北京房产律师——单位将公房出售未经承租人同意有效吗

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认二被告于2003年8月28日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令由原告以52524.61元的价格购买北京市朝阳区S室。

事实和理由：原告原系A公司的员工，北京市朝阳区S号房屋（以下简称S号房屋）系A公司1994年分配给原告的公房，当时由原告和A公司委托的房屋托管公司签订了《北京市公有住宅租赁合同》，原告一直居住使用该房屋。

2003年，二被告在原告不知情的情况下恶意串通签订房屋买卖合同，A公司将S号房屋出售给了周某兰，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。

被告辩称

周某兰辩称：一、原告的起诉已经超过诉讼时效：原告曾于2004年起诉周某兰和A公司，要求确认涉案《房屋买卖合同》无效，并要求以相同条件购买S号房屋，后原告撤诉；现原告时隔十余年以相同事实理由再次起诉，明显超过诉讼时效。

二、S号房屋系周某兰以合法途径购买且已经取得房产证，原告无权要求确认涉案《房屋买卖合同》无效：2003年8月26日，A公司的上级单位北京B公司（以下简称B公司）同意A公司以成本价出售S号房屋，同年8月28日，周某兰与A公司签订《房屋买卖合同》，可见房屋购买的程序、手续均符合法律规定，且周某兰已经取得了S号房屋的房产证，享有完全的所有权，原告无权提出另行购买该房屋的主张。

三、原告已经被A公司按自动离职处理，原告不具有购房资格：因原告违反单位纪律，A公司已经按程序开除了原告的党籍并对其按自动离职处理，时间从1996年2月开始计算，其档案关系已经转往户口所在地街道办事处，其与A公司已经不存在劳动或人事关系，其已经丧失了购买S号房屋的资格；

另外，1993年，原告以成本价购买了B公司的一套公有住房，该房屋位于北京市朝阳区一号，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条，以及《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第四条，原告已经不具备另行购买其他公有住房的资格。

A公司辩称，不同意原告诉求，辩论理由与周某兰相同。

法院查明

原告原系A公司职员，S号房屋原产权人为A公司。1992年5月22日，A公司与北京市某房管处（以下简称某房管处）签订《房屋委托代管合同》。1994年5月，A公司将S号房屋分配给原告。某房管处在接到A公司出具的房屋进住证明后，与原告签订了《公有住宅租赁合同》。某房管处于1997年6月变更为北京M公司（以下简称M公司）。A公司于1998年9月10日与M公司续签了《房屋委托代管合同》。2000年5月23日，原告与M公司续签了《公有住宅租赁合同》。

2000年8月，原告离开A公司。2003年8月28日，A公司在原告不知情的情况下与周某兰签订《房屋买卖合同》，将S号房屋以成本价出售给周某兰，周某兰于2003年9月4日取得S号房屋的房屋所有权证。

2001年11月6日，A公司将原告之女孙某秀诉至本院，要求孙某秀腾退S号房屋并补交物业管理费和供暖费。本院认为A公司的上级机关B公司对本案原告按自动离职处理的内容未能以合法有效形式告知，且本案原告的人事档案关系尚在B公司，A公司以其已经与本案原告解除劳动关系为由要求孙某秀腾退房屋等，没有法律依据，驳回了A公司的诉讼请求。

2004年3月10日，周某兰将孙某秀及其配偶吴某聪诉至本院，要求二人腾退S号房屋。本院认为本案原告与M公司签订的《公有住宅租赁合同》合法有效且尚未解除，周某兰虽已取得S号房屋所有权，但在租赁合同关系解除之前，本案原告对S号房屋享有承租权，孙某秀、吴某聪作为本案原告的亲属，对S号房屋享有居住权利，故驳回了周某兰的诉讼请求。

周某兰不服并上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

2019年5月30日，周某兰将M公司、本案原告以及A公司诉至本院，要求判令解除M公司和本案原告之间的《公有住宅租赁合同》，本院以周某兰主体不适格为由驳回了起诉。周某兰不服并上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。

