北京房地产律师——购买房屋签署合同时发现出售人不是登记人，其主张为借名买房，后登记人不愿出售，能否要求卖方承担损失

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

杨某晨向本院提出诉讼请求：1、判令解除《北京市存量房买卖合同（经纪成交）》及《补充协议》；2、判令赵某鹏、秦某君赔偿杨某晨经济损失200万元。

事实和理由：2016年12月19日，杨某晨与赵某鹏的代理人秦某君及案外人北京F中介公司签订《北京市存量房买卖合同（经纪成交）》，约定：赵某鹏将坐落北京市朝阳区一号房屋出售给杨某晨，合同总价款人民币545万元；杨某晨应于合同签订日支付定金10万元，杨某晨应于过户当日支付首付款385万元，剩余150万元由杨某晨申请贷款；双方同意于2017年5月30日前共同办理房屋所有权转移登记。

同日，秦某君以委托代理人身份代理赵某鹏（甲方）与杨某晨（乙方）签订《补充协议》，居间方北京F中介公司（丙方），约定甲方应当在接到北京F中介公司通知5日内配合评估公司对房屋进行评估；乙方于预约网签当日将首付款240万通过银行监管方式支付给甲方，双方于网签日当日自行办理物业交割手续。合同签订后，杨某晨依约支付了定金10万元。

此后，秦某君告知杨某晨，因赵某鹏不予配合公证手续，故无法继续履行合同，秦某君后在未获得杨某晨同意的情形下向杨某晨退还了定金10万元。现赵某鹏、秦某君拒绝履行合同，杨某晨有权解除合同，因赵某鹏、秦某君的违约行为造成杨某晨巨额经济损失，赵某鹏、秦某君应当赔偿损失，故杨某晨向法院提起诉讼，望判如所请。

被告辩称

赵某鹏辩称：不同意杨某晨的全部诉讼请求。第一、赵某鹏与杨某晨之间不存在签订房屋买卖合同的事实。赵某鹏也从未对自己名下的房产进行过处分。赵某鹏对于杨某晨所主张的事实完全不知情，直至收到法院传票才知道被诉事实。

第二、赵某鹏从未授权给秦某君对赵某鹏名下的房产进行处分，秦某君冒用赵某鹏的名义与杨某晨签订买卖合同，该合同自始无效，不存在解除的理由。

第三、2003年，赵某鹏花费30万元用自己的购房指标购买了一套经济适用房，位于北京市朝阳区一号，赵某鹏为该房屋的所有权人。根据物权法第三十九条之规定赵某鹏有权对自己的财产进行处分。他人未经授权无权对赵某鹏的财产进行处分，杨某晨所主张的秦某君代表赵某鹏签订合同没有任何依据，对赵某鹏不产生法律效力。

第四、秦某君并非赵某鹏的合法代理人，属于无权代理。赵某鹏自始至终没有出具授权委托书，秦某君私自将赵某鹏的房产进行了处分。赵某鹏对秦某君与杨某晨签订的合同既没有授权，也没有进行追认，甚至对于秦某君的行为也毫不知情。综上所述，秦某君应对自己的无权代理行为负责，赵某鹏不应承担对杨某晨的赔偿损失责任。

秦某君辩称：不同意杨某晨的全部诉讼请求。第一、一号房屋的产权人是秦某君，该房屋来源于秦某君的亲弟弟秦某川。秦某君与秦某川之前在劳务公司上班并给北京X公司提供劳务，由于该公司没有支付劳务费，所以使用房子折抵，总共折抵了四套房，其中一号房屋分给了秦某君。

由于一号房屋是经济适用房，秦某君没有资格办证，又由于当时赵某鹏也在同一家公司上班，双方关系非常熟悉，且赵某鹏具备办理经济适用房的资格，故秦某君就借用赵某鹏名义办下了房产证，并给了赵某鹏一定的“好处费”。

第二、关于卖房的事情，确实是秦某君与杨某晨签订的合同，当时也跟赵某鹏打过招呼，跟他说这个房子要卖了，过户时需要他配合，赵某鹏说可以。

第三、房屋买卖时，杨某晨手中没有钱，但是还有房子，于是以房换房。双方签订合同之后，杨某晨说暂时房子卖不了，付不了首付款。杨某晨提出如果我方着急卖房的话，就把定金退给他，另行出卖。双方达成一致，我方退了杨某晨10万元定金，谁知杨某晨现在反悔了。我方主张按照双方之前达成的一致意见，解除合同，双方互不承担违约责任。

法院查明

位于北京市朝阳区一号房屋（下称一号房屋），登记在赵某鹏名下，共有情况为单独所有，登记时间2010年10月21日，房屋性质为经济适用房，房屋建筑面积141.41平方米。

