯腾退，也不按合同约定解约，合同目的无法实现。孙某亮与周某明签订的合同显失公平、趁人之危、重大误解、错误重重，存在不合理不合规等情形。孙某亮恶意违约，造成合同目的无法实现，并给周某明带来无法挽回的经济和精神损失，理应给予补偿。

因周某明需每月偿还近5万元贷款，曾向孙某亮借款，但孙某亮迫使周某明签订了三份合同，包括借款、租赁等复合性用途的意向合同，双方并没有最终对房屋所有权转让及总价款达成真实合意。因借款，双方租赁关系一直存在，约定如果周某明无还款能力需要对涉案房屋进行买卖还款时，孙某亮或孙某亮指定的第三方可以市场价格优先购买，市场价格为租金加上意向房款，孙某亮没有履行上述合同义务。孙某亮迫使周某明签订合同后，并没有按照其所称的房屋买卖合同支付房款。合同约定的房款是基于错误计算方式而来，重复计算并累计了其他和买卖合同无关的资金往来。

孙某亮针对周某明提出的反诉辩称，不同意周某明的反诉请求。双方从未协商解除合同。周某明提出合同解除的除斥期间已经届满。使用费不同意支付，孙某亮使用房屋系因为购买了涉案房屋。周某明提出的显失公平和趁人之危均不是合同解除的理由。

贾某达针对周某明提出的反诉述称，同意周某明的反诉请求。孙某亮没有按时付款，付款金额与常规房屋买卖严重不符。

朱某慧针对周某明提出的反诉述称，同意孙某亮的答辩。

法院查明

孙某亮与朱某慧系夫妻。2014年5月6日，周某明（出卖人，甲方）和孙某亮（买受人，乙方）签订《个人房屋买卖合同》，约定甲方将其个人合法独立拥有完全产权的涉案房屋以215万元的价款出售给乙方或乙方指定代理人，本合同签订后，双方交易过程中发生的契税、交易税，与交易相关的手续费用等均由乙方负担。

双方签订购房意向合同书后，乙方2014年3月30日将定金15万元给甲方后，乙方可在6个月内分期完成付款。2014年7月15日前，乙方将第一期首付房款总计40万元支付给甲方指定账户，2014年10月15日前，乙方将第二期首付房款115万支付给甲方指定账户，甲方需在收到款项的15个工作日内完成银行解押手续，并为乙方交易过户办理完成无抵押合法可交易过户房产证。并在收到该房款的30个工作日内与买方或买方指定的委托人办理房屋过户手续。

甲方将房屋合法使用权交给乙方，并在双方办理过户手续后的60个工作日内，2015年1月15号前乙方一次性将60万元整余款付给甲方。该合同第八条约定，其他约定见本合同附件及补充协议：《个人借款合同》《房屋租赁合同》。

2014年8月左右，周某明将涉案房屋交付给孙某亮使用。

2015年9月1日，周某明（出卖人，甲方）和孙某亮（买受人，乙方）签订《个人房屋买卖合同（补充协议）》，约定涉案房屋的价格为250万元，乙方自2014年1月-2015年8月共支付定金107万给甲方，甲方于2014年8月将该交易房产交付乙方使用。2015年9月15日至2015年10月1日前，乙方应支付房款80万元给甲方指定账户（2015年8月23日已支付18万元），甲方在收到全部80万解押放款后，在30个工作日内需办理完该房屋解押手续并给乙方提供相关证明资料。办理解押手续后，甲方向乙方出示无抵押房本后，甲方在45个工作日内为乙方办理无抵押可加以过户新房产证，此时乙方向甲方支付20万元，甲方将该物业房产证原件交付乙方保管，甲乙双方在7个工作日内办理完网签。

双方办理完网签后60个工作日内，乙方应向甲方支付全部余款43万，甲方在收到款当天，须为乙方办理过户手续，将该物业过户给乙方或乙方指定代表人。

乙方不按时履行本合同规定的付款日期及方式的，逾期部分在30日个工作日内，乙方除应付正常房款外，还应每天支付千分之一违约金给甲方。逾期超过60个工作日时，甲方有权要求解除合同，解约时，甲方返还乙方房款，并收回房屋所有权，其房屋款的10%作为违约金支付甲方，其他装修、物业等费用损失均有乙方单方面承担。

2014年11月至2016年11月间，周某明签写收据，分别载有“今收到孙某亮预付购房款伍拾万元整￥500000元整。收款人：周某明。预收款截止日期为2014.11.3日，此日期前其它所有收据借款单等均声明无效，以此收据单为准”

“2014-2015已收房款共80万元整。周某明2015.4.10”“2015.9.1前已收到125万元房款。周某明2015.9.1”“今周某明收到孙某亮房款共壹佰捌拾万元房款为一号转让房权款。周某明5.25”、“今周某明收到孙某亮交房屋款191万元整2016.11.9日周某明”。

2016年11月12日，周某明（转让方，甲方）和贾某达（受让方，乙方）签订《个人房屋转让协议》，约定周某明将涉案房屋转让给贾某达，转让价格为330万元。乙方已于2016年10月19日借款给甲方50万元整，房屋过户后，该款项作为房屋预售转让款，甲方将不再有还款付息义务。双方约定以分期付款方式支付房屋出让价款。第一期，因甲方急需资金用于还房屋贷款，已于2016年10月19日向乙方无抵押借款50万元用于支付银行房屋贷款。