本案中，原告主张二被告签订的《房屋买卖合同》存在两项无效情形，其具体主张和相应证据如下：

一、二被告签订《房屋买卖合同》的行为构成恶意串通，损害了原告利益。原告就本项主张提交了之前案件庭审笔录等证据，主张根据上述判决书和庭审笔录的内容，周某兰原为A公司副经理，其明知S号房屋属于已分配给原告的公房，但仍与A公司签订《房屋买卖合同》。

二被告对原告的前述主张不予认可，其中A公司提交了2003年8月26日北京B公司《关于出售公有住宅楼房实施方案的批复》、S号房屋的房屋所有权证等证据，据此主张公司以成本价出售S号房屋经过了上级单位北京B公司的审批同意，相关手续合法，不存在无效情形。

二、二被告签订《房屋买卖合同》的行为侵害了原告对S号房屋的优先购买权。原告就本项主张提交了S号房屋的租金收据、发票，主张其一直持续支付S号房屋租金，持续使用S号房屋，属于S号房屋的合法承租人。二被告对原告前述证据的证明目的不予认可。

A公司另提交2000年北京B公司《关于给予孙某涛开除党籍处分的批复》、原告档案移交材料等证据，主张因原告因违纪被公司开除党籍并按自动离职处理，其自2002年起已经不属于A公司或B公司的员工，已经无权在公司享受任何房改优惠政策。原告对A公司的上述证据及证明目的均不予认可。

就1993年原告以成本价购买B公司北京市朝阳区一号公有住房的有关情况，A公司提交一份B公司2002年6月13日出具的《证明》，内容为：“北京B公司1986年分配给孙某涛住房壹套。此房于1993年按房改价售予孙某涛。特此证明。”原告对《证明》的真实性不予认可，并提交了从朝阳区不动产登记事务中心调取的《房产卖契》，《房产卖契》显示一号房屋由北京市F公司于1993年9月30日出售给孙某涛。原告据此主张一号房屋的出售人与A公司非同一主体，且该次售房发生在《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》实施之前，并非房改售房，故二被告关于原告不具备按房改售房政策另购其他公有住房资格的主张不能成立。

另查，1994年F公司撤销并设立B公司。

另，2021年6月23日，北京市第一中级人民法院作出（裁定书，裁定受理A公司的破产清算申请。

裁判结果

驳回原告孙某涛的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但法律和司法解释明确规定不适用诉讼时效抗辩的债权类型除外。本案原告主张确认二被告之间签订的《房屋买卖合同》无效，该主张属于形成之诉，不适用诉讼时效的规定，故法院对二被告提出的诉讼时效抗辩不予采信。

有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的效力性强制规定。

原告主张《房屋买卖合同》存在恶意串通损害原告利益、侵犯原告对S号房屋优先购买权的事实，故《房屋买卖合同》应属无效，但法院综合全案证据审查后认为，A公司向周某兰出售S号房屋经过了上级单位B公司的审批同意，现有证据不足以证明二被告签订《房屋买卖合同》时存在恶意串通的事实，因此法院对原告关于二被告存在恶意串通行为的主张不予采信；

就侵害优先购买权的问题，原告以优先购买权受侵害为由主张《房屋买卖合同》无效，并无相应法律依据，综上，法院对原告关于确认二被告于2003年8月28日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求不予支持。

就原告的第二项诉讼请求，因法院已对原告确认二被告之间《房屋买卖合同》无效的诉讼请求不予支持，且人民法院不宜在双方尚未达成买卖合意的情况下判令双方强制缔约，故法院对原告的本项诉讼请求亦不予支持。至于A公司将原告按自动离职处理是否符合相关规定、原告在取得一号房屋后还是否具备房改购房资格，均不属于本案的审理范围，法院不作处理。