2016年12月19日，秦某君代理赵某鹏（甲方、出卖方）与杨某晨（乙方、买方）、居间方北京F中介公司（丙方）签订《北京市存量房买卖合同（经纪成交）》，合同约定赵某鹏将一号房屋出卖给杨某晨，房屋成交总价5450000元；签订之日杨某晨应支付100000元定金作为购房担保，杨某晨应于过户当日前给付首付款3850000元，剩余房款1500000元申请贷款，杨某晨应于网签后十个工作日内向贷款机构提交贷款相关资料，配合机构办理贷款手续；

双方均同意于2017年5月30日前共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；甲方或乙方不履行本合同其他约定或违背诚信原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权解除合同，本合同解除的，参照成交总价的20%支付违约金。

同日，秦某君代理赵某鹏（甲方）与杨某晨（乙方）、居间方北京F中介公司（丙方）签订《补充协议》，约定一号房屋成交价格为2310000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为3140000元，总计5450000元；乙方于2016年12月19日向甲方支付定金100000元，乙方采用商业贷款方式支付购房款，乙方于预约网签当日将首付款2400000元通过银行监管的方式支付。合同签订当日，杨某晨通过银行转账向秦某君支付了定金100000元。

《北京市存量房买卖合同（经纪成交）》以及《补充协议》上赵某鹏的签名均系秦某君代签。杨某晨称签合同时曾就房屋买卖事项与赵某鹏本人进行过电话协商，且秦某君出具了赵某鹏身份证复印件、房本以及北京X公司与秦某川签订的协议，以证明秦某君为一号房屋实际所有人，且具备卖房资格。赵某鹏对授权秦某君与杨某晨签订房屋买卖合同以及补充协议的事实不予认可。

2017年3月，秦某君告知杨某晨房屋无法过户，2017年3月25日，秦某君将定金100000元通过银行转账方式退还给杨某晨。秦某君称双方的购房买卖交易无法进行的原因是杨某晨没钱支付首付款，并且不能确定何时有钱，故双方协商解除合同；但秦某君并未就上述事实提供相应证据予以佐证。

经当事人申请，证人赵某、张某出庭作证。赵某出庭作证内容如下：2016年12月赵某在北京F中介公司上班，是一号房屋买卖这笔交易的经纪人。双方签订合同时，在办理中介服务过程中，并没有联系过赵某鹏，也没有见到过赵某鹏给秦某君出具的授权委托手续，但是看到过赵某鹏的房本以及该房屋的代持协议。赵某鹏、秦某君认为证人赵某确实参与了房屋买卖的交易过程，但是他没有尽到应有的审慎义务，对证人的作证内容不予认可。

案件审理过程中，杨某晨称，因合同无法履行，遭受了200万元的经济损失；截止到起诉时（2017年5月）按照同小区房屋交易价格估算，一号房屋估价约700万元。为证明上述事实，杨某晨提交从网上查询到的与一号房屋相同户型的成交价格。

另询，双方均无法提交赵某鹏授权秦某君出卖房屋的委托书，赵某鹏与秦某君之间存在借名买房或者代持的协议。

裁判结果

一、解除原告杨某晨与被告秦某君就位于北京市朝阳区一号房屋签订的《北京市存量房买卖合同（经纪成交）》及《补充协议》；

二、被告秦某君于本判决生效之日起七日内赔偿原告杨某晨经济损失200000元；

三、驳回原告杨某晨的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，一号房屋登记在赵某鹏名下，秦某君提交的证据不足以证明其主张与赵某鹏存在借名买房或者房屋代持的事实，秦某君出售该房屋缺乏相应的处分权。赵某鹏并未就出卖一号房屋向秦某君出具授权委托书，仅凭秦某君持有赵某鹏身份证复印件、房屋所有权证以及北京X公司与秦某川签订的协议，难以认定秦某君构成表见代理。

现赵某鹏明确表示拒绝对秦某君与杨某晨订立合同的行为进行追认，故秦某君以赵某鹏名义与杨某晨订立合同的行为应为无权代理。杨某晨与秦某君签订的房屋买卖合同及其补充协议对赵某鹏无约束力，合同仅约束杨某晨与秦某君。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，秦某君（出卖人）与杨某晨（买受人）就买卖一号房屋签订的房屋买卖合同及其补充协议，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

现因秦某君对一号房屋并无处分权，合同属法律上履行不能，杨某晨主张解除合同符合法律规定，法院予以支持。合同解除后，秦某君应当承担相应的违约责任。关于赔偿损失的数额，考虑到杨某晨未审慎定约有一定的过错，房屋买卖合同仅履行至交付定金阶段，杨某晨主张赔偿损失200万元缺乏相应的依据，法院予以调整。法院将综合房屋买卖合同履行的阶段、房屋市场行情、双方的过错程度等实际情况予以酌情确定。