第二期，甲方继续资金50万支付父亲的医药住院等费用，因该房屋为无抵押借款，为降低乙方风险，乙方可在双方办理产权过户登记手续后15个工作日内支付给甲方第二笔费用。第三期，乙方应于2017年2月15日前向甲方指定账户支付款150万元作为房屋产权过户应付款。第四期，待甲方将涉案房屋正式交付给乙方后五日内，乙方向甲方支付剩余价款80万元，完成房屋转让。交付房屋使用权时间为2017年1月19日至2017年2月19日。

2016年11月14日，周某明、贾某达办理了结婚登记，2016年11月18日，周某明将涉案房屋过户至贾某达名下，2016年11月24日周某明和贾某达办理了离婚登记。

2017年，孙某亮以周某明和贾某达恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益为由主张其二人就涉案房屋的买卖合同无效，本院经审理综合认定贾某达和周某明存在恶意串通，损害孙某亮利益的情形，贾某达和周某明就涉案房屋所签订的房屋买卖合同无效。并出具判决书，依法判决贾某达和周某明就涉案房屋所签订的《个人房屋转让协议》无效；贾某达将涉案房屋过户至周某明名下。后贾某达不服判决，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院出具判决驳回上诉，维持原判。

2018年9月，周某明以民间借贷纠纷为由将孙某亮诉至本院，要求：1、解除周某明与孙某亮于2014年5月6日签订的《个人房屋买卖合同》及附件《个人借款合同》、《北京市房屋租赁合同》、2015年9月1日签订的《个人房屋买卖合同（补充协议）》；2、孙某亮返还周某明涉案房屋；3、孙某亮向周某明支付合同约定违约金25万元；4、孙某亮向周某明支付2014年5月6日起至被告实际返还案涉房屋之日止的房屋占用费，每月按照1.2万元至1.5万元的标准计算；5、孙某亮向周某明支付房屋逾期一年解押贷款利息损失15万元；6、孙某亮赔偿周某明精神损害抚慰金及误工费共计50万元。

后该案经审理，本院做出（裁定书，认为周某明未提交能够直接证明借贷关系及事实存在的债权凭证等证据，应承担举证不能的法律后果。依据双方提交的证据及当庭陈述，尚不足以证明周某明与孙某亮之间就借贷问题达成了合意，周某明主张其与孙某亮成立民间借贷的法律关系，缺乏依据，本院裁定驳回周某明的起诉。周某明不服，提起上诉，北京市第三中级人民法院出具判决驳回上诉，维持原裁定。

庭审中，孙某亮称，其一共向周某明支付款项191万元，2014年2、3月，周某明向孙某亮借款15万元，该15万元冲抵了购房款，此后孙某亮自2014年6月9日至2016年8月5日，共使用5个账户向周某明转账支付购房款，其中孙某亮账户转账90万元，其余账户转账共计34万元，剩余款项为现金或其他方式支付。周某明不认可上述款项为房款，认为款项为借款或其他用途。孙某亮表示，同意将剩余购房款59万元一次性支付给周某明。

裁判结果

一、被告（反诉原告）周某明继续履行《个人房屋买卖合同》及其《个人房屋买卖合同（补充协议》，被告（反诉原告）周某明于本判决生效之日起七日内协助第三人朱某慧将位于北京市朝阳区S号房屋所有权转移登记至第三人朱某慧名下；第三人贾某达对此予以协助；

二、原告（反诉被告）孙某亮于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）周某明支付剩余购房款590000元；

三、驳回被告（反诉原告）周某明的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案主要争议焦点在于涉案房屋买卖合同是否应当继续履行，周某明主张其与孙某亮为借贷关系，但已有生效裁定驳回了周某明的该项主张，故法院对周某明的该项主张不予采信。周某明亦未对合同存在显失公平、趁人之危等情形进行充分举证，法院对此亦不予采信。周某明与孙某亮签订的《个人房屋买卖合同》及其《个人房屋买卖合同（补充协议》应系双方真实意思表示，双方均应依据履行。

周某明主张孙某亮存在违约行为，合同应予解除。结合合同履行及签订情况看，孙某亮应于2015年10月1日前支付房款共计187万元，虽然现有证据不足以证明孙某亮在上述日期前足额支付了房款，但周某明在孙某亮未足额付款的情况下，并未及时提出解除合同，而是继续收取了孙某亮交付的购房款并签写收据，认可收到购房款191万元，其行为应视为其同意继续履行涉案合同。虽然周某明主张其并未收到191万元，但周某明签写的收据明确载明了收取购房款的数额，周某明亦未提供证据证明其系受胁迫所签，故法院采信该收据的内容，

周某明已实际收取购房款191万元。此后依据合同约定周某明应当解除抵押并配合孙某亮办理网签，但周某明却将房屋出售给贾某达并为贾某达办理了过户手续，周某明之上述行为亦违反了合同约定，现孙某亮请求周某明将房屋过户至朱某慧名下，并请求贾某达予以配合，法院予以支持。周某明要求解除合同，并据此主张孙某亮支付房屋使用费、物业费，法院不予支持。孙某亮表示同意支付剩余购房款，法院亦不持异